银行收紧地产融资 券商资管抢食“弃项”补位

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然而，《21世纪经济报道》记者了解到，尽管银行因风险控制而不断收紧对房企的信贷额度，但经纪公司等非银行机构正在寻找“房地产机会”。

不过，一些业内人士表示，银行仍是房地产融资业务链条中的关键环节。一方面，银行更经常被用作房地产项目的投资者；另一方面，其广泛的项目资源被经纪人觊觎。由于风险控制标准的提高，一些银行未能通过房地产项目的审计，券商成为其后续融资的“替代品”。

资产管理多路输血房地产

据业内人士透露，经纪人参与房地产主动融资业务主要有两种方式。

一种方式是采用定向资产管理操作，即在债务方引入银行或私募股权基金，然后通过银行或信托将贷款委托给输血性房地产企业。

“如果引入银行资金，交易结构和渠道业务之间没有区别。”广发证券(市场咨询)资产管理部王峰(化名)表示:“不同的是，在渠道业务中，银行同时控制资产和负债，而在券商积极管理的项目中，券商应在项目前期进行全面调整。那就找银行资金靠岸吧。”

此外，有限合伙制基金还引入了定向资产管理进行融资，使定向资产管理在债务方面得到“聚合”；但是，由于房地产企业的融资成本较高，加上银行对房地产项目的关注，这种模式正呈现出不断增加的趋势。

“这种模式仍然是由监管造成的，因为除了无力放贷之外，基本上没有投资限制。”王峰指出，“一般有限合伙的融资成本很高，房地产的融资成本也很高。”资产和负债在价格匹配方面更合适。”

"也可以通过有针对性的资产管理将项目打包成受益投资."Sophie(化名)是中国西南地区的一家经纪资产管理公司，他说:“让债权债务关系成为项目受益权的回购。”

另一种方式是通过集合资产管理计划，但受集合资产管理的投资限制，这种方式需要利用集合信托或基金子公司的专项计划来开展融资业务。

有业内人士指出，这种模式可能与监管当局目前实施的“渗透式”监管原则相悖，即如果集体资产管理嫁接集体信托或基金专项计划后的投资目标是单一信托或定向资产管理，且券商已作为委托人发出投资指令，则存在更大程度的监管套利嫌疑。

"通过收集来做项目是一件麻烦的事情."王峰指出，“虽然没有审批，但与定向相比，对集体资产管理的信息披露要求更高；与单一基金相比，集合集合也更加困难。”

值得一提的是，除了资产管理业务，券商还可以通过另类投资子公司注入房地产。

"去年，经纪人对房地产进行了更多的另类投资."王峰表示:“但其风险相对封闭，完全保留在券商本身，其外部性小于资产管理。”

或者抢劫银行的废弃物品

事实上，经纪人更关注房地产项目的风险，大多数项目也有相应的准入标准。

“融资方必须是全国100强房地产企业。这些项目必须在一、二线城市进行，而三、四线城市和小开发商基本上不这样做。”索菲告诉《21世纪经济报道》记者，“竞争也很激烈，所以没有多少房地产项目可以做。”

与渠道业务中的廉价收费相比，经纪资产管理在住房企业融资等主动管理业务中占有更大比重。

“在经纪人积极管理的项目中，如果资金数额比较大，一般经纪人可以获得0.1%的收入。”索菲说:“在募捐项目中有更多的经纪人，但这取决于筹集资金的成本。”

据了解，在目前一些券商的项目运作中，本地融资平台的融资成本在12%至14%之间，而房地产项目集中在12%至18%之间，但最高可达20%。

目前，越来越多的券商开展房地产、地方政府平台融资等业务，这与监管部门对相关行业贷款的限制性政策有关。

"对房地产公司的贷款越来越严格。"华夏银行(报价咨询)600015.sh向一位公共账户经理透露:“普通的房地产企业贷款基本上是做不到的，好一点的贷款必须取消，差一点的贷款根本做不到。”

与此同时，一些银行放弃的房地产项目因被银行“移交”而成为证券公司资产管理的重点。

“银行的风险控制是最好的，我们也愿意从银行的放弃中找到一些好的项目。”索菲说:“如果银行的风险控制很严格，贷款不能下来，我们有时会找一家银行合作搞房地产项目。”

在这种情况下，经纪人通常通过与银行合作从银行获得资金和项目。

“有时银行会直接资助这类引进项目，但收入要求相对较高；另一个原因是，该银行充当财务顾问，并赚取相应的介绍费。”苏菲指出，“虽然银行正在收缩贷款，但现在大家还是在银行周围做项目，因为银行仍然有资金和渠道的优势。”(编辑吴燕玲)

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