房企促销难扭下行趋势 大力促销吸引刚需将成主调

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一线城市的数据今年首次出现下滑

根据国家统计局的数据，虽然城市数量逐月减少，但目前房价并没有大幅下降。国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟分析，5月份70个大中城市新增商品房价格同比上涨的城市数量为69个，与4月份持平；二手房价格同比上涨的城市有64个，比4月份少了3个。大多数城市的房价继续逐年上涨。

但是，由于部分城市库存压力较大，近期市场预期不确定，房价已经进入下行通道，这是不争的事实。

在新建商品房价格同比上涨的69个城市中，有66个城市的房价增速出现下滑；最高增幅为11.3%，较4月份下降2.3个百分点，最低增幅为0.9%。

值得注意的是，此前被认为供求关系紧密、房价稳定的一线城市，今年也首次出现环比下降。数据显示，北京二手房价格在5月份下降了0.9%；上海新建商品房价格比上个月下降了0.35；深圳新建商品房价格环比下降0.2%。广州已经成为唯一一个一手和二手房都没有下降的一线城市。

根据上海易居房地产研究所发布的5月一线城市房地产市场报告，5月，一线城市新建商品房呈现供大于求的市场关系。与4月份相比，5月份一线城市新增供应量增加，而成交量下降。观望情绪越来越强烈，住房供需矛盾日益加剧。

有趣的是，与国家统计局的结论不同，该报告指出，5月份，一线城市新建商品房的平均交易价格为23072元/平方米，比上个月增长3.7%，比4月份增长829元/平方米。四个一线城市的平均交易价格上涨，其中北京的平均交易价格环比上涨1.6%。

这两个数据之间的“争斗”也从另一个角度证明了目前一线城市的房价并没有真正下降。

住房企业的年销售目标一般不到30%

一般来说，一些房地产企业提供促销优惠，这是导致交易价格下降或涨幅收窄的一个重要因素。

上周，位于广州番禺华南板块的敏捷剑桥郡项目突然推出了一座247平方米的江景豪宅，一次性付款至少11000元/平方米。与历史最高价2万元相比，这个价格几乎减半。不仅是剑桥郡，广州番禺的华南板块最近也频频出现类似的优惠，比如雅居乐地产的金隅湾，单价从17000元左右降到了11000元左右，万科蛋白石的单价也从20000年初的14000元左右降到了15000元左右。据中原地产统计，目前北京市大兴、通州等郊区许多楼盘降价幅度超过10%；上海浦东新区、青浦等地区也有个别楼盘降价。

结合上半年房企的表现，不难理解为什么最近出现了折扣。截至6月17日，中国共有35家上市房地产企业公布了前五个月的数据。前五个月，这35家房地产企业的总销售额为5606亿元。除了恒大和万科，房地产企业的表现普遍低于预期。

从同比数据来看，与2013年同期相比，35家企业的数量减少至20家，其中包括知名企业，如金谷。从实现年度销售目标的角度来看，除了恒大、万科等个别企业，他们普遍都很差。在35家企业中，有22家完成了不到30%的任务。

中原地产首席分析师张大伟表示，如果目前的发展趋势持续到2014年，很可能超过90%的企业将无法实现年度目标。预计上半年市场前景黯淡后，下半年销售压力将明显加大。

针对一些房地产企业降价，一些地方政府放松了对房地产市场的调控政策。据统计，全国许多地方已经采取各种灵活的手段进行自我调整:无锡、江苏、海口、海南等城市买房送账；佛山、广东、宣城、安徽、芜湖等。已筹集的公积金贷款金额；广西南宁、安徽铜陵、浙江宁波和辽宁沈阳等城市已经明显放松了“限购”...

然而，即使放松监管，在目前楼市观望情绪浓厚的情况下，放松楼市的助推作用并不明显。以杭州为例，5月份新建商品房价格比上个月下降1.4%，导致全国房地产市场下跌；无锡、宁波和海口分别下降0.8%、0.6%和0.2%；只有南宁实现了环比增长。

大力推广的趋势正好吸引了需要成为主旋律

业内人士普遍认为，从近几个月的楼市数据来看，楼市进入新一轮调整的趋势已经得到证实。即使房价得到降低和提升，地方政府放松房地产市场，房价的下降趋势在不久的将来也不会逆转。相反，这些行动可能进一步证实市场对房价调整的判断，让更多潜在买家加入观望行列。

根据张大伟的分析，这种房地产市场的变化不是由政策因素主导的，这可能会导致更长的调整周期和更深的幅度，特别是在非核心城市和非核心城市地区，那里可能会发生明显的价格调整。

根据中原地产的监测，如果房地产市场没有新的输血政策，加速市场调整的可能性将会增加，特别是在三、四线城市，这些城市很可能会陷入整体低迷，房屋企业可能会在6月份加大促销力度。

根据世界银行的研究部门，目前的市场有一个明显的特点，那就是大多数降价项目往往取得良好的销售业绩。“这表明，只要价格调整到位，买家仍会在应该出手的时候出手。”

因此，在半年报的压力下，房企加大促销力度，使房价回归理性，吸引更多刚性住房需求进入市场，可能是近期楼市的主旋律。(记者卢伟)

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