地票是为了保护耕地 价格靠市场决定

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Nbd:土地票系统的核心是什么？

黄茂军:重庆创建了土地票复垦制度，首先是为了保证复垦质量和粮食安全。在系统设计之初，有一系列严格的规定、程序和监督措施。

例如，复垦耕地的土壤厚度应大于40厘米，坡度应小于15度，生产道路应畅通，排灌沟应连通，相对浓度应连续，这些都是严格的验收标准。此外，农业用地中有耕地、林地和园地，后两者不能作为土地票的来源。事实上，农村宅基地复垦制度是为了严格保护耕地的数量和质量。

我们为什么要选择农民被遗弃的家园来开垦？这是因为宅基地成为良田有一系列的先天条件。在1970年代，1980年代或之前，农村房屋是土墙铸造结构，土壤肥沃。与此同时，这些土墙结构的房屋很旧，生活环境也不好，所以农民们非常自愿地进行开垦；然而，农村居民建造的新房子是砖混结构和钢筋混凝土结构，相对较新，造价较高，而且往往不愿意放弃。此外，许多人进入城市后，他们在农村的房子将通过就业、买房、租住公租房或依靠亲戚变得无用，这使得开垦的土地变得安全。

同时，我国的粮食生产主要依靠自然环境，所以水源要有保障，农家乐前后的耕地配套设施相对齐全，包括排水沟和水库；农民注重风水，他们的房子有更好的照明。这些地方开垦后，耕作条件也很好，无形中降低了开垦成本，现在大约是每亩15000元。

Nbd:土地票与农民密切相关。你保护农民权益的努力是什么？

黄茂军:建立土地复垦票制度的第二个初衷是为了保护农民和农村集体经济组织的权益。当时，土地票制度是在十七届三中全会的基础上建立起来的。农村房屋都是一户一房。重庆的标准是一个人最多只能有30平方米。农民拿土地建房后，只能在集体经济组织中转让。组织里的每个人都有一个家园，所以他们卖不起。在没有土地复垦票制度之前，他们只能卖几千块。

2007年通过的《物权法》规定了农民的一系列权利，如农村集体所有权、土地承包经营权和宅基地使用权。土地票制度是为了帮助农民发现他们财产权的价值。在过去的五年里，每亩开垦耕地的土地价格也经历了从8万元到20多万元的演变。同时，为了进一步保护农民权益，我们也制定了保护价格，不能低于12万元，目前的价格大多是14万元。

此外，在收入分配方面，我们制定了85:15的分配方案，即土地票交易价格扣除成本后的85%分配给农民，15%分配给集体经济组织，确保所有收入归农民所有。通过土地票的方式，农村宅基地和农房的价值得以实现。

另外，垦荒的前提是农民应该在其他地方有住房，或者去城市租公租房，这样人们就不会流离失所。

Nbd:在过去的几年里，市场上出现了一些疑虑，包括担心“把贫瘠的土地换成肥沃的土地”。你觉得这个怎么样？

黄茂军:我认为这种担心不应该存在，因为我们有一系列的保障措施。首先，农民的家园成为优良的耕地有许多先决条件，土地票制度的初衷是保护耕地，保证耕地质量。

其次，土地复垦需要保留足够的空农村发展空间。例如，开垦一亩宅基地后，必须在集中居住区占用6个点作为农民的新居住点；剩下的4个点在被接受为耕地后将作为土地票进行交易。同时，我们需要在城市建设过程中“占领”。一亩耕地就是一亩地票，另一亩(城市建设)只有70%的耕地和30%的未利用土地，也就是说，一亩耕地被开垦，只有70%的耕地被城市建设占用。

重庆通过建设用地复垦和土地证制度，在建设新建筑、拆除旧建筑和以城带乡的过程中，至少增加了30%的耕地。其次，粮食生产能力将得到提高，因为农村地区有足够的水、土、坡、阳光和沟渠，而城市周围仍有30%的耕地未被占用。可以说，重庆应该实行最严格的耕地保护制度。

