钱江水利正式启动剥离地产业务 旗下房企隐现土地闲置风险

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根据浙江产权交易所近期的转让公告，浙江钱江水资源房地产投资有限公司(以下简称钱江水资源房地产)51%的股权转让将于2月19日进行公开招标，转让挂牌价格为1万元，转让方为钱江水资源。据记者了解，如果转让成功，潜江水利的房地产业务将被正式剥离。

上周五(2月14日)，钱江水利秘书长熊利伟向《商业日报》记者证实，上述钱江水利房地产投资有限公司控股权转让和房地产业务剥离是公司进一步做大做强主营业务的策略。

1万元上市水利资产

根据上述转让公告，受转让方钱江水资源的委托，浙江产权交易所将于2月19日以10000元的上市价格收购钱江水资源房地产51%的股权。

记者了解到，被转让的钱江水利房地产成立于2002年8月，由钱江水利与其舟山供水有限公司于2002年共同投资。前者占其股份的95%。股权变更后，股东变更为钱江水利、钱塘房地产集团有限公司、三峡水利(600116，sh)、自然人闫心祥，分别占公司51%和26%

关于钱江水资源房地产的现状，转让公告显示，公司下设三个子公司:浙江金田房地产开发有限公司、杭州金田物业管理有限公司和杭州范静苗木种植有限公司..其中，浙江金田房地产开发有限公司负责开发位于临安市的“麒麟山庄”项目；杭州金田物业管理有限公司为“麒麟山庄”项目提供物业管理服务；杭州范静苗木种植有限公司尚未运营。

对于此次转让，钱江水务在公告中表示，目的是进一步促进公司发展，扩大和加强水务主营业务，提取资金，帮助降低公司的资产负债率和担保风险。

关于钱江水资源房地产的经营情况，昆源资产评估有限公司的最新评估结果显示，2013年1月至10月，公司营业收入为139.35万元，营业利润为-5183.98万元，净利润为-5063.44万元，资产总额为8.47亿元，负债总额为9.83亿元，所有者权益(合并数)为-

上述评估报告还显示，公司资产账面价值为5.19亿元，评估价值为3.48亿元，账面负债为3.526亿元，评估负债为3.529亿元，账户净资产为1.67亿元，目前评估净资产为-538.4万元。涉及的转让标的相应评估值为-274.59万元。

此外，钱江水资源房地产与钱江水资源有许多相关的债务和担保。根据钱江水务于2014年1月19日发出的通知，截至上市到期日，钱江水务已收到钱江水务房地产约4.3亿元的债权，钱江水务已为钱江水务房地产及其子公司的对外贷款提供约5.17亿元的担保本金。

为此，钱江水利在转让公告中宣布，受让方应于2014年12月31日前以钱江水利房地产的名义偿还钱江水利的债权，首期还款不低于1亿元，且今年6月30日前钱江水利的债权累计偿还金额不低于2.65亿元。同时，承诺在钱江水利地产及其子公司每笔贷款到期还款日前偿还相关贷款本息，解除钱江水利的担保责任。

高价收购亏损房屋企业

值得注意的是，钱江水资源房地产投资有限公司负债累累，已经被放弃。然而，钱江水资源房地产投资有限公司对另一家房地产公司的收购尤其“财大气粗”。

根据钱江水利的公告，钱江水利投资房地产有限公司于2011年2月25日签署了《股权转让协议》，以1亿元的价格收购了自然人郑艳明持有的金田房地产公司36%的股权。

根据国家商报了解到的工商登记资料，金田房地产公司成立于2003年2月。当时潜江水电控股有限公司(潜江水利房地产有限公司的前身)持有33%的股份，郑艳明持有34.5%，其他股份由其他自然人持有。经过几轮增资扩股，钱江水利房地产持有63%的股份，浙江田弘投资有限公司持有37%的股份。其中，田弘投资是郑艳明单独投资的企业。如果收购完成，潜江水资源房地产对金田房地产公司的持股比例将上升至99%。

但当时的审计报告显示，金田房地产公司2008年10月31日、2009年10月31日和2010年10月31日(评估基准日)的净利润分别为-1373万元、-2656万元和-951万元。除连续三年亏损外，金田房地产公司2009年和2010年10月31日的净资产分别为-1808万元和-2050万元。根据昆源资产评估有限公司出具的评估报告，郑艳明购买潜江水资源房产的价款比金田房地产公司的净资产增加了1836%。

此外，自2010年4月以来，房地产市场经历了长时间的调控。然而，在金田房地产公司业绩没有明显好转、房地产监管收紧的背景下，钱江水资源房地产投资有限公司却以1亿元的高价收购了郑艳明所持有的股份，这让很多投资者感到疑惑。

对此，钱江水资源秘书长熊利伟告诉记者，公司一直对房地产行业持乐观态度，一直想做好房地产业务。至于郑艳明的购买价格，熊利伟说是根据当时的评估结果确定的。根据钱江水利的公告，本次评估的资产主要为房地产存货，以资产为基础的方法主要采用静态假设开发法，即在评估基准日，假设公司的价值是在开发完成后，根据当前的市场价格和后续的开发成本扣除税金、利息和利润后得到的。

值得一提的是，记者从现场采访中了解到，麒麟山庄旁边有一个名叫“岛”的别墅项目。据销售人员介绍，该项目是与麒麟山庄项目分开的，现在负责人是郑艳明。到目前为止，还不知道这个项目中是否有什么奇怪的地方。

土地被怀疑有闲置风险

值得注意的是，虽然房地产项目已经进入公开招标登记阶段，但仍难以避免一些土地多年未开发的问题。

根据浙江产权交易所的转让公告，麒麟山庄计划分三期开发。目前，一期开发面积超过9万平方米，未开发面积超过21万平方米。据项目现场销售人员介绍，整个项目分为东西两个区，其中东区的别墅项目在2002年左右拿到了土地，西区在那之后拿到了土地。

国家商报记者从浙江省临安市国土资源局进一步了解到，麒麟山庄2006年占地80多亩，2007年137.58亩，2008年69.34亩，2010年69.43亩。这块土地是分阶段获得的。性质为住宅用地，土地证已办理完毕。然而，从现场来看，尽管这些土地已经被征用，

对于上述问题，钱江水利秘书长熊利伟表示，麒麟山庄的土地是分阶段收购的，由于规划等原因，开发进度缓慢，但没有闲置问题。然而，上述麒麟山庄项目涉及的土地已经被收购了三年，即使2010年的土地是最新的。

根据国土资源部的有关规定，使用权超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书的国有建设用地，一年内未动工开发，或者已经动工开发但开发建设用地面积占开发建设用地总面积不足三分之一的， 或者投资额不足总投资的25%,且已暂停开发建设一年的，可视为闲置土地，闲置时间从合同约定的开工日期开始计算。 房地产企业未按约定日期取得土地开发一年，或因开发投资强度不足而暂停开发一年的，按土地出让价格的20%收取土地闲置费，土地闲置费不计入生产成本，闲置土地无偿收回两年。

关于上述土地是否闲置，浙江省临安市国土资源局土地利用司司长王告诉记者，合同约定土地必须在交付使用后一年内动工，两年内不动工的土地使用权可以收回。上述土地出让合同比较早，他当时没有调到部门，需要进一步了解才能确定。

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