张泓铭：房地产调控应当“长效与短效”相结合

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每年，房地产调控都将是全国人大讨论的一个重要话题。相对而言，今年的房地产话题似乎不如往年热门。 在3月5日的政府工作报告中，10年来第一次没有强调“房地产监管”，但第一次提到了分类监管。在这方面，中国人民政治协商会议全国委员会委员、住房和城乡建设部副部长周保兴进一步指出，就分类监管手段而言，如果可以部分监管，就没有必要对整体进行监管；如果你能用经济手段控制，你就不需要行政手段；如果可以由城市来监管，就不应该由中央政府来监管。中国人民政治协商会议全国委员会委员、上海社会科学院城市与房地产中心主任张鸿铭也表示:“过去10年，房地产监管的作用有限，主要是由于阶段性和短期的积极作用。这种积极影响只能持续两年左右，市场供求之间的平衡没有持久的解决办法。” “房地产调控存在的问题主要表现在五个方面:需求管理粗糙和不精确、供给管理差和不充分、单一的税收调控、矛盾的金融调控以及全国各地“一刀切”而不注重区域特点。未来的房地产调控应该有长期和短期相结合的思路。” 十年调控的得失 21世纪:上届政府执政期间，房地产市场发展迅速，这也是房地产调控最严厉的十年。有一种观点认为，十年监管是“空钥匙”。你觉得这个怎么样？ 张玉明:过去十年的房地产调控取得了一些成效，但并不理想。有三个原因。首先，“十年调控”的客观基础不好。在过去的十年里，房地产市场发展迅速，房价不断上涨。；第二，政府调控政策设计不彻底、不全面，政策不配套，与改革基本脱节。 宏观调控更难的是，在住房领域，市场需求本来就很敏感，但市场供给疲软，这一矛盾长期存在，这是调控中难以克服的差距。 因此，总结“十年调控”的成败，不仅关系到前两届政府的优劣，也对新一届政府的房地产调控具有新的借鉴意义。评价不能基于印象、感觉和情感，也不能简单粗暴。它应该以事实为基础，并且是彻底和细致的。 在调控过程中，从需求的角度出发是对的，但实施起来比较粗糙。从供给的角度强调监管也是对的，但仍不够详细。 以前的房地产调控也采用了税收手段，但缺点是整体性不强，只是一些领域的试点和一些环节的增减，没有建立长期的整体机制；在以往的控制手段中，有必要通过金融手段进行干预，但我们也受到了宏观金融基础不良的影响。 保障性住房建设也是房地产调控的一个重要环节，但从目前情况看，保障性住房建设仍然相对滞后；最后，我们还认为在十年的房地产调控中，经济手段是第一位的，而刑事侦查手段是第二位的。 21世纪:对于新政府对房地产市场的监管，你有什么想法和建议？ 张鸿铭:在总结了过去十年中央政府在房地产工作上的经验和教训之后，我们可以继续一些好的做法，或者从一个新的角度去探索。 我们提出新政府可以从需求上解决房地产调控问题，我们认为房地产需求可以分为三类，区别对待。对于住房自住的需求，调控的基本思路应该是鼓励；至于住房需求，也可以称之为积极投资需求，调控的基本思路应该是许可；对于住房需求不足等负面投资行为，调控的基本思路应该是抑制。 在供应方面，有可能以差别化和适度的方式扩大供应，并鼓励供应普通的中小型住房单元，而对于改进的大中型住房单元，政府的供应应该以允许和抑制豪华的大型住房单元供应的方式进行管理。新政府在监管手段上可以比以前灵活一点。就市场行为而言，房地产调控仍需注重经济手段，包括稳定的税收和灵活的信贷，其次是行政手段，而房价调控是核心。 不再执行国家统一的房地产调控措施 《21世纪》:在具体操作层面上，中央和地方政府实际上对房地产有不同的理解，区域市场不同于全国市场，这也是总理提出分类调控的背景。因此，在这个管理过程中，中央与地方的关系应该如何处理？ 张鸿铭:房地产调控理论建立后，在实施中应把握一些主要的实施策略，具体操作层面也需要一定的灵活性。 现在每个人都在谈论建立房地产政策的长期机制。事实上，长期机制应该与短期机制相结合。一方面，要抓紧长效机制的研究、制定、检验和推广；另一方面，我们应该根据实际需要，对住房市场的严重趋势问题采取或加强临时措施。这是两全其美。第二，要理顺中央和地方的关系。特别是在分工问题上，中央政府只提出调控的目标，并为调控提供条件，而不为调控打密码；在地方政府调控行为的过程中，中央政府规定的要求应该具体落实。 就像过去10年的房地产监管一样，政府高喊一个口令，国家急行军；现在有一个变化，那就是分类监管。在市场过热的地区，应该降低温度，在市场太冷的地区，这不是全国一步到位的做法。 此外，中央政府应明确规定，允许地方政府在特殊情况下采取行政措施，并赋予地方政府积极调控住房市场的权力。 除了严重的全国房地产问题，中央政府不应再实施全国统一的房地产调控措施。总之，中央政府只提出房地产市场调控目标和提供调控条件，而不喊调控口令。必要时，最多向特定的地方发送监管行动的提醒或提示。

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