海南“十三五”旅游地产主导楼市

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今年以来，海南房地产市场进入深度调整期，房地产开发投资、销售总量、销售金额等指标一度非常低迷。第二季度，在一系列优惠政策的刺激下，海南房地产市场初步显示出复苏迹象。然而，在一些房企高库存、资金链紧张的背景下，海南房地产市场要健康稳定发展还有很长的路要走。

市场正显示出复苏的迹象

尽管上半年海南房地产市场总体寒冷，但碧桂园集团海南区总裁叶剑清仍感受到市场升温的热度。他认为这与政府出台的优惠政策有关。

今年5月，海南省政府发布了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，出台了购房条件、银行贷款、公积金贷款、保障性住房覆盖等方面的支持政策。在多重利益的鼓舞下，海南的住房销售形势有所好转，新政对市场的影响显现出来。

据海南省统计局统计，2015年1-5月，海南省住房销售面积为353.15万平方米，同比下降4.3%，环比下降10.9个百分点；住房销售达到383.7亿元，同比下降3.5%，环比下降14.6个百分点。

鼓励和支持进一步完善政策。6月30日，海口市政府办公厅下发文件，将产权式酒店纳入购房范围。自实施稳定增长、促进发展的政策以来，海口市共办理购房1964户。

海南房地产销售回升，开发投资增速也稳定并迅速反弹。据海南省统计局统计，海南的住宅、写字楼和商业用房投资全面加快；新开工面积由负转正，房屋销售下滑继续收窄。

1-5月，海南房地产开发投资545.16亿元，同比增长20.6%，占全省固定资产投资的50.4%，同比增长16.7个百分点。

与此同时，海南新开工的房地产项目明显加快，新开工住房面积增速由负转正。受房地产销售市场复苏的影响，全省新开工房地产项目步伐明显加快，新开工面积自2014年以来首次出现正增长。今年1-5月，海南省新开工面积550.7万平方米，同比增长16.6%。增长率同比增长41.5%。

去库存化的压力增加了

据海南省统计局分析，330新政登陆后，房地产市场开始回暖。但是，由于市场仍处于与新政接轨的时期，开发企业面临着资金周转和库存压力等问题，仍需努力促进房地产市场的健康发展。

记者近日走访海口楼市，发现虽然市场有所好转，但整体形势仍处于调整期，主要是库存压力较大。

今年以来，海南省房地产开发竣工速度加快，与去年同期竣工缓慢的情况形成鲜明对比。另一方面，销售市场相对平缓，导致商品房销售面积不断增加，去库存化压力加大。

住宅竣工已进入快速发展的轨道。1-4月，全省房地产开发企业完成住房面积276.49万平方米，同比增长31.9%，增长45.3%。

受新增供应量增加和销售放缓的影响，海南房地产市场的去库存压力加大。1-4月，海南省商品房销售面积1142.35万平方米，同比增长32.9%，增长1.3个百分点。

据记者采访，由于房地产形势持续低迷，一些开发商承受着较大的资金压力，存在一定的风险。海口市房地产协会会长戴开泉认为，房地产贷款特别是开发贷款仍然比较严格，房企的资金压力仍然比较大。

在市场调整期间，一些小型房地产企业的资金链趋于紧张，一些房地产企业在资金周转的压力下，开始向大型企业转移持股和房地产，从而加剧了海南房地产企业的分化和整合。

叶剑清认为，开发商需要设定价格来满足市场和客户的需求，而盲目的高价应该避免。总体而言，海南房地产市场目前呈现出机遇与挑战并存的市场态势。如何适应市场，同时“反击”市场，是每个开发商都应该认真探讨的话题。"

海南房地产市场“十三五”规划方向初步确定

最近，海南省委、省政府确定了“十三五”乃至更长时期的12个重点产业，包括对海南房地产业未来发展方向的初步规划。

“十三五”期间，房地产业仍将是海南省的重要产业之一。根据海南省住房和城乡建设部《海南房地产业“十三五”发展专题研究报告》，海南是以海岛长寿住宅房地产为基础，以商务旅游房地产为主导，以度假住宅房地产、商业房地产和其他房地产为特色。作为补充，应建立多元化、多层次的房地产产品供给体系和住房保障体系，使房地产业与国际旅游岛建设紧密结合，良性互动，创造高度国际化、优美的生态环境和独特的地域文化魅力

报告认为，海南地产应加大高端商业地产比重，逐步降低普通商品房开发比重，优化房地产空房布局，不断推进房地产行业结构调整和转型升级。

在质量提升方面，海南地产将从政策和规划上停止低水平、低质量开发优质土地和环境资源，从初级粗放型开发向深度开发和质量提升转变，重点开发符合市场发展趋势、高增长、高附加值、提升产品价值、延伸产业价值链的具有地方资源、环境和文化特色的房地产产品。

报告建议优化产业结构，减少经济对房地产业的依赖，为房地产业的结构调整、转型升级提供支持。从源头上控制房地产增量，建立住宅用地供应综合评价机制，控制土地供应的规模、节奏、时机和结构，努力实现资源价值最大化。加强规划控制，划定限制区和禁入区，切实加强海岸线、中央核心生态保护区等重要生态资源的保护。

叶剑清认为，旅游地产和老年地产是海南地产的重中之重，有建设大城市经验的开发商应该在项目建设之初就规划和改善公共设施。配套设施的不断完善和落地是提升住宿和度假生活的重要筹码，也是旅游房地产持续健康发展的重要组成部分。海南房地产未来的发展趋势应该是结合海南岛的战略优势、海天资源优势和空天然气优势，开发生态环境良好、体现生态资源价值的物业，在最大限度利用自然环境和条件的前提下，尽可能地储备这一系列稀缺资源。