万达院线关联交易尴尬

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纵观65家ipo预披露公司的最新名单，我们可以发现“中国电影第一股”之争仍在继续。其中，由mainland China首富王健林控股的万达院线有限公司(以下简称“万达院线”)备受关注。根据21日晚发布的预披露文件，作为国内票房冠军的万达影院计划筹集20亿元人民币建设50家电影院，以进一步扩大疯狂增长的中国电影市场。 然而，在接受《中国商报》采访时，业内许多人表示，万达院线此前“捆绑”万达商业地产的模式上市后将面临挑战，能否在持续扩张中保持盈利令人怀疑。同时，影院上市后如何处理关联交易也引起了市场的关注。 租金问题有待解决 万达院线预披露ipo文件后的第二天，另一家拟上市的国内院线公司广州金艺影视传媒有限公司(以下简称“金艺影视”)也进行了预披露。 争取“国内第一家电影院上市”的两大上市公司万达影院和金艺影视，都有房地产企业的支持:万达影院由万达集团支持，金艺影视由李根昌、李玉珍共同控制的嘉鱼地产集团支持。 两家公司的披露前文件显示，电影院的位置是这些公司持续盈利的关键因素。“剧院所在的城市类型、商业区、居民消费等因素对剧院未来的运营有着重大影响。”金艺影视的文件就是这样表述的。商业地产和电影线之间的共生关系可见一斑。 同时，两家公司之间也有大量的关联交易:万达院线有140多家关联方，关联交易金额超过50万元，其中大部分是商业地产公司；虽然金艺影视的关联方数量少于万达电影，但与大股东拥有的房地产公司也有关联交易。 根据预披露文件，在万达影院已开业的142家影院中，有83家影院接受了关联方万达商业地产的租赁服务，构成关联交易。在2012年7月1日之前，这部分影院的出租价仅占相应净票房收入的10%。 一家电影公司的高管在电影行业有10多年的经验，他告诉《中国商报》记者，这个价格肯定低于行业平均水平。近年来，各大影院对高质量资产的竞争十分激烈。对于像万达商业地产这样质量相对较高的地产，租金通常可以占到票房的15%左右。 伊恩咨询研究副总裁侯涛也告诉记者，10%的出租率在业内确实相对较低。 然而，2012年7月1日之后，万达影院突然提高了租金与票房的比率:位于万达商业地产的影院的租金与净票房的比率提高到了11%。 关于2012年出租率突然上升的原因，记者注意到，2012年中国证监会披露了万达电影公司提交的上市申请。上述影院高管表示，根据上市要求，万达影院的租金水平必须符合公平的市场价格。2012年，万达影院计划上市，可能意识到了租金问题。为了满足市场需求，万达影院悄悄提高了租金。 然而，许多业内人士告诉记者，11%的出租票房比例仍然不高，万达影院必须使租金更符合公平的市场价格，以摆脱关联交易。 上述影院高管也担心，一旦万达影院上市，租金将是一个棘手的问题:如果太低，将受到非市场化的质疑；如果过高，将会导致利益向关联方转移的疑虑。如果万达电影院想上市，租金问题必须解决好。然而，目前对于租金的公平价格还没有专门的权威会计方法，所以这个问题可能会长期困扰万达电影。对影院扩张的隐忧万达院线在招股说明书中表示，筹集的资金将用于新建50家电影院。然而，在接受《中国商报》采访的一些业内人士看来，这将带来两大隐忧。 首先，万达电影院目前的租金水平很低。如果成功上市，新建电影院的租金水平必须与市场一致。考虑到仍有一些影院不出租万达商业地产的房产资源，租金与票房的比例必然会增加。新建的电影院是否能保持原有电影院的盈利能力，这是需要质疑的。 另一方面，虽然近年来国内票房增长迅速，但电影院的上座率却逐年下降，整个电影业的盈利能力也开始下降。此时，扩张的风险很大。 “也许这也是万达电影选择在此时上市的目的，因为它可以利用投资者的资金来建造新的制片厂，并将风险转嫁给投资者。”一些影院同事告诉记者。 根据伊恩咨询公司今年第一季度发布的电影市场统计数据，mainland China的电影银幕数量已经超过2万个，平均每天新建18个银幕。同时，中国电影院的平均上座率只有15%，而且大部分座位都是闲置的。 中国十大电影公司的一位负责人告诉记者，上座率为15%。目前，电影院建设真的很快，许多电影院都在赔钱。 与此同时，随着电影院的大规模建设和行业竞争的加剧，在一线和相对发达的二线城市建设高质量的电影院并不容易，大量用于建设电影院的物业位于经济欠发达的地级市和县级市。前述影院高管表示:“通过对这些领域的调查，很难在短时间内获得好的票房和利润。” 万达院线在其招股书中提到，到2016年底，它将力争拥有260家电影院和2300多个屏幕，成为全球领先的院线运营商。侯涛表示，万达影院目前正在市场上寻求并购机会。另一位影院公司负责人告诉记者，万达影院已经接触了一些影院公司，寻求通过并购进行扩张。 业内一些人士分析说，影院的快速增长已经大大超过了万达广场的建设速度。此外，中国电影市场日益增长的银幕数量需要消化，该地区消费能力的不均衡容易导致资源错配。万达影院此时大规模扩张的风险不可低估。 对于有房地产背景的影院公司的上市，市场对关联交易的担忧也涉及到万达集团和嘉鱼地产在国内资本市场没有直接的融资平台，尤其是万达影院并不缺钱。

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