区域房产投资盘点 一线城市依赖度最小

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林晓昭

房地产投资在固定资产投资中的适当比例是多少？如何判断一个城市对房地产的依赖程度？《中国商报》记者对上半年28个城市的房地产投资占固定资产投资的比重进行了梳理，发现东部的北京(房地产)、深圳(房地产)等一线城市和部分二线城市的比重远远超过25%，但这并不意味着这些城市对房地产的依赖程度很高，相反，它们的比重相对较低。

25%理论

多年来，学者型官员、重庆市市长黄对房地产市场的调控有一个著名的观点，即坚持每年房地产投资不超过固定资产投资的25%，特别是要保证房地产市场的适度容量，严格控制底价。

今年2月13日，在重庆市国土资源和房屋管理工作会议上，黄向重庆市国土房管部门的有关负责人作了专题报告，就房地产市场的发展状况及如何规范房地产市场进行了阐述。

“要求每年房地产固定资产投资不得超过全市固定资产投资的25%。超过25%必须供过于求，不足25%则供不应求，这不适合城市化。”黄说，“有人说如何保持供需平衡，就在(重庆市副市长，分管城乡建设、国土资源和住房管理与规划)。”

黄说:“房地产开发商买地后，每一个房地产商都要时刻做好控制性详细规划和建筑设计规划。这个计划是由规划局批准的，每个名单都必须由陈和平圈出。我告诉他，如果你看看这个月，房地产投资额超过25%，变成30%或更多，并从房地产商报的规划件；如果低于25%，将变成15%。此时，只要有关部门按规定批准，你画一个圈就可以推出，施工进度就会加快。建设部也有一些手续，政府可以规范。”

近年来，重庆在控制房地产投资方面做得很好。数据显示，上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，同比增长10.5%，占全社会固定资产投资的27.2%。就在25%附近。

东部发达城市远远超过25%

那么在重庆以外，每个城市的房地产投资占固定资产投资的比例是多少？

根据28个主要城市的统计数据(广州(房地产)和其他一些重点城市由于缺乏数据没有纳入统计)，上半年房地产投资与固定资产投资的比例发现，东部的北京、深圳等一线城市和一些二线城市的比例远远超过25%，但这并不意味着这些城市对房地产的依赖程度较高，相反，这些城市对房地产的依赖程度相对较低。

数据显示，北京房地产投资占固定投资的比重最高，达到61.53%。其次是上海(房地产)，达到59.5%。第三是海口，占52.3%。其次是深圳(52.14%)、杭州(51%)、厦门(46.19%)、昆明(45.19%)、贵阳(42.19%)和东莞(42.12%)。除了海口、昆明和贵阳，其他城市都是东部沿海经济最发达的城市。

为什么东部城市的这一比例如此之高？这必须从固定资产的构成来分析。固定资产投资主要包括基础设施投资、工业投资和房地产投资，东部沿海发达城市前两个板块所占比重相对较低。

例如，上半年上海在城市基础设施方面的投资为460.46亿元，在工业方面的投资为403.67亿元。深圳上半年基本建设投资660.79亿元，工业投资203.26亿元。

中原地产首席市场分析师张大伟分析《中国商报》称，东部发达城市，尤其是一线城市，目前没有大规模基础设施投资的需求，随着第三产业成为主导产业，产业投资增长也很小。但是，在房地产投资领域，这些城市有很大的改善需求和大量持续的人口净流入，所以房地产投资在固定资产投资中的比重也比较大。

相比之下，中西部地区重庆、长沙等城市的基础设施投资和工业投资(房地产)仍然很大，因此房地产投资在固定投资中的比重相对较低。例如，上半年重庆基础设施建设投资1612.28亿元，工业投资2038.84亿元，均为上海和深圳的几倍。

也就是说，就房地产开发投资与固定投资的比例而言，东部发达城市与重庆等中西部城市最根本的区别在于经济发展阶段和产业结构的差异。东部发达城市，尤其是一线城市，已经经历了投资驱动阶段。这些城市的基础设施相对完善，工业已经从工业主导型转变为服务主导型。因此，在投资领域，只有房地产仍有相对较大的空空间。

从投入产出比来看，东部沿海发达城市对房地产的依赖程度相对较低。就房地产开发投资占gdp的比重而言，上海、北京、深圳、东莞等城市的比重相对较低，都在20%以下。

与深圳一样，虽然房地产开发投资占固定资产投资的比重达到52.14%，但房地产开发投资占gdp的比重仅为8.94%。

广东省政协委员、深圳市委党校副校长谭刚多次分析《中国商报》。深圳的低投资率已经持续多年，深圳已经经历了依靠投资拉动经济增长的阶段。目前，深圳高新技术产业、高附加值产业和未来导向产业的布局在经济发展过程中发挥了强大的作用。深圳用较少的投资换取较大的经济总量。要通过结构调整和方式转变，形成新的经济增长动力。

他认为，深圳对房地产的依赖程度相对较低，一方面是因为可供房地产开发的土地非常有限。在其他城市，有大量的土地用于房地产开发，但在深圳，除了前海，近年来房地产开发的土地很少。

另一方面，虽然深圳的房地产投资占固定资产投资的52.14%，但深圳有限的土地供应远远不能满足市场需求。

深圳房价于2014年11月开始下跌，并于12月成为中国首个房价上涨的城市。在2015年上半年继续扮演“领导者”的角色。深圳房价上涨的原因显然在于供求关系和市场预期的变化。目前，深圳面临供给疲软的尴尬，去库存期相对较短。7月份，新建商品房的去库存期仅为6.9个月。从这个角度来看，深圳的房地产投资占固定投资的比重较高。

哪些城市高度依赖房地产

那么什么样的城市更依赖房地产呢？从房地产开发投资占国内生产总值的比例来看，这更为准确。在这一比例中，有5个城市超过30%，其中贵阳以40.12%居首位，昆明也达到40%，海口36.37%，福州(房地产)33.45%，Xi(房地产)32.71%。此外，厦门也达到了29.49%。

另一方面，这些城市的房地产投资占固定投资的30%以上，如贵阳42.19%，昆明45.19%，海口52.3%，厦门46.19%，福州32.68%，Xi 36.62%。出于不同的原因，这些城市高度依赖房地产。例如，海口所在的海南是一个国际旅游岛，旅游业和房地产业是海南的支柱产业。张大伟说，房地产的依存度不仅取决于房地产在经济中的比重，还取决于人口的结构和构成。“在海南，有很多人旅游和赡养老人。这部分房地产需求必须考虑在内，否则将出现严重的过剩。”

昆明和贵阳的比例相对较高。除了这两个城市作为避暑胜地外，旅游业发展良好。更重要的是，这两个省会所在的云南和贵州(房地产)的经济发展相对滞后，城镇化率很低。目前，城镇化仍处于起飞和加速阶段，城镇化率增速将高于全国平均水平。

易居智库研究部主任严跃进告诉记者，我国西南、西北、中部许多省份的经济发展不平衡，省会城市占用资源过多，而房地产受资源禀赋影响较大，因此省会城市的房地产发展也是全省最快的。

福州和厦门对房地产的依赖程度较高，房地产与纺织、服装、轻工等行业的发展密切相关。他们积累了大量财富和强大的私人资本。然而，近几年来，实体经济一直低迷，产业升级缓慢，房地产赚钱很快，因此许多资金流向了房地产行业。

在张大伟看来，东海岸许多城市的人口仍是净流入。如果房地产投资比例相对较高，对经济的影响就会较小。然而，在许多西部省份，仍然有人口净流出。如果房地产投资比例过高，就会有盈余。