“量跌价涨”怪圈显现 一线楼市“金九银十”成色难断

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9月15日，“金九”已经过去了一半，但从目前楼市的表现来看，8月底的几项利好政策未能“火”住疲软的楼市，“金九”显得异常冷清。值得注意的是，受三、四线城市房地产市场低迷的影响，上半年一线城市的突出表现发生了变化，交易量大幅下降。根据审评委的数据，9月份上半年，一线城市的商品房成交量为144万平方米，比上个月下降20%。另一方面，一线城市房价持续飙升，土地价格屡创新高，陷入“量少价高”的怪圈。

冷却量急剧下降

记者从北京、深圳等一线城市了解到，9月份前两周，上海的住宅成交量略有上升，广州持平，而北京和深圳的跌幅超过20%。根据中原地产的最新数据，9月份前两个月，北京在周新建售出3470套住房，比8月份同期的4462套下降了22.2%。深圳在9月份的头两周售出了2059台，与8月份同期的2690台相比下降了23.4%。

就交易面积而言，四个一线城市全线下跌。根据cric研究中心的最新数据，北京9月份上半年的交易面积为40万平方米，比上个月下降了14%。上海售出50万平方米，比上个月下降18%，而广州和深圳分别售出33万平方米和21万平方米，分别下降26%和22%。

深圳中原房地产研究中心经理王飞表示，9月的第一周，两个住宅项目进入了深圳市场。在这两个项目中，一个项目的销售率勉强达到80%，另一个项目的销售率只有6.5%。“较低的销售率和较高的平均销售价格反映出目前的市场热度不如以前。”

克里克研究中心的研究员杨克威认为，“9.3”假期拖累了上半年的营业额。值得注意的是，虽然小长假确实影响了一些地区的销售，但不可否认的是，8月份出现了明显的下降趋势。根据cric研究中心的数据，8月份，北京和深圳的整体营业额下降了20%以上。

对此，杨克威认为，随着以往政策效果的减弱，买家的购买热情已经下降。此外，7月和8月的供应不足使得很难完全释放需求，这也降低了目前的成交量。另外，上半年房地产企业的营销力度有限，很少有项目开展大规模的“盈利”和“促销”，这也在一定程度上影响了交易量的反弹。

奇怪的是，房地产市场现在是“量少价高”

交易量下降的同时，一线城市的价格继续上涨。根据cric研究中心的数据，北京二手房交易价格指数环比上涨1.08%，同比上涨5.51%；在上海，8月份同比增长1.77%，9.31%；在广州，该指数环比上涨1.03%，同比上涨4.62%；在深圳，8月份的物价指数仍高达5.07%，同比上涨23.96%。

中原地产分析师张大伟认为，成交量低迷往往发生在房价下跌之前，所以房价仍然是惯性上涨。如果成交量继续下降，不排除房价会有一定程度的调整。另一方面，由于一线城市土地稀缺，近期土地拍卖价格屡创新高，进一步影响了进入市场的房地产价格。

根据数据显示，截至9月13日，北京和深圳共售出7块住宅用地，平均地价超过34.53%，平均底价达到今年的最高点17，300元。

除了北京，在上海和深圳等一线城市，豪华住宅已经成为一线城市纯商品房市场的一个普遍特征。上半年以来，北京、上海、深圳6万平方米以上的高档楼盘销量大幅增长。其中，上半年上海售出2299套单价超过6万元/平方米的高档房产，远远超过2014年同期的621套，销售额同比增长232%。北京增长了146%，深圳增长了84%。从成交额比例来看，北京和上海的高价位房地产成交额分别增长了32%和27%。

对此，中国科学院认为，在一线城市逐渐进入存量房时代的背景下，新建住宅的价格发现机制逐渐向供应方转移，土地价格的飙升使得开发商不得不提升产品定位来实现利润。这在很大程度上加速了一线城市的房价飙升，使住宅产品成为高端产品。

由于库存高、资金链压力大、利润大幅下降，住宅企业不得不选择高房价模式来提高利润。据2015年房地产上市企业中期报告统计，上半年142家房地产上市企业负债总额接近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创近年来新高。同时，根据中原地产的数据，截至9月8日，共有138家房地产企业发布了半年度报告，存货总额达到2.48万亿元，同比增长12%。有多达16家房地产企业的库存增加了50%以上，占所有企业的11%。绿地、万科、保利和招商局的库存已经超过1000亿元。

在这种背景下，房企资金链的紧张程度不言而喻。此外，住房企业的平均利润已经下降到不到10%，只有9.1%，这使得住房企业的资金更加紧张。

一些分析师表示，一线城市20%以上的房价收入比已经处于不合理的区间。如果“量少价高”的趋势不变，一线城市将难以支撑过高的房价，甚至存在泡沫风险。

放眼市场，“金九银十”难以突破

“从最近的交易情况来看，8月底实施的RRR降息在短期内对提振深市影响不大。房地产市场的人气仍受到市场热度下降的负面影响。”张大伟说。不过，他认为，随着供应量的增加和市场信心的复苏，“金九银十”仍值得期待。

根据中原地产监测的22个城市的数据，重点项目的销售数量已经连续两周增加，以确保9月份的供应充足。尽管由于上周的小长假，二手房市场的成交量有所下降，但一线城市的业主和管理人员对市场的信心有所增强。目前，北京、上海、广州和深圳中原地区的报价指数较上月有所上升，上升了0.1至8.3个百分点；上海-广州-深圳-中原经理人指数也整体上涨，涨幅为0.8至2.1个百分点。

事实上，对于一线城市的需求来说，库存仍然远远不够。根据cric研究中心的数据，8月份北京商品房库存为1025万平方米，消化周期仅为8.9个月，同比下降47%；广州8月份的库存为904万平方米，消化周期为8.5个月，同比下降36%；在上海和深圳，消化周期低至6个月和5.9个月，分别下降了52%和70%。

王飞表示，从9月份第一周的数据来看，开发商依然忧心忡忡，持观望态度，他们都希望在“金九银十”中获得更大的利润。在宏观环境仍面临多重风险的情况下，预计“金九银十”下半年房地产市场的交易量可能会有所增加，但由于房地产企业之间的激烈竞争，交易价格将会承受一定的压力。