楼市真的走到崩盘边缘了吗？

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一些房地产业内人士的态度值得深思:王石表示，今年的“形势并不好”；王健林对今年的房地产市场“不乐观”；任志强说，“不要对2014年抱太大希望”。2014年，中国房地产市场真的走到了所谓“崩盘”的边缘吗？

2014年，房价可能不会全面上涨，因为城市之间的差异非常明显，今年房地产市场不容乐观。现在，许多二线城市供过于求，有迹象表明房屋不能出售，更不用说三线和四线城市了。

——万达集团董事长王健林

不能说对房地产的直接政策叫调控，货币政策也是调控。今年内地房地产行业形势不佳。没有房价不断上涨的房地产市场。精明的李嘉诚正在北京和上海出售房产，这是一个信号。小心！

——万科董事会主席王石

与2013年相比，我们认为2014年的房价涨幅将大幅下降。许多开发商认为今年可能和去年一样乐观。我个人警告他们，你太乐观了，太危险了。不要对2014年抱太大希望。

——华远地产董事长任志强

预计今年6月全国房地产登记制度启动后，住房过剩问题也将凸显出来。现在这个问题非常突出，财政部门正在做准备。大家都说今年实体经济会有问题，首先是房地产会有问题。

——中国社会科学院副院长李阳

上周，随着常州、杭州等城市部分房产大幅打折促销的消息传出，“楼市崩盘论”再次发酵。尽管统计局上个月的统计数据显示，中国房价仍在上涨，各地土地市场仍在升温，但许多人对2014年中国房地产市场的前景并不乐观。

一些房地产业内人士的态度值得深思:王石表示，今年的“形势并不好”；王健林对今年的房地产市场“不乐观”；任志强说，“不要对2014年抱太大希望”。2014年，中国房地产市场真的走到了所谓“崩盘”的边缘吗？

任，说起。

2014年，房价可能不会全面上涨，因为城市之间的差异非常明显，今年房地产市场不容乐观。现在，许多二线城市供过于求，有迹象表明房屋不能出售，更不用说三线和四线城市了。

——万达集团董事长王健林

不能说对房地产的直接政策叫调控，货币政策也是调控。今年内地房地产行业形势不佳。没有房价不断上涨的房地产市场。精明的李嘉诚正在北京和上海出售房产，这是一个信号。小心！

——万科董事会主席王石

与2013年相比，我们认为2014年的房价涨幅将大幅下降。许多开发商认为今年可能和去年一样乐观。我个人警告他们，你太乐观了，太危险了。不要对2014年抱太大希望。

——华远地产董事长任志强

预计今年6月全国房地产登记制度启动后，住房过剩问题也将凸显出来。现在这个问题非常突出，财政部门正在做准备。大家都说今年实体经济会有问题，首先是房地产会有问题。

——中国社会科学院副院长李阳

马光远:今年的房价下跌是一个高概率事件？

◎经济学家马光远

2014年的房地产市场注定是不平凡的一年。土地市场的火爆，加上年初市场成交量和价格的下降，为马年的房地产市场奠定了一个非常“怪异”的基调:在经济持续放缓已成定局的情况下，中国的房地产将何去何从，中国的房价将对中国宏观经济产生什么影响？这些已经成为决定2014年中国经济质量的关键因素。

就土地市场而言，2014年初，北京、上海等一线城市的土地市场在2013年继续火爆。1月份，北京土地市场共进行了26笔土地交易，累计成交额为405.92亿元，是去年同期的7倍。然而，与蓬勃发展的土地市场形成鲜明对比的是，今年1月，北京仅售出6908套商品住宅，成交额为74.42万平方米，同比环比下降近50%。在交易暴跌的同时，北京开始取消对高价建筑的禁令。今年1月，三套价格超过6万元的高价房获得批准，最高的一套达到每平方米9.5万元。然而，这些高价建筑进入市场并没有推动房地产市场反弹。在经历了2013年的飙升后，一线城市的房地产市场开始犹豫。

相应地，在对未来房价的预测中，观看空的人数明显增加。最近，中国社会科学院副院长李阳最受关注。2014年，中国宏观经济面临五大风险，包括经济放缓、产能过剩、影子银行、地方债务和房地产。他认为，随着房地产统一登记和信息联网的实施，住房过剩的问题也可能出现，金融部门已经在为未来可能出现的下降做准备。与此同时，美国加大了量化宽松退出力度，由此引发的新兴市场动荡进一步加剧了中国房地产市场未来的不确定性。春节前后，信托行业接连爆发了与房地产行业相关的可能违约信息。就连香港房地产市场的降价也引发了内地公众对房价未来的恐慌。

