全球吹起新一轮商业地产泡沫？

本篇文章2313字，读完约6分钟

该机构建议中国投资者应该关注欧洲和美国的二线城市

严焰

新一轮房地产泡沫正在世界各地积聚，而这一次是商业房地产？

全球专业投资者认为，这一次，不像过去，全球低利率环境创造了房地产的繁荣，但房地产行业的基本面也显示出改善的迹象。因此，一些分析师建议，投资者不妨将目光从热门城市转移到其他城市，在更广的范围内寻找自己喜欢的城市。

全球投资者横扫商品和商业地产

根据realcapital的分析，2015年第二季度，伦敦、中国、大阪、日本和芝加哥的写字楼估值创下新纪录，而纽约、洛杉矶、柏林和澳大利亚悉尼的价格在2009年后达到新高。商业房地产交易可以被描述为数量和价格的上升。

2015年第一季度，美国商业房地产交易规模增长36%，达到2251亿美元，超过2006年的增速。在欧洲，商业地产交易规模飙升37%，达到1350亿欧元，为2007年以来的最高水平。资本正从四面八方涌入商业地产。根据另一家资产追踪机构preqin的数据，美国养老基金将其资产的7.7%投资于房地产，而2011年为6.3%。

除了美国的大型投资机构之外，亚洲和中东的卖家在商业房地产市场也变得越来越活跃。2015年2月，中国安邦保险集团(Anbang Insurance Group)斥资19.5亿美元收购了纽约的华德福，创下了美国酒店业的纪录。今年5月，中国阳光保险集团以2.3亿美元收购了纽约百家乐酒店，每间客房的价格达到创纪录的200万美元。中国人寿保险集团(601628)和平安保险也在今年4月斥资5亿美元成为波士顿一个开发项目的主要股东。就在去年7月，中国主权财富基金在澳大利亚悉尼和墨尔本购买了9栋办公楼，在法国和比利时购买了10家百货商店。

当然，欧洲资本并没有闲置，投资者正涌入马德里、西班牙和爱尔兰都柏林等市场，这些市场的资产价格尚未达到危机前的峰值。美国m&g房地产公司上月在西班牙进行了首次投资，斥资9000万欧元在马德里市中心购买了一栋闲置的3.5万平方米的办公楼，并计划对其进行翻新，然后租给英国广告公司wpp。自今年3月以来，M&g房地产公司基金已在丹麦、意大利、德国和法国投资3.6亿欧元。

低利率刺激商业房地产市场

目前，全球商业地产价格已经超过了危机前的水平。格林斯特里特咨询公司的商业房地产估价指数从2007年的100点下降到2009年的61.2点，然后在2013年回到100点，上周为118点。

低利率环境被认为是商业地产蓬勃发展的主要原因。标准人寿保险(Standard Life Insurance)房地产研究与策略部主管安布林(Annebreen)对《中国商报》(China Business News)记者表示:“利率处于历史低点，很可能会继续维持目前的水平，因此投资者对收入的追求已转向房地产。”根据实际资本数据，10年期美国国债的收益率约为2.2%，而纽约商业房地产的平均资本化率为5.7%。

然而，商业地产可能出现的泡沫引起了监管当局的关注。在7月份提交国会的半年度报告中，美联储指出:“随着商业地产价格的持续快速增长，商业地产的估值压力正在上升。”美联储和其他金融机构也指出，银行正在放宽贷款标准。根据房地产数据服务提供商特雷普lc的数据，截至2015年第一季度末，银行商业房地产未偿贷款总额为1.7万亿美元。

分析师认为，如果利率大幅上升，房价可能会迅速下跌。美联储暗示将在今年年底前进入加息渠道。利率上升可能会影响全球金融市场，尤其是当价格下跌时，引发抵押贷款违约潮。

与之前的根本改进不同

布莱恩告诉《中国商报》记者，房地产市场的情况与过去不同。“美联储加息的预期对投资市场来说是一把达摩克利斯之剑。美国的房地产信托市场已经成为对利率上升的担忧的受害者，但是私募股权房地产市场没有升值。有可能，就像历史上紧缩周期的开始一样，美国房地产信托市场将经历抛售，但当实际资产的表现稳定下来，资本将再次回归。”

布莱恩认为，“全球房地产的基本面正在改善。”事实上，“英国房地产市场的复苏更加全面，各行业都出现了两位数的增长。”在欧洲大陆，房客的需求正在增加，但租金增长率却没有跟上。日本的写字楼是租金增长稳定、入住率低的少数市场之一。中国资本账户的逐步开放正在推动股市的扩张，这增加了对中国香港金融区域办事处的需求。”

上海亿居房地产研究院智库中心研究主任严跃进也对《中国商报》记者表示:“在上半年国际房地产市场价格持续上涨的背景下，投资者对房地产的盈利预期正在增强。“还有一种长期观点认为，如果高利率伴随着高通胀，房东可以提高租金，而房地产的价值不一定会受到影响。

目前，在这轮房地产投资热潮中，没有出现过度建房的迹象，这正是过去房地产市场瘫痪的原因之一。据Brien称，“尽管新开发的房地产整体低于前一周期，但全球建设已经开始，这是苏醒长期处于休眠期的典型标志。”在英国，一些新的办公楼、百货商店和物流中心开始破土动工；欧洲大陆核心市场的低供应率也支持了租赁价格的稳定增长；美国西海岸的技术革命催生了对建筑的巨大需求；澳大利亚建筑市场专注于将空办公室改造成住宅建筑；在东京，旧办公楼正在翻修。”

在全球商业地产价格可能被人为抬高的背景下，投资者应该如何选择？世邦魏理仕中国研究部助理经理陆继德对记者表示:“为了找到更多值得投资的商业地产，国际投资者应该扩大投资范围。”

卢继德说:“从微观上看，我们看到，在一些大型经济体的门户城市，如美国的纽约和英国的伦敦，随着近年来全球投资竞争的加剧，商业地产的价格已经上涨，从而导致资本化。利率下调，使得海外投资机会难以找到。”

陆继德认为，比如在美国，中国投资者应该将其投资范围从纽约和洛杉矶等门户城市扩大到亚特兰大、达拉斯和丹佛等其他大城市；在欧洲，越来越多的投资者将投资范围从伦敦扩大到了曼彻斯特、西班牙的马德里、德国的法兰克福和柏林。