土地票由农村集体经济组织和农民共同持有/

Nbd:在过去五年的探索中，地票的概念属性有没有改变？

黄茂军:土地票从一开始就是由市场决定的，这一直是它最大的特点，从来没有改变过。

直到2009年，我们才准确地了解到谁的机票。起初，一些人说它是由农村集体经济组织的，而另一些人说它是由政府所有的。我们认为这是错误的，但应该由农村集体经济组织和农民共同承担。

什么是陆地票？我们的定性分析是从农村宅基地使用权和农村房屋使用权中转移出来的产权和发展权。最终形成了一种新的带有发展权的权利形式，这种权利形式是根据开垦和验收后的耕地面积来计量的，价格最终由市场决定。

为了让农民实现上述权利，分享城市收入，只能通过城市土地级差地租来实现。其中，价值的实现应该通过指标的形式来解决，从而形成良性循环。

需要指出的是，该指标能够促进城乡建设用地的整体利用，但它不是我们的根本目的和出发点，而是实现耕地权益保护的途径。

另外，目前重庆已形成三轨并行的土地供应结构:国家下达的建设用地指标用于国家重点工程用地、工业用地和公益性建设用地；与全国城乡建设用地增减挂钩的增量指标，用于满足各区县的经济发展；土地票指数用于主要城市的商业用地，主要用于房地产开发。

我们之所以选择商业用地作为地票指数的切入点，也是经过深思熟虑的。

首先，全国工业用地价格低。重庆最高的是32万元/亩，最低的只有数万元/亩。现在地票价格基本稳定在20万元/亩左右，这在工业用地上很难消化。它还将影响工业发展；其次，如果用于基础设施和公益设施，它原本属于划拨土地，需要征用。每亩要花几十万元，这种成本很难消化；唯一可以使用的土地是商业地产开发用地。目前，重庆主城区的底价为2400元/平方米，房价为6700元/平方米。20万元/亩的地票价格很低，不到1%，可以很好的吸收消化。

研究农业土地分类和分级/

Nbd:土地票制度下一步的探索方向是什么？

黄茂军:我们现在正在研究农用地分等和耕地生产力核算的试行制度，就是把土地分为12个等级，使用土地票的时候，使用等价的土地，如果不相等，就必须转换，达到等价。

然而，这项措施仍然难以操作。例如，生产力不能通过目测来衡量，土壤的物理和化学性质以及阳光的湿度也应考虑在内。现在这仍然是一个专业问题。如何使之变得容易并降低运行成本是值得研究的。

笔者认为，统筹城乡建设用地是重庆乃至全国探索土地制度改革的方向。在探索中，双方都要考虑，但首先要保证耕地的数量和质量，而不降低生产能力。还要继续区分林地、园地和耕地，继续保障农村发展，保护群众权益。

下一步，土地票制度改革应与农村集体建设用地流转、农村房屋交易流转和征地制度改革相协调。地票系统有一个非常独特的功能，可以实现空厅的优化布局。但是，只要土地票符合我们的计划，农村人口和建设用地就会减少，农业用地会增加，城市建设用地应该会有所增加。在这个过程中，土地、人和工业将一起前进，这是一个方向。

此外，地票对于推进重庆五大功能区建设，促进区域协调发展也具有积极意义。重庆正在实施五个功能区的建设，每个功能区都有不同的产业定位和人口分布。目前，重庆68%的土地票来自渝东南生态保护开发区和渝东北生态保护开发区。土地票的实施将促进这两个地区的人口转移，增加耕地，有利于生态功能的恢复。土地票用于城市功能开发区、新城区开发区和重庆东北部及东南部开发区，为重庆的工业发展、城市建设和外来人口安置提供了动力。

土地票就像一座“桥”，促进了人口流动、产业布局和土地利用配置之间的良性互动，使人口与土地的城市化更加兼容。借助市场之手，空房将被分配到促进区域协调发展，不同的功能区将实现自己的定位。

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