所有这些都清楚地表明，2014年中国房地产市场绝不是许多人乐观的看法，而是一个简单的市场分化:一线和二线城市的房价继续上涨，而供应过剩和供应不足的三线和四线城市的房价下跌。

从目前的市场表现来看，由于各种因素，中国房地产的预期可能会发生逆转，这将导致整个房地产市场的疲软和房价的下跌。首先，从过去十年房价上涨的三个主要引擎——货币超调、经济快速增长和巨大的住房需求来看，至少有两个引擎已经关闭:一是货币超调和货币超调盛宴的结束与中国努力告别货币驱动投资的经济增长模式有关，二是美联储退出后全球流动性盛宴的结束。美国经济的复苏和美元的走强意味着过去20年的流动性盛宴已经结束，新兴市场至少在未来5年将面临流动性短缺，这将迫使中国央行被动地收缩人民币。对于中国的房地产来说，货币紧缩对快速上涨的房价是最致命的。

第二，自2012年以来，中国经济事实上已经告别了高速增长，包括房地产投资在内的增速不能超过正常增速。除了这两个因素之外，事实上，就供求关系而言，笔者去年一直强调，中国房地产周期中需求最旺盛的时期已经结束。从总量上看，中国城镇人均居住面积实际上已超过40平方米，住房供需基本平衡。

事实上，对于中国的房地产来说，房价的持续上涨可能不会在短期内影响宏观经济的稳定。我们担心的是，已经极度依赖房地产的中国经济能否承受房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转，一旦房价整体下跌，无论是中国宏观经济还是普通百姓都可能要为房价下跌付出沉重的代价。中国目前的宏观经济过于依赖房地产，这意味着一旦房价下跌，中国经济增长的日子肯定会结束。为了应对房地产价格下跌的风险，深层次的改革和结构调整必须为房地产带来的风险让路，这是一个高概率事件。因此，就未来房地产政策而言，我们必须把未来房价下跌后的政策应对放在极其重要的位置。为了化解房地产风险，除了加快土地制度改革等一系列长期措施的建设外，更重要的是高层管理人员要对当前我国房地产的风险进行全面评估，并对房地产引发的系统性风险做出良好的政策应对。

目前，虽然只有三四线城市面临风险，但总体而言，2014年房价有望逆转。就中国经济而言，没有比房价下跌更大的风险了。

冯海宁:中国房地产市场不能崩溃

◎冯海宁(专栏金融作家)

18日晚，杭州一处房产被宣布以平均每平方米15800元的价格进行清算后，离该房产不远的一处房产立即投入战斗，投入数千美元，以平均每平方米13800元的价格进行战斗。在江苏省常州市，一个名为“敏捷星河湾”的房地产公司也报告称，价格大幅下降——最低价格仅为此前平均价格的4.5倍。

这是一些房地产降价的消息。此外，根据国家统计局发布的最新数据，1月份，房价环比下降的城市数量增加到6个。市场甚至谣传许多银行停止向房地产贷款，证券公司也紧急讨论了市场前景。此外，香港楼市率先降价，一些香港媒体评论称，他们“听到了冰山破碎的咔嚓声”。也有一些媒体文章或博客文章将当前的房地产市场表现与“崩盘”一词联系起来，给公众的印象是，中国房地产市场似乎离“崩盘”不远了。

业内人士和学者也公开关注中国房地产市场的衰退。例如，房地产大亨王石用“非常糟糕”来表达他的观点。中国社会科学院副院长李阳表示:“金融部门已经在为未来房价可能下跌做准备。”种种迹象表明，目前房地产市场的形势确实很糟糕。许多网民为楼市的各种坏消息欢呼，甚至有人认为只有房价“崩盘”才能回归理性，拯救中国楼市。然而，在我看来，期待“崩溃”是不合理的。

不可否认的是，几年前中国的房地产市场出现了许多泡沫，这些泡沫是用“房屋租售比”和“房价收入比”等指标衡量的。宏观调控政策多次干预房价，旨在挤出房地产市场的“泡沫”，但效果有限。此外，去年一些三、四线城市出现的“鬼城”现象进一步证实，一些城市的房地产泡沫非常严重。

然而，根据笔者的观察，即使中国房地产市场离“崩盘”不远，也仍然不可能发生“崩盘”。

首先，目前的降价只是一个例子，是否会扩大还有待观察。虽然存在一些问题(如一些地区房屋供过于求等)。)从房地产的整体价格上涨到个别房地产的价格下降，应该认识到房地产的价格下降也与开发商自身的市场策略、项目特点和资金状况有关。不是每个房地产开发商都面临同样的问题。如果你不能通过观察房地产市场来区分案件和整体，你就会陷入极端。

