银监会8天内两次表态不同 楼市最差时刻到来？

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王肇星表示，个人住房贷款约占房地产贷款总额的67%，个人住房贷款不良率不到1%，资产质量稳定。商业银行应继续实施差别化住房贷款政策。

银监会的“声明”引起了房地产行业的广泛关注，一些业内人士甚至认为房地产市场可能在2014年迎来一个晚春。

5月12日，央行召开商业银行论坛，强调要合理确定首笔房贷利率，并及时审批发放。然而，记者从21世纪不动产金融服务部了解到，在过去的一个月里，在央行高喊“窗口指导”之后，首套住房贷款的利率并没有改变，90%的商业银行首套住房贷款利率执行了基准利率或上升了5%-10%。

房地产市场的现状是，库存激增，一些项目降价，土地市场变冷。脆弱的市场会因为银监会最新抵押贷款信号的变化而逆转吗？

商业银行之间的差异

据记者了解，目前各银行在按揭业务上存在明显差异:以工、农、中、建为代表的国有银行在央行“叫停”后正在推进相关措施；然而，由于资金短缺和存款资源有限，许多其他商业银行暂停或推迟了其抵押贷款业务。

最明显的变化在于银行在审计方面的积极表现，通过减少人工干预提高了审批速度。根据荣360的数据，首笔房贷的审批时间相对较快，一般在2-7天之内，但贷款时间仍相对较长，与4月相比没有明显变化。相比之下，外资银行的放贷时间相对较短，可能在30天以内；国内银行需要大约45天。

在央行5月12日“叫嚷”后，工行(601398，古吧)表示将加快个人住房贷款审批，对最低基准利率的个人住房贷款实行合理定价，并增加抵押贷款规模，要求深圳分行加快发放住房贷款。交通银行(601328，古坝)表示，将继续大力发展个人住房贷款业务，严格执行住房贷款差别化信贷政策，重点支持自住住房贷款，特别是首套住房贷款需求。

但平安银行(000001，股份)、民生银行(600016，股份)和广发银行表示，暂时不会改变现有的信贷策略，今年的信贷方向主要是大力发展小微贷款、企业贷款等业务。

荣360对全国21个重点城市的近400家银行进行的一项调查显示，在接受调查的21个城市中，有14个城市已经停止放贷，低于上月停止放贷的城市。统计数据显示，大多数停止放贷的银行都是股份制商业银行。无锡、北京和深圳是城市贷款暂停比例最高的城市。

根据上述调查，5月份第一套房低于10%的利率折扣已经消失，10.11%的银行已经停止为第一套房的抵押贷款申请提供贷款。甚至有10.67%的银行将利率提高了20%或更多。

房地产市场最糟糕的时刻？

中信建设证券认为，整个房地产行业将迎来最糟糕的时刻。

记者发现，在4月和5月，房地产市场并没有显示传统的“小阳春”市场，与较低的交易量和停滞或下降的价格。虽然房地产企业加大了推市力度，但买家形成了强烈的观望情绪，市场进入动机不足，交易受到抑制。一线城市的交易情况甚至更糟。

以北京为例，5月份，北京的商品房库存仅在4个月内就从2万套飙升至7.5万套。正如北京市房协秘书长陈至所说，尽管监管一直强调“去投机”，但并没有改变住房的投资属性。就“投资产品”而言，消费者总是向上购买而不是向下购买。据了解，北京某房地产公司最近推出了30套首付10%的分期付款住房，部分项目推出了“零首付”促销政策，部分房地产在后期交易中降价。

土地市场也变冷了。甚至一线城市的土地市场也开始感受到压力，二线城市的低地价交易甚至拍卖现象有所增加。

根据第一太平戴维斯研究部的观察，今年前四个月北京的土地交易额达到了1056亿元，五月份只卖出了四块地，交易额只有58亿元。截至2014年5月，实际底价超过20，000元/平方米的地块只有5块，最高单价地块的成交价格低于30，000元/平方米。另一方面，2013年，共有9块土地以每平方米20，000元以上的实际底价出售，其中3块土地的单价超过每平方米45，000元，最高价达到每平方米73，000元。“虽然从表面上看，土地供应极其有限，主要是因为政府已经放慢了土地供应的步伐，但根本原因在于最近开发商对征地的热情下降。第一太平戴维斯研究与咨询部助理主任王华告诉记者。

