“以房养老”滥用成抵押理财 三类风险待监管

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无证企业游说老年人抵押房地产“理财”

重庆享享安实业有限公司(以下简称“享安公司”)是一家“能保有产权、获得收入”的“养老产品”:老年人以房抵押，自己办理贷款。也可以交给独家公司进行“财务管理”；公司承诺每月定期偿还老年人银行利息，每月返还财务管理金额千分之五(年化收入6%)的“分红”回报；财务管理期满后，本金将返还给银行，房屋产权将返还给老年人。

企业人员游说称，"老人院"是国家明确支持的项目，该公司是政府授予的"老人院"试点单位。然而，记者调查发现，该公司的“试点”牌匾是由重庆市老年公民基金会发放的，该基金会没有政府职能。据记者了解，重庆独家养老产业有限公司成立于2013年12月20日，业务范围为“养老项目开发；利用企业自有资金从事对外投资(不得从事银行、证券、保险等需要许可或批准的金融业务)。”经过多部门查询，独家公司在重庆没有获得金融服务业务资格。根据《取缔非法金融机构和非法金融业务活动办法》等法律法规的规定，未经监督管理机构批准，任何单位和个人不得从事银行、证券、保险等需要许可或批准的金融业务。

无独有偶，北京、杭州等地也出现了类似的项目。随着“逐户养老”政策理念的引入，引导老年人实现房地产抵押，并将其纳入贷款平台和财务管理项目。尽管不被允许，但他们仍然可以在获得红利的同时持有住房产权。这种看似双管齐下的做法引起了许多中老年人业主的兴趣。近60岁的刘冠平(音译)告诉记者:“我以前听说过‘敬老院’，但当我老了的时候，我不得不把房子给银行，我担心我的女儿会不高兴。”这样，我不仅可以有一点钱，还可以把房子给我的女儿。我非常愿意。”

独家公司的销售人员也给了记者一记“强心针”，称家庭养老试点项目由保险公司担保，“本金有保证”，并出示了太平洋保险政策。不过，记者通过短信咨询了太平洋保险重庆分公司，该公司明确表示，财产保险的第一受益人是重庆独家老年产业集团，该集团没有为老年人提供风险保障。

“住房融资”有三个风险

专家认为，“居家养老”是国家批准、保险公司认可的保险创新产品；然而，类似独家公司的“住房融资”是不合格公司的自发“融资”，这在本质上是一个完全不同的项目。将“住房融资”定义为“为老年人提供住房”是故意混淆概念，这将导致三重风险。

首先，老年人面临着没有固定住所、债务甚至法律事务的风险。一旦公司经营不善，老年人将面临房屋产权冻结；然而，根据相关规定，违反申请目的的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追究责任，平静稳定的老年生活将受到干扰。其次，银行面临抵押贷款不足的风险。银行家告诉记者，这种模式的风险在于，根据最高人民法院关于民事执行的有关规定，人民法院可以查封执行人生活所必需的住宅，但不能拍卖变现或清偿债务，这可能导致银行的债权无法实现。第三，经营者涉嫌非法集资。最高人民法院主要依据违法性、利诱性和非特定公示性规则判断是否存在集资行为。这种“双平衡”模式不同于熟人社会的民间借贷关系，并以某种方式向公众公开，违反了非法吸收公众存款的法律风险。

重庆大学法学院经济法研究中心副主任陈清认为，考虑养老金管理的首要因素是稳定，而不是收入。这些公司没有财务资格，从事“住房融资”，但它们使用“老年人住房”的名称，这在本质上混淆了政策概念。一旦管理不善，就会带来“老无所居”的风险。对于此类机构，地方金融监管部门应加强监管，避免不利影响。

将老年人住房作为反向抵押贷款

“老年住宅”最早出现于20世纪80年代的美国，本质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新。它也被称为反抵押贷款，因为资金的流动是相对于传统的商品房抵押贷款。传统的分期抵押贷款是指买受人向出卖人支付一定金额的房款后，将所购房屋作为抵押支付给出卖人，然后买受人长期分期偿还给银行。

反向抵押贷款正好相反。所谓的老年住房是一种现金换财产的模式。拥有房产的老年人将房产抵押给银行、保险公司和其他金融机构。经过相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预期寿命、健康状况、房屋现值和未来增值折旧等。，房子的价值将被分成几部分，固定金额将支付给房主一次或每月或每年，直到房主去世。

在整个抵押期间，业主将继续享有房屋的居住权，并负责其维护。当房主去世时，金融机构将获得房屋的产权并对其进行处置，可以出售、出租或拍卖。收入将用于偿还贷款本息，金融机构也将享受房屋升值。值得注意的是，不管是正抵押贷款还是负抵押贷款，所有业主都与金融机构有直接的贷款关系。我国最早研究“户对户养老”反向抵押贷款的学者、浙江大学经济学院教授柴小武认为，反向抵押贷款为老年人提供了稳定的现金来源，可以大大提高老年人的生活质量，同时可以沉淀资产，实现社会资源的更好配置。

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