楼市拐点显现迎来“三速”回暖 下半年市场或稳健向上

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自" 330 "政策出台以来，房地产市场经过四个月的发酵，再次迎来了新一轮的复苏，并确立了上升趋势。根据统计局的最新数据，6月份房地产开发景气指数为92.63，比上个月高出0.2个百分点。这是全国住宅景气指数连续16个月下跌后首次反弹。对此，业内人士认为，景气指数的反弹已经确立了本轮房地产市场调整的转折点，下半年市场将进入正常的上涨通道。

市场正在好转，房地产市场正在“三速”分化

近日，深圳市龙岗区法院对“330”新政后的二手房交易违约诉讼做出一审判决，原因是深圳市场房价飙升，导致房主多次违约并抬高售价。据悉，4月下旬，买方与房主签订了220万元的购房合同，但在随后的两个月里，房主从一开始就涨价40万元，并再次要求涨价50万元。经过两次提价，房子的价格也从最初的220万元涨到了310万元。

深圳火热的房地产市场肆意毁约、高价出售的情况并不少见。在“330”新政的第二天，一个房主后悔了。张林(音译)决定花98万元在深圳前海区买一套32平米的房子，在新政的第二天，房主通知他将价格提高7万元。

值得注意的是，蓬勃发展的深圳房地产市场是本轮楼市复苏后一线城市的缩影。然而，在兴奋的背后，岳阳、宜昌、秦皇岛等地的房子却缺乏兴趣。当被问及市场是否有所改善时，当地开发商无奈地摇摇头，称虽然市场有所改善，但远非一线城市的火爆景象。

根据国家统计局的最新数据，70个大中城市的住宅销售价格从1月份的64个城市和2个城市下降到5月份的20个城市和43个城市，而6月份上升的城市数量增加到27个城市和34个城市下降。

对此，国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，房地产市场明显回暖，但就城市而言，价格差异仍然非常明显。一线城市需求旺盛，新建商品房和二手房价格涨幅远高于二三线城市。另一方面，二线城市和三线城市也呈现出不同的趋势，二线城市的房价总体稳定，涨幅不大。三线城市的房价仍在下跌，但跌幅仍在缩小。

从数据来看，一、二、三级房地产市场已经形成了三个速度的升温趋势。以统计局6月份的数据为例，虽然大部分城市仍处于复苏初期，但一些城市已迅速复苏，深圳上升7.2%，上海上升2.4%，北京和广州上升1.6%，杭州上升1.3%。因此，在深圳的带领下，五个城市的月增长率超过了1%，进入了快速增长阶段，成为此次复苏的第一梯队。包括天津、沈阳、大连、温州和无锡在内的31个城市的房价在6月份小幅上涨，并保持稳定增长。一些增长不到1%的二三线城市形成了第二梯队。其余34个城市的房价略有下降，但下降幅度已经缩小，成为此次复苏的第三梯队。以秦皇岛、丹东和包头为例，它们的房价分别从5月份的3%、2%和2%收窄至2%、1%和1%。

在各地房价"三速"上涨的同时，成交量也有类似的趋势。根据中原地产的统计，6月的头两周，全国54个城市共签约11.3万套住宅，比上月同期增长3.1%。增长最明显的是一线城市，北京售出3449台，比上个月增长11.6%，上海售出8113台，比上个月增长30%以上。根据同一政策咨询研究部门的数据，6月份监测的14个三、四线城市的商品房成交量为150.43万平方米，较上月下降9.42%，较去年6月下降16.44%。

压力去库存成为一个关键因素

至于房地产市场的分化，很多业内人士认为，库存是本轮升温的关键，库存较高的城市正处于去库存阶段，在需求难以跟进的背景下，复苏速度较慢。

"由于高库存，三线城市短期内无法快速消化库存."中国房地产协会副会长任志强最近表示，全国房地产市场一、二、三、四线城市的趋势已经开始，一线城市明显反弹，而二、三线城市尤其是三、四线城市继续下滑。

根据宜居房地产研究所的数据，截至6月底，一、二、三线监测的35个城市新建商品房总存量为2.6091亿平方米，同比增长3.2%。其中，25个城市同比增长。具体来说，西宁的库存增加了33.3%，烟台和北海也分别增加了24.2%和22.1%。同时，就淘汰率而言，6月份一线城市的储蓄与销售之比仅为11.6个月，二线和三线城市的储蓄与销售之比分别高达15个月和20.5个月。

值得一提的是，从国家统计局的数据来看，尽管销量有所反弹，但去库存化的压力并没有减轻。1-6月，商品房销售面积同比增长3.9%，高于1-5月的增速。4.1个百分点；商品房销售增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，截至6月底，中国商品房销售面积同比增长20.8%，总面积达6.5738亿平方米，导致全国房地产去工业化周期增加约15%。这种现象的根本原因是三线和四线城市的库存再次大幅增加。

中国房地产研究会副会长胡志刚说:“在过去的几年里，一些三、四线城市盲目地提供土地进行开发，一些住宅产品存在质量低、同质化严重的问题。住房消费回归理性后，这部分住房自然很少被追捧。一些城市的建设规模仍然很大，销售速度跟不上库存的增加，库存压力不是下降而是上升。这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

市场前景的转折点表明，下半年市场将继续改善

对于2015年下半年的市场走势，任志强表示，2014年本轮下跌的转折点已经出现。换句话说，本轮房地产调整已经完成了V型低谷，接下来将是上升阶段。

任志强说，过去，房地产政策出台后，所有的城市政策都有明显的影响，但现在不再是这样，而是存在严重的滞后。一线城市正在迅速反弹，二线城市仍在徘徊，三线和四线城市仍在沉睡。因此，下半年，二三线城市的房地产市场将由一线城市带动，呈现稳步上升趋势。

中原地产营销总监张大伟也认为，由于经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡、库存不均衡、交易量不均衡、政策刺激不均衡等诸多因素，三、四线城市与一线城市并不相同。但是，目前三、四线城市的交易量基本稳定，整体市场复苏趋势明显。

中国人民大学国家战略与发展研究所执行主任刘元春警告说，应避免房地产市场加速分化所导致的严重虹吸现象。他表示，分化中的复苏总体上是一种正常状态，但对比本轮与前几轮的房地产复苏指标，我们可以看出本轮分化程度要比之前高得多。以深圳和北京为首的一线城市经历了一轮热潮，房地产企业加快了向一线城市的布局。然而，由于在三线城市的固化，一些小型房地产开发商加速了它们的恶化。

"在脆弱性加速分化的复苏中，存在着巨大的变数."因此，刘元春表示，后续监管不应单方面、简单地进行，而应在一线城市进行适度控制，以防止价格过度上涨。