上海虹桥商务区建设延期？开发商或“错峰”入市

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房地产服务机构莱坊国际(Knight Frank International)最近发布的一份报告也指出，根据公共发展规划，虹桥商务区核心区一期工程的大部分项目将于2014年年中至2015年底竣工，但根据项目的实际进度，许多项目的最终竣工时间预计会推迟10~24个月。此外，地下人行通道、新地铁线和公共交通系统等基础设施可能与开发商的规划过程不一致。

然而，昨天(2月24日)，国家商报记者以投资者身份致电虹桥商务区管理委员会，工作人员回复称，虹桥商务区核心区一期工程大部分仍将按原定期限交付，目前要求开发商抓紧开发，政府对建设进度有时间限制。如果推迟，将会有相关的公告。

据业内人士分析，如果项目延期，意味着前期投资无法如期收回，后期租金无法结算，影响项目收益。

值得注意的是，2015年，上海写字楼市场将迎来集中供应的高峰期。有人认为，当入驻企业的租金无法维持物业的基本运营时，开发商更倾向于推迟项目或空。

组织:一些项目从10月推迟到24个月

根据虹桥商务区官方网站信息，核心区4.7平方公里的开发规模为地上500多万平方米，地下280多万平方米。

根据戴德梁行华东战略发展咨询部的数据，自2010年以来，虹桥商务核心区已成功出让土地264万平方米，总金额达700亿元。据悉，目前，万科、瑞安、龙湖、协鑫、经纬、R&F、郑融、三翔等30家房地产企业已落户虹桥商务区核心区。

数据显示，2010年10月14日，虹桥商务区核心区第一幅地块进行了招标销售，香港瑞安房地产以31.88亿元赢得了06地块一期工程。2013年11月8日，虹桥商务核心区最后两块土地被出售，总面积为185，300平方米。北区01、03地块由福建钟君财团以35.79亿元的总价中标，底价12800元/平方米；另一块土地由香港徐汇的项目公司许安(香港)有限公司以21.44亿元的底价中标。

根据规划方案，虹桥商务区核心区项目原计划于2015年底前完成。然而，根据莱坊国际对开发商的调查，一些商业项目的最终交付时间可能会推迟10至24个月。

上海中原地产研究咨询部主任宋惠勇认为，项目的延迟将直接影响开发商投入成本的回收，从而影响投资回报率。

《国家商报》记者在虹桥商务区现场看到，该地区的两大建筑虹桥天地和虹桥绿谷基本完成结构封顶，并开始安装幕墙。此外，该地区仍有一些在建项目尚未形成规模，正在积极吸引投资。

据市场分析人士称，虹桥商务区的竣工时间、设计质量和营销策略可能面临贷款政策收紧、建筑法规限制、互联互通基础设施延迟以及一些开发商在综合性房地产项目中的经验有限等挑战。

明年办公用品供应将激增/

世邦魏理仕研究部主任谢忱表示，2015年上海写字楼市场将出现集中供应高峰，这将成为开发商判断市场进入的重要参考。

根据莱坊国际的报告，根据目前的建设进度，从2014年到2016年，虹桥商务区将有约99万平方米的甲级写字楼推向租赁市场。届时，上海中央商务区将新增供应164万平方米，其他二级和新兴商务区新增写字楼249万平方米。此外，上海中心、企业世界二期、世纪大都市和上海最高的建筑毛欢广场建成后将为市场提供约21万平方米、5 . 9万平方米、11万平方米和6万平方米的空办公用房。以上总面积为559，000平方米。

在需求方面，过去三年，上海市场平均每年能够吸纳约84万平方米的甲级写字楼。除非有新的国内或海外刺激因素，否则市场将难以吸收2014年至2016年间投入使用的大量新办公楼。因此，虹桥商务区写字楼租赁项目未来将面临激烈的市场竞争。

“谁先做谁先输！”薛在接受《全国商报》采访时表示，虹桥商务区最大的问题是该区域还不成熟。即使项目完成了，也至少需要五年的时间来培育，才能看到利润的曙光。

据莱坊国际估计，上海虹桥商务区的整体租金将稳定在每天每平方米5.5~6.0元。“除非虹桥商务区的业主愿意大幅削减租金，否则租户将从竞争区涌入虹桥商务区的预期可能会被空.打破”

宋惠勇认为，在没有积累足够客户的前提下，入驻企业的租金无法维持物业的基本运营。在这种情况下，开发商可能会选择空来完成整个项目。

谢忱表示，在现阶段，开发商将更多地考虑何时进入市场，一些开发商将推迟项目，以避免进入市场的高峰期。

尽管存在各种不确定性，薛认为，虹桥商务区的地价仍在上涨，开发商在项目延期的情况下仍可通过抵押土地获得低成本融资，从而振兴自身的资金链。

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