马光远：今年房价下跌是大概率事件？

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就土地市场而言，2014年初，北京、上海等一线城市的土地市场在2013年继续火爆。1月份，北京土地市场共进行了26笔土地交易，累计成交额为405.92亿元，是去年同期的7倍。然而，与蓬勃发展的土地市场形成鲜明对比的是，今年1月，北京仅售出6908套商品住宅，成交额为74.42万平方米，同比环比下降近50%。在交易暴跌的同时，北京开始取消对高价建筑的禁令。今年1月，三套价格超过6万元的高价房获得批准，最高的一套达到每平方米9.5万元。然而，这些高价建筑进入市场并没有推动房地产市场反弹。在经历了2013年的飙升后，一线城市的房地产市场开始犹豫。

相应地，在对未来房价的预测中，观看空的人数明显增加。最近，中国社会科学院副院长李阳最受关注。2014年，中国宏观经济面临五大风险，包括经济放缓、产能过剩、影子银行、地方债务和房地产。他认为，随着房地产统一登记和信息联网的实施，住房过剩的问题也可能出现，金融部门已经在为未来可能出现的下降做准备。与此同时，美国加大了量化宽松退出力度，由此引发的新兴市场动荡进一步加剧了中国房地产市场未来的不确定性。春节前后，信托行业接连爆发了与房地产行业相关的可能违约信息。就连香港房地产市场的降价也引发了内地公众对房价未来的恐慌。

所有这些都清楚地表明，2014年中国房地产市场绝不是许多人乐观的看法，而是一个简单的市场分化:一线和二线城市的房价继续上涨，而供应过剩和供应不足的三线和四线城市的房价却在下跌。

从目前的市场表现来看，由于各种因素，中国房地产的预期可能会发生逆转，这将导致整个房地产市场的疲软和房价的下跌。首先，从过去十年房价上涨的三个主要引擎——货币超调、经济快速增长和巨大的住房需求来看，至少有两个引擎已经关闭:一是货币超调和货币超调盛宴的结束与中国努力告别货币驱动投资的经济增长模式有关，二是美联储退出后全球流动性盛宴的结束。美国经济的复苏和美元的走强意味着过去20年的流动性盛宴已经结束，新兴市场至少在未来5年将面临流动性短缺，这将迫使中国央行被动地收缩人民币。对于中国的房地产来说，货币紧缩对快速上涨的房价是最致命的。

第二，自2012年以来，中国经济事实上已经告别了高速增长，包括房地产投资在内的增速不能超过正常增速。除了这两个因素之外，事实上，就供求关系而言，笔者去年一直强调，中国房地产周期中需求最旺盛的时期已经结束。从总量上看，中国城镇人均居住面积实际上已超过40平方米，住房供需基本平衡。

事实上，对于中国的房地产来说，房价的持续上涨可能不会在短期内影响宏观经济的稳定。我们担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济能否承受房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转，一旦房价整体下跌，无论是中国宏观经济还是普通百姓都可能要为房价下跌付出沉重的代价。中国目前的宏观经济过于依赖房地产，这意味着一旦房价下跌，中国经济增长的日子肯定会结束。为了应对房地产价格下跌的风险，深层次的改革和结构调整必须为房地产带来的风险让路，这是一个高概率事件。因此，就未来房地产政策而言，我们必须把未来房价下跌后的政策应对放在极其重要的位置。为了化解房地产风险，除了加快土地制度改革等一系列长期措施的建设外，更重要的是高层管理人员要对当前我国房地产的风险进行全面评估，并对房地产引发的系统性风险做出良好的政策应对。

目前，虽然只有三四线城市面临风险，但总体而言，2014年房价有望逆转。就中国经济而言，没有比房价下跌更大的风险了。

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