冯海宁：2014年土地市场“发烧”是大概率事件

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土地市场持续升温的好处是，它可以使土地价值最大化，加强地方财政，保证公共支出。然而，显然还有更多的问题。土地价格的上涨会推动房价的上涨，从而给公众带来住房。压力，也埋下了经济安全隐患；与此同时，让地方政府陷入土地财政的泥潭将影响土地改革和财税改革。因此，土地市场需要保持稳定的发展，而不是不断担忧。

在我看来，今年的土地市场热是一个高概率事件。首先，1月份一线城市土地价格同比上涨253.1%，表明土地供求关系仍然十分紧张。尽管去年年初颁布的《国家五条》规定，2013年住房用地总供应量原则上不应低于过去五年的平均实际供应量。因此，许多地方的土地供应增加了，土地交易量也迅速增加。然而，供给的增加仍然不能满足需求，否则一线城市的土地价格涨幅不会在1月份那么高。

一月份土地价格“飞涨”的原因不仅仅是因为供应仍然不足，还因为对土地的需求过于旺盛。主要原因是，各类开发商并非"缺钱"，但也预期土地价格和房价将继续上涨。

其次，在2014年全国国土资源工作会议上，“盘活存量，严格控制增量”的建设用地理念再次确立。这个想法的初衷是好的，即有效利用土地，避免早期的土地出售和浪费。然而，我们需要思考我们是否能够有效地振兴现有的土地。如果我们不能有效地盘活现有土地并控制增量，就很难改变土地市场供需紧张的局面。虽然有数据显示，空有近400万亩未利用、闲置或批出的土地在国家城市规划范围内，但如何盘活现有土地对各级土地主管部门和地方政府来说都是不小的考验。

第三，土地改革很难改变市场预期。十八届三中全会前，业界有一个共识，就是只有土地改革和农地入市，才能解决土地市场和房地产市场的根本问题。但是，党的十八届三中全会关于土地改革的意见，如“建立统一的城乡建设用地市场”，只能在符合规划和用途控制的前提下进入市场，这将在一定程度上影响土地改革的效果。此外，土地改革的效果表明，这是一个过程，很难解决土地市场需求的“饥渴”。

因此，有必要将稳定土地价格作为土地管理的首要任务，其重点在于稳定预期，包括稳定土地价格和提高房价预期。稳定土地价格很容易，但稳定土地价格不容易，因为它们涉及多重利益。显然，有必要结束“土地王”，减少地方政府和开发商囤积土地，改革土地财政，调整土地供应结构。

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