其次，我们应该认识到中国的房地产市场已经“分化”。如今，尽管一些三、四线城市出现了住房过剩，房价已经下跌或将很快下跌，但以省会城市为主的二线城市房价下跌的迹象并不明显。至于四个一线城市，房价仍在快速上涨。即使个别城市的房价全面下跌，也并不意味着中国的房地产市场会“崩溃”，因为每个城市的资源、人口和住房供应都是不同的。

此外，中国政府不会允许房地产市场“崩盘”。例如，由于房地产泡沫的破裂，日本经济停滞了10年。由于中国房地产对金融业、地方金融和中国经济的影响更大，一旦房地产市场崩溃，后果可能比日本严重得多。因此，政府不会容许“撞车”发生。此外，中国的房地产市场仍然是一个“政策城市”，许多生产要素都在政府手中，政府有能力避免“崩溃”。

虽然我不认为中国房地产市场会发生“崩盘”，但我仍需要提醒相关各方，有必要为一些房地产价格的下跌或一些城市房价的下跌做好准备。毕竟，在市场经济中，房价会起起伏伏，中国房地产市场经历长期的“牛市”和“熊市”是正常的。

更重要的是，我们应该积极有效地挤出“泡沫”，使房地产市场“软着陆”。

谭浩军:房地产市场将走向何方？进入真正的测试阶段

◎谭浩军(金融评论员)

最近，有很多关于房地产市场的消息。一般来说，这些都是不利于房地产市场的负面消息。这些消息的综合效应是加速了负面消息在房地产市场的蔓延。

有人说房地产市场将面临崩溃的考验。尤其是在三、四线城市，崩溃的风险更大。也有人说，楼市崩盘的可能性不大，但风险会越来越大，大幅降价的可能性也会很大。作者的观点是，无论是否会有崩盘，无论会发生什么风险。有一点是肯定的，那就是，房地产市场已经进入了一个真正的考验期，考验房地产市场的时机已经真正到来。

从开发商的角度来看，一些大型开发企业已经开始调整战略，从三、四线城市和城市边缘转移到一、二线城市和城市中心，特别是像北上广这样的中心城市，再次成为开发企业的首选之地。相关地块的价格也逆势上涨，创下历史新高。

大型开发企业的这一战略调整表明，三、四线城市降价的风险在增加，中小开发企业被套的可能性也在增加。一旦形成恶性循环，对于中小开发企业来说，三、四线城市的房价将大幅下跌。

对于政府来说，尤其是对于那些过于依赖“土地财政”和房地产、经济增长、财政收入、居民就业、收入增长等的地方。，将面临非常严峻的考验。如何解决这些矛盾，对于习惯于利用房地产市场作为支撑的地方政府来说，的确是一个难题。

前几年对房地产市场过于乐观、对开发企业过于热情的银行将面临严峻挑战。根据市场传言，许多银行已经开始停止住房贷款，不仅是对个人，而且对开发企业。

尽管人们已经充分认识到，并非所有银行都停止了住房贷款，只是暂停了贷款，而不是完全关闭了它们的大门，但这样做的直接后果是造成房地产市场的恐慌。难道不是因为三、四线城市和城市边缘的风险，大型开发企业才会调整经营战略吗？而这种风险，传递给银行，不就是为了停止住房相关贷款，并密切关注贷款回收吗？一旦银行做出不利于企业发展的举动，无疑会恶化楼市，加速楼市的恶化。

特别是随着美国经济复苏的加快和对美元升值预期的增加，人民币贬值的可能性越来越大。2月24日，中国外汇交易中心的数据显示，人民币兑美元中间价为6.1189，这是人民币兑美元汇率连续第五个交易日下跌。还有报道称，美联储将讨论是否如期加息。一旦美元进入升值通道，国际资本将迅速回流到美国。届时，楼市和股市都将面临更严峻的考验。

中国经济不可能总是由房地产驱动。房地产对中国经济的拉动作用已经结束。如果我们继续依赖房地产的拉动作用，风险就会积累。最终，如何应对可能的风险已经到了决策层需要展示足够的智慧和勇气的时候了。房地产崩盘是不可取的。但它总是很热，甚至不太理想。中国经济不能硬着陆，房地产也不能。

房地产市场已经进入了一个真正的考验期，这不仅是开发商的考验，也是地方政府、银行和整个中国经济的考验。

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