杭州房价下跌真相：城市扩张供应激增

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在不同意见中，股市和居民首当其冲。由于对房地产市场监管升级和上市房地产企业资金链紧张的担忧，a股昨日大幅下跌，房地产板块跌幅超过4%，SIIC发展等多只股票跌停。房屋上市的居民很难在看似良好的市场上出售。持有现金的居民购买了它，担心房价会真的下跌；如果你不买，你害怕它会上涨，你不知道如何去做。房地产市场会崩溃吗？房价应该去哪里？一些专家认为，尽管中国的房地产业尚未崩溃，但它确实已经走到了一个十字路口，急需变革和调整。

"价格确实下降了。"昨日(2月24日)下午，杭州房地产降价当事人之一梁红梅在电话中告诉《国家商报》记者。梁是浙江房地产开发有限公司的董事长，梁开发的香榭丽是备受瞩目的降价项目之一。

2月18日，位于杭州北部的德信北海公园宣布以15800元/平方米的特价进行清算。在不到24小时的时间里，该楼盘斜对面的田弘香榭丽(音译)跟进，发现折扣价起价为11800元/平方米，均价为13800元/平方米，较之前的17200元/平方米下降了3400元/平方米。

对此，滨江集团(深圳002244)秘书长李远告诉记者，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区位于杭州郊区，主城区没有明显的降价。不过，他也提醒，目前杭州的库存不容忽视，杭州许多房地产企业的销售压力相对较高。

浙江大学区域与城市经济研究中心主任陈建军认为，大都市区经济发展带来的问题是土地供应的多元化。为了抓住发展的东风，杭州周边城市都在以自己的速度增加土地供应，这很容易导致房地产市场供大于求的局面。

降价引发蝴蝶效应/

由于杭州的房价水平几乎与北方一线城市广州和深圳持平，其变化也被视为国内房地产市场的重要风向标之一。一些业内人士认为，这只是杭州的个别现象；其他人认为降价是由于开发商的资金链问题；根据市场分析，这可能是整个房地产行业风险爆发的迹象。

进入马年以来，杭州楼市在成交量缓慢的背景下，一直笼罩在降价的氛围中。许多当地房地产专业人士在论坛和微博等在线互动平台上猜测，谁将是第一个降价的房地产。

至于降价，梁红梅解释说，杭州北部软件园的库存并不大，但毗邻的余杭北街区有很多库存。这些新建筑包括万科的北辰之光和滨江集团的万佳名城，其中滨江万佳名城较低的开盘价给该地区带来了很大的影响。

据市场数据显示，2月22日，滨江万佳名城在2号楼和9号楼共推出了274套套房，主要户型面积在89至130平方米之间。其中，2号楼为精装房，价格将在首套均价14660元/平方米的基础上进行微调；9号楼为毛坯房，价格根据第一次均价12660元/平方米进行调整。

梁红梅表示，继北海公园、滨江万佳名城等项目价格调整后，由于销售压力，以及为了抽回资金和公司计划在杭拿地，公司决定跟进降价事宜。

上述房地产的降价也造成了市场的蝴蝶效应。根据杭州市房管局杭州透明售房网的最新统计，位于杭州主城区的玉峰玉鸟石翔公寓推出了10套优惠房，近期平均成交价格约为23000元/平方米，而这套优惠房的面积为130~139平方米，价格为260万元，优惠幅度较大。同时，位于滨江区的天阳半岛国际和保利吴彤语言也借此机会推出特价房。

库存仍然很高/

值得注意的是，杭州房地产目前的降价与其巨大的库存不无关系。李远告诉记者，上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时，降价区位于杭州郊区，主城区没有明显的降价。然而，目前杭州的库存不容忽视，许多房地产企业都承受着巨大的销售压力。

据平安证券调研报告显示，相继宣布降价的德信北海公园和田弘香榭丽位于拱墅区。目前，区域库存约为10，600台，成本降低已达到17.6个月。考虑到拱墅区2013年出售的土地面积为218万平方米，同比增长184%，是2013年年销售额的2.5倍，未来潜在供应压力较大。

就全市库存而言，根据杭州透明销售网的最新统计，截至昨日(2月24日)18: 00，杭州市区(包括余杭和萧山)库存为11.3万套，可销售面积近1001万平方米。如果按照过去三个月的平均销售面积计算，去污月数为15.6个月，处于相对较高的位置。

21世纪房地产集团市场发展中心主任桑玉峰认为，杭州商品房库存面积的增长远远超过其消化和增长速度，去年大量出售的土地今年将逐步形成有效供给。总之，这些给市场的信号是供应巨大，需求有限。实力弱、资金链紧的中小开发商最先做出反应。如果他们不率先撤资，当真正的风险来临时，这些企业会跌得最快。

桑玉峰表示，不排除会有其他房地产随后降价，特别是那些库存大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州有某种趋势，它可能会对上海和长江三角洲地区产生影响，甚至蔓延到北京等城市。这种趋势一旦形成，将对买家的预期产生巨大影响。

大都市发展中的隐患

在杭州11.3万台的庞大库存中，余杭和萧山分别达到2万台和3.93万台。根据杭州市近日发布的《杭州市2013年国民经济和社会发展规划实施方案》(以下简称《实施方案》)，杭州市城市化率应达到75%以上。要实现上述目标，必须加快城乡一体化进程，推进城市有机更新，提升副城市功能，加快五县(市)和中心镇发展。大力发展都市圈经济。

陈建军认为大都市区和城市群是城市化的重要内容和主要载体。杭州市区很小。近年来，都市经济发展迅速。杭州对周边城市的辐射和集聚效应非常明显，很多周边地区的合格居民都愿意在杭州买房。

陈建军表示，大都市区的建设和发展与房地产投资有关。杭州市余杭区和萧山区虽然都属于杭州市区，但都不是主城区，征地成本相对较低。然而，在大都市圈发展的背景下，土地价值乐观，许多国内的房地产大鳄和杭州本地的房企都在这些地方跑来跑去，比如未来的余杭西市的海庄花园，城北的临平和萧山。

数据显示，2013年杭州市共有225个土地出让项目，总面积814.5万平方米，可建设面积2156.7万平方米。其中，余杭区土地出让成功86个，面积330万平方米；萧山区土地出让成功37个，面积164万平方米。余杭和萧山增幅显著。

陈建军认为，大都市区经济发展带来的问题是土地供应的多样化。为了抓住发展的东风，这些周边城市按照自己的速度增加土地供应，这很容易导致房地产市场供过于求的局面。

房地产投资方面，根据上述《实施情况》，2013年杭州完成房地产开发投资1853.28亿元，比上年增长16.0%。据《杭州日报》近日披露的数据，2014年杭州市固定资产年投资总额计划为5000亿元，其中房地产开发投资将增加到2230亿元。

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