谭浩俊：楼市去哪儿？进入真正考验期

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有人说房地产市场将面临崩溃的考验。尤其是在三、四线城市，崩溃的风险更大。也有人说，楼市崩盘的可能性不大，但风险会越来越大，大幅降价的可能性也会很大。作者的观点是，无论是否会有崩盘，无论会发生什么风险。有一点是肯定的，那就是，房地产市场已经进入了一个真正的考验期，考验房地产市场的时机已经真正到来。

从开发商的角度来看，一些大型开发企业已经开始调整战略，从三、四线城市和城市边缘转移到一、二线城市和城市中心，特别是像北上广这样的中心城市，再次成为开发企业的首选之地。相关地块的价格也逆势上涨，创下历史新高。

大型开发企业的这一战略调整表明，三、四线城市降价的风险在增加，中小开发企业被套的可能性也在增加。一旦形成恶性循环，对于中小开发企业来说，三、四线城市的房价将大幅下跌。

对于政府来说，尤其是对于那些过于依赖“土地财政”和房地产、经济增长、财政收入、居民就业、收入增长等的地方。，将面临非常严峻的考验。如何解决这些矛盾，对于习惯于利用房地产市场作为支撑的地方政府来说，的确是一个难题。

前几年对房地产市场过于乐观、对开发企业过于热情的银行将面临严峻挑战。根据市场传言，许多银行已经开始停止住房贷款，不仅是对个人，而且对开发企业。

尽管人们已经充分认识到，并非所有银行都停止了住房贷款，只是暂停了贷款，而不是完全关闭了它们的大门，但这样做的直接后果是造成房地产市场的恐慌。难道不是因为三、四线城市和城市边缘的风险，大型开发企业才会调整经营战略吗？而这种风险，传递给银行，不就是为了停止住房相关贷款，并密切关注贷款回收吗？一旦银行做出不利于企业发展的举动，无疑会恶化楼市，加速楼市的恶化。

特别是随着美国经济复苏的加快和对美元升值预期的增加，人民币贬值的可能性越来越大。2月24日，中国外汇交易中心的数据显示，人民币兑美元中间价为6.1189，这是人民币兑美元汇率连续第五个交易日下跌。还有报道称，美联储将讨论是否如期加息。一旦美元进入升值通道，国际资本将迅速回流到美国。届时，楼市和股市都将面临更严峻的考验。

中国经济不可能总是由房地产驱动。房地产对中国经济的拉动作用已经结束。如果我们继续依赖房地产的拉动作用，风险就会积累。最终，如何应对可能的风险已经到了决策层需要展示足够的智慧和勇气的时候了。房地产崩盘是不可取的。但它总是很热，甚至不太理想。中国经济不能硬着陆，房地产也不能。

房地产市场已经进入了一个真正的考验期，这不仅是开发商的考验，也是地方政府、银行和整个中国经济的考验。

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