何志成：楼市与股市的跷跷板效应将显现

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但市场的意外凸显了房地产市场的巨大风险。商业银行的风险控制肯定会减少房地产贷款。

没有只涨不跌的商品

中国房地产市场连续16年持续上涨，a股市场连续4年排名世界第三。

房地产市场的崛起当然是宏观经济正在好转的迹象之一。但是，16年来一直在持续上升，其间并没有出现大规模的长期调整，这并不一定意味着宏观经济基本面很好，相反，它被怀疑孕育了一个巨大的泡沫。房地产不仅是一种商品，也是一种投资产品，具有类似于股票市场的虚拟金融产品的性质。

当市场流动性充足甚至泛滥时，套利者，包括投资者甚至许多人，肯定会选择资产来保值增值——避免货币贬值的损失，但不能说投资房地产就是投机。这个时期的顺序应该是:实物资产、矿产、房地产、股票、黄金珠宝和艺术品等。对于普通人来说，大多数人只能选择房地产。

中国房地产市场繁荣16年的原因是价格因素是一个因素，房地产因素是第二个因素。在过去的许多年里，中国的资产价格，特别是土地价格，包括房地产价格，确实非常低，具有巨大的投资价值。更重要的是，中国刚刚进入房地产社会，对于普通人来说，房地产是唯一可以信任的财产。因此，人们对房地产的偏好是可以想象的。

为什么中国人在选择商品(投资产品)以保值增值时，盲目偏好房地产，把股市当成鸡肋？流动性选择是一个很难解释清楚的话题，但房地产市场长达16年的牛市，尤其是在多次抵御系统性金融风险和通胀风险方面取得的令人印象深刻的成就，已经用事实告诉了每个市场参与者:投资房地产只会盈利，不会亏损。

然而，没有只涨不跌的市场和商品，也没有只跌不涨的市场和商品。对于已经持续上涨了16年的房地产市场来说，好日子可能要结束了。去年上半年，笔者多次指出，未来房价下跌的风险远高于房价上涨的风险。根据国家统计局最近发布的数据，今年1月，新增包括杭州在内的四个城市，重点城市房价环比下降。不仅三、四线城市的房地产市场处于高风险状态，就连北京、上海、广州等超大城市的房价也已经处于僵尸状态，不可避免地会出现小幅波动和大幅下跌。

房地产市场已经见证了一场危机

今年春节后，各地房地产市场开始显现危机迹象，许多二三线城市出现房地产价格大幅下跌的迹象。已经处于全球股市底部的a股市场也因房地产类股的完整性而大幅下跌，本周(2月底)，紧随其后的是吃和挂。

许多经济学家希望房地产业会有一个大的调整，他们对股市下跌没有意见，这是经济规律的体现。然而，他们忽略了一个大问题:房地产市场的崩溃和股市的大幅下跌，可能会影响包括中国投资者在内的全球投资者对中国经济未来的信心和预期。信心和期望至关重要，信心和期望的缺乏很可能引发中国的经济危机和金融危机。

目前，稳定市场非常重要，稳定市场必须稳定预期和信心。有了信心和向上的期望，我们就能稳定实体经济，避免重大经济和金融危机。

实体经济应该是稳定的，所以流动性不应该太紧；虚拟金融市场也应该是稳定的，因为这是信心所在。但它们不可能稳定，因为它们无法抵御市场力量，尤其是房地产市场的调整，这是大势所趋。要吸取2008年至2009年的教训，必须让市场真正发挥作用，长期调整，多挤压一点泡沫，这有利于经济转型和可持续发展。因此，有必要有一条蜿蜒的小路通向一个僻静的地方和一条曲线来拯救市场。也就是说，让房地产市场下跌，让股市发挥稳定市场的作用。

为什么我们不能指望房地产？因为今天中国房地产市场的调整只是一次历史性调整的开始，未来两三年最好的结果是不会出现崩盘。殷的衰落是不可避免的，各级政府不可能再造大牛市，尤其是全国大牛市。

进入股市有利于流动性

房地产市场的历史性调整有两个根本原因:一是长期上升趋势已达到调整点；第二，房地产市场的严重过剩和各地的过剩已经悄悄地与人口转折点的来临形成了强烈的对比。重要的是要知道，目前空的住房购买和建设可能需要通过多年改进住房政策来消化。

值得注意的是，让房地产市场自行调整并不意味着我们希望房地产市场会崩溃。如果房地产市场崩溃，中国经济也会受到很大影响，因为各行各业都涉及到房地产，尤其是金融业。既然我们都承认房地产市场泡沫巨大且涉及面广，那么它的崩溃将会引发一系列的连锁反应。

因此，笔者一再强调，目前没有任何政策能够导致房地产市场的崩溃；相反，在未来，当房地产市场大幅下跌或暴跌时，中央政府必须拯救市场。

所谓的救助意味着继续适度进口流动性，至少是为了创造一个稍微宽松的市场环境，而不是让市场放弃并打破紧张的债务链。然而，引入流动性并不能解决上述两个问题，房地产市场已经到了一个历史性的转折点，必须进行调整。

a股市场年复一年一直处于全球股市的底部，不是因为它不景气，而是因为它不受欢迎，但它处于低价值也是一个事实。

为了稳定经济，必须引入流动性，而过剩的流动性不能继续涌入房地产，因此笔者对未来a股市场持乐观态度。

跷跷板效应就会出现

股票市场已经萧条多年了。首先，房地产和高利率融资正在侵蚀股市的流动性，并产生跷跷板效应；还有一个重要的方面，就是政策过于注重股票市场的融资功能，而忽略了它的储备功能。与房地产相比，股票市场的兴衰与各级政府的绩效和财力无关，这才是关键！但在危机必须面对的关键时刻，应该有可能让股市上涨。

未来几年，如果操作得当，中国经济将保持快速增长。

所谓适当操作，第一个观察点是市场流动性只能下降一点，而市场利率只能下降一点；第二个观察点是，股市能否取代房地产，成为吸收流动性的主要渠道。如果说过去几年国内生产总值的实际增长率高达12%，而m2的增长率接近15%，这是一种流动性过剩；未来几年，国内生产总值将保持在7.6%~8%，即使m2增速降至10%，仍将是一个宽松的流动性环境。

流动性过剩到哪里去了？你不可能不让它进入股市，更不用说股市也是稳定预期的一个重要方面。

作者在最近的许多文章中谈到了危机管理和控制:一方面，危机已经向我们招手，必须高度警惕；另一方面，适当的控制可以避免危机。适当的控制意味着盘活呆滞的流动性，保持市场繁荣。既然房地产市场不能再繁荣，消费应该增加，股市也应该增加。

预计今年将出现房地产市场和股票市场的拉锯战效应，时间将在全国“两会”前后。仍然保持年初的预测，今年，上证指数将从1980年运行到2500年。

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