重庆地票五年考：“地票第一村”：被冠名后的误读

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2008年12月4日，在重庆市第一次土地票拍卖会上，民营企业重庆宇豪龙实业(集团)有限公司以2560万元的价格拍出第一张土地票08001号，比起拍价高1280万元，涨幅100%。

这张土地票的产地是孔目村。媒体称其为“第一个有地票的村庄”，但五年后，当《商业日报》记者再次走进这个村庄时，发现当地村民和重庆官员都不同意这个称号。

参观“第一个土地票村”

“要票吗？我从来没有听说过这个词。”陈继祥站在他的院子里，显得很惊讶。“2007年，政府真的收回了我的老房子。我只知道这是为了新农村建设。”虽然五年过去了，陈继祥仍然不知道他的老房子已经成为某个市场主体获取城市建设用地的指标。

在孔目村，陈继祥的反应并不独特。记者随机询问的几个村民都说他们不知道土地证是什么。

据重庆官方信息显示，2008年，江津区第一批退休农民达到3000多户，城镇建设用地指标为3600亩，其中孔目村32户农民生产的宅基地为58.6亩。

“江津是第一个参与土地票交易的区县。孔目村在被开垦时没有土地票的概念。后来，该指数作为土地票交易后，参与开垦的农民根据交易价格重新计算和赎回。”重庆市农村土地交易中心(以下简称土地交易中心)执行副总裁王晓琴表示，当地居民不知道土地票是很正常的。

《国家商报》记者在现场看到，陈继祥站的院子后面是一排巴渝风格的小楼。重庆土地票制度试行之初，这些小楼被各地前来考察研究的官员、专家、学者评价为巴渝城乡土地制度改革结合新居建设的有益探索和尝试产物。

“当时，我收回了老房子。政府答应给我每亩6000元的复垦费，一次性补偿费30000元，搬迁费6000元。”孔目村村民张金印(音)说，这部分钱已经存入了他的银行卡。然而，令他沮丧的是，在购买巴渝新村的房子时，原合同规定的520元/平方米在最后一笔交易中增加到了650元/平方米。

许多参与开垦的当地村民说，起初他们都认为这是一笔好交易。“没用的烂房子变废为宝，能收几万块钱，这是好事。陈继祥说，2009年，他又开垦了1.27亩地，加上第一次开垦的1亩地，他通过土地证获得了21.29万元的净收入。

陈继祥表示，从旧房到新房，居住环境确实有所改善，村民们生活在一起也有利于情感交流，他们的娱乐生活也更加丰富。然而，一些村民了解到，其他地方的填海补贴更多，他们原来的优势逐渐减弱。"关于填海造地期间买房的说法也不清楚，他们有些不高兴."。

据重庆市土地交易所的人士透露，孔目村的土地复垦是在2006年和2007年进行的，而重庆的土地票制度是在2008年12月诞生的，因此该村实施的一套复垦标准和补偿条款与土地票并不一致。

“当时，江津区在复垦补偿标准问题上制定了许多方案，目的是更有效地保护复垦农民的权利

比如，福利，最初提议提供每平方米130元的优惠房价，后来改为一次性补偿3万元。根据巴渝新村每户约170平方米的面积换算，第二个方案中的农民得到了更多的优惠待遇。“上述土地交易所的人解释说，农民认为前后价格不一致的原因是他们不清楚上述两种优惠不能叠加。

《全国商报》记者走访当地时发现，没有一个村民能够清楚地说出宅基地空置所产生的城市建设用地指标，即土地票在重庆土地交易所能卖多少钱，对土地票的产生、交易和使用知之甚少。村民们更关心他们是否能得到他们应得的利益。

日益完善的系统/

与孔目村大多数村民对“雾中看花”的态度相比，涪陵区马坞镇石朝门村的情况有很大不同。

《国家商报》的一名记者发现，在这个盛产榨菜的村子里，有很多发展现代农业，通过开垦家园致富的例子。

"我知道，我知道，土地票是一项好政策."说到土地票制度，当地村民何是无止境的。“这几年来，我家和我公公一共收回了1亩6分多，拿到了24万多元，及时缓解了合作社的财务压力。”他告诉记者，他经营一家蔬菜种植股份合作社，然后号召村民以股份形式将他们开垦的土地转让给合作社。年底，他根据土地股份的数量参与分红。

何权国说，他的合作社已经吸收了400多亩土地。“这种股份合作和规模经营的模式，一方面缓解了专业合作社想扩大规模却没有土地的困境；另一方面，随着城市化进程的加快，越来越多的村民进城务工经商或定居，许多耕地被大量经营甚至废弃，这可以增加粮食流通后的生产能力。”

据记者了解，目前重庆市土地票制的收入分配方案是扣除复垦成本后，净收入将返还农村，并按85: 15的比例支付给复垦宅基地及其附属设施的农民和农村集体经济组织。农民收入不低于12万元/亩，农村集体经济组织收入不低于2.1万元/亩。

“这个分配计划开始时没有实施。在土地票试验的早期阶段，分配计划确实困扰了我们很长时间。”重庆土地交易所首席执行官童承认，起初，他甚至考虑将一部分土地用于开垦和休耕。最后，他确定了农村集体建设用地的土地使用者和所有者之间的收入关系。

事实上，与原来的土地票版本相比，现在的版本在很多方面都有所改进。

例如，在最初的设计中，土地证的有效期为两年，分配给农民的资金按不同的级别进行分配。现在重庆取消了两年有效期的限制，土地交易所依靠银行直接将价格划拨到农民和农村集体经济组织的账户上。

“在实践中，我们逐渐认识到土地票是持有者的财产权。没有必要规定两年的期限。我们在2012年取消了。前期的地票可以延期处理；同时，逐层分配也将导致农民获得资金的时间更长，所以我们实施了直拨。”童对说:

此外，重庆还就如何稳定调控地价，使其在回馈农村的同时不影响城市发展进行了大量的思考和实践:一是设定了最低的地价保护价格，2010年为13.6万元，2011年为17.8万元；第二，参考了土地票的价格，并在供求平衡的基础上制定了合理的交易计划，以保持土地票交易价格的稳定，避免价格的起伏。

毫无疑问，作为一个实验性的东西，土地票制度的一些细节仍在探索中。

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