中航地产：错过深圳地产盛宴 出售股权改善业绩

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深圳房地产在上半年非常受欢迎。然而，位于三、四线城市的AVIC地产(000043)未能分得一杯羹，预计上半年亏损将超过1亿元。是否扭亏在很大程度上取决于第四季度的收入确认和投资收益

《投资者新闻》记者坤坤

深圳的房价今年已经领先全国，但深圳的一家房地产公司AVIC房地产却没有分得一杯羹，预计今年上半年将亏损1亿多元。

在经历了上半年的巨额亏损后，公司能在下半年扭亏为盈吗？对于将房地产项目定位在三、四线城市是一个战略错误的质疑，该公司如何回应？作为AVIC的子公司，在国企整合重组的浪潮下，有没有什么重组计划？就上述问题，《投资者》记者于7月21日致电并致函公司企业文化中心经理韩先生，但在新闻发布前未收到回复。

在第四季度，“突击”将损失转化为不确定性

深圳房地产在上半年非常受欢迎，但深圳的AVIC房地产没有第一个月的优势。盖错过了深圳房地产的盛宴，因为它的大部分房地产项目都位于三、四线城市。

截至2015年第一季度，该公司有17个房地产项目，一个在上海，五个在二线或省会城市，如成都、南昌和贵阳，11个在三、四线城市，如赣州、九江和衡阳。在住房企业存量高、去工业化慢的背景下，项目密集分布在三、四线城市，面临需求不足、消费能力有限的问题。根据最新数据，6月份，70个大中城市新建商品房同比增长0.2%，其中一线城市增幅最高，二线城市房价总体稳定，三线城市房价持续下跌。

与此同时，AVIC房地产开发了许多商业项目，如中国航空城、九方城和AVIC国际广场。与住宅项目相比，商业地产具有初始投资大、回报慢的特点，无法实现住宅项目的快速周转。

2015年上半年，该公司预计亏损1亿元至1.25亿元，同比下降281%，至377%。该公司解释，是由于部分房地产项目不符合当期结转收入条件，导致房地产业务净利润损失，导致公司整体净利润损失。

那么，该公司的业绩有望在今年下半年扭亏为盈吗？这取决于今年第四季度的“突然袭击”。根据公司2012年至2014年的财务报表，第四季度的营业收入分别占全年收入的61%、57%和53%。以公司2014年的业绩为例，2014年前三季度呈现亏损态势。第四季度，为了冲刺年度销售业绩指标，加大了销售力度，最终归属于母公司所有者的净利润为4.9亿元。

对于业绩不均衡的现象，AVIC房地产半年度业绩预测中给出的解释是，由于现有房地产开发项目的规模限制和结转周期，公司业绩在一年的不同时期波动。同时，当现有房地产开发项目满足销售收入确认条件时，存在一定的不确定性。

出售子公司以提高绩效

房地产开发是资本密集型产业，项目开发周期相对较长，因此企业需要长期充足的资金支持。然而，在过去的五年中，AVIC房地产的经营活动产生的净现金流量一直为负，并且这个值每年都在下降。换句话说，公司经营得越多，净现金流出就越多。那么公司如何缓解资金链的压力呢？

作为中国航空空工业集团公司下属的央企上市公司，中航工业地产忍不住要借钱。

除了例行申请银行贷款，AVIC房地产还向关联方借款。2015年1月和7月，公司分别向关联方肇庆矿冶实业有限公司和深圳市蓝天大酒店管理有限公司借款2.7亿元和6500万元。肇庆矿冶公司的控股股东是中航工业地产-中国航空空科技国际控股有限公司的实际控制人，而蓝天酒店管理公司的母公司是中航工业地产-中国航空空科技深圳有限公司的控股股东..在它的背后，强大的大股东“护航”，AVIC房地产似乎并不担心是否会打破资本链。

与此同时，该公司的负债一直在上升。根据季度报告，2015年第一季度AVIC房地产的资产负债率已经上升到78.3%。相应地，其短期债务风险也在增加。2015年第一季度，AVIC房地产的手头现金仅占一年内到期的长期和短期债务的29%，在同行业中处于低位。

最近，AVIC房地产公司一直在剥离和出售非房地产和低效资产。该公司在去年的年报中提到，出售此类资产的目的是进一步专注于房地产开发的主营业务，优化资源配置，丰富现金流，提高盈利能力。

2014年，公司转让了深圳中航建设监理有限公司、AVIC建设工程有限公司、深圳中航幕墙工程有限公司等7家下属企业的股权。，由此产生的投资收益高达2 . 3亿元，占全年营业利润的35%。其中，2014年11月，公司发布公告，集中转让五家下属企业的股权，实现转让利润1.7亿元，帮助公司在去年最后一个季度顺利扭亏为盈。

2015年，该公司继续剥离其非房地产业务。今年1月和4月，公司分别以603万元和2750万元的价格转让了在中和中(北京)光电科技有限公司和衡阳中航电镀中心有限公司的股份。下半年，AVIC房地产是否会集中出售子公司股权以获取投资收益，以实现年度业绩目标，值得投资者关注。

在国有企业整合重组的背景下，大股东有没有考虑过整合？公司在今年6月底的投资者关系活动中作出了回应；“作为大股东的子公司，不掌握大股东的相关信息，不能回答相关问题。”投资者新闻将继续跟进市场对AVIC房地产整合的预期能否实现。