一些开发商已经显示出资金中断的迹象。王兆兴还表示，他将关注房地产开发商的资金、现金流和财务，关注房地产开发商资金缺口带来的财务风险。

违约救助

房地产市场低迷，地方政府最为焦虑。

今年3月以来，无锡、南宁、萧山、铜陵、芜湖等城市相继出台了楼市相关政策，包括放宽购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。这通常被称为行业内的局部救援。然而，这只是一个微调。

中央政府一直密切关注房地产市场的运行，包括地方政策的微调。住房和城乡建设部首席经济学家冯军在6月4日下午国务院办公室举行的新闻发布会上表示，宏观调控的总体政策是鼓励和保护消费需求，抑制投资需求。每个地方根据自己的实际情况做出判断。目前，还没有地方公开取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对普通人的消费需求没有影响，只是限制了过度的投资需求。

然而，包括中央电视台在内的许多媒体将冯军的言论解读为“是否取消限购，应由各地根据自己的实际情况来判断。”但一位业内资深人士认为，这是对冯军言论的片面理解。如果取消限购的主动权完全交给地方政府，大多数地方政府都会毫不犹豫地取消限购。

开发商不遗余力地鼓励放宽限购。一位三线城市开发商不久前在接受记者采访时表示，他希望政府能够放开限购。一旦限购开放，将直接刺激销售，推动交易增长。

度过最糟糕的时光，是不是楼市反弹的开始？王兆兴6月6日的声明会成为房地产市场逆转的风向标吗？

不久前，在一个小型论坛上，一个二线省会城市的官员预测，房地产市场将在今年下半年逐步好转。这位官员说，短期内，房地产市场的调整是不可避免的，但在中期和长期是坚定乐观的。

万科集团总裁于亮6月5日也表示，虽然房地产的黄金时代已经结束，但白银时代已经开始，白银仍然是一种贵金属。万科关注人口质量和人口流动趋势。如果人口的流动创造了大量的需求，并且在人口结构中有越来越多的受过高等教育的人，他们将是未来支撑房地产市场需求的主要力量。

21世纪房地产市场发展中心主任桑玉峰认为，预计银监会将很快发布相关通知，确保商业银行首套住房贷款利率回到基准利率，甚至给予优惠待遇。实践证明，只要稍微放松信贷，就能极大地刺激住房需求。随着首套利率回到基准利率甚至更有利的水平，商品房的交易情况将逐步好转。

然而，资本市场无动于衷。6月6日下午，房地产股票继续引领市场下跌。

5月30日，银监会表明了自己的立场

银监会:房地产开发贷款没有讨价还价的余地

5月30日，银监会发布的2013年年报显示，房地产贷款风险控制效果显现，近两年“不良贷款”均呈“双下降”。

"房地产贷款的风险是可控的."中国银行业监督管理委员会相关负责人表示，国务院的相关政策得到严格执行，房地产开发贷款、土地储备贷款和个人贷款没有松动、没有折扣、没有议价空间。

5月30日，银监会发布的2013年年报显示，房地产贷款风险控制效果显现，近两年“不良贷款”均呈“双下降”。截至2013年底，商业银行房地产不良贷款余额为214.4亿元，比上年减少64.7亿元，不良贷款率为0.48%，同比下降0.23个百分点。

为严格把握房地产贷款风险，银监会要求银行关注重点区域和重点企业，深入分析不同区域房地产风险的具体情况，尽快制定风险防控计划，降低风险。与此同时，我们将继续加强对“名单制”的管理，防止因个别企业资金链断裂而引发的风险传染。

“为保持系统性和区域性风险底线，维护银行业稳定运行，必须预设防御线，分类实施，锁定存量风险，管理增量风险，减少新旧风险，逐一化解。”根据银监会2013年度报告。

银监会还要求银行降低平台贷款风险，严格控制房地产贷款风险，防范产能过剩风险。与此同时，银监会还要求对四种风险进行适当定位，即非正规理财产品、不谨慎信托业务、融资性担保和小额贷款。

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