刘晓博：楼市年内已无新利空

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先看看利率。自去年以来，高利率一直是房地产市场和股市的一大利好。尽管中国央行自2011年7月以来没有加息，中国广义货币和社会融资的增速也没有大幅下降，但去年爆发了两轮货币短缺。主要有两个原因:一是在美国量化宽松政策逐步退出的背景下，市场普遍预期资金会吃紧，出现了普遍的存钱和炒钱现象；其次，在过去两年中，4万亿刺激政策下的低效投资和落后产能逐渐暴露，成为资本黑洞。这些因素推高了市场的实际利率。

去年的两轮资金短缺基本上揭示了中国经济的底线和真相。所以今年，微观刺激已经开始并逐渐增加。目前，虽然稳健货币政策的基调没有改变，但实际上已经进入了有针对性的量化宽松阶段。目前，存款准备金率已经进行了两轮定向微调，银监会也表示要重新定义我行存贷比的分子和分母。此外，监管机构加强了资金各种渠道和桥梁的清理，认为随着理财和信托产品刚性赎回的打破，理财市场聚集的资金将逐渐减少。事实上，这些措施起到了降低RRR和降低利率的作用。可以预测，从现在到年底，人民币实际利率将逐步下降。

汇率是影响房价的第二大因素。如果人民币走强，中国房地产市场的脊梁将变得坚硬，反之亦然。今年以来，人民币大幅贬值3%，这是央行打击人民币升值投机的国际热线，也是对外贸进出口行业的一次贬值测试。在人民币贬值的推动下，对外贸易明显改善。

然而，人民币不可能继续贬值。主要有两个原因:第一，过多的贬值会带来不稳定的信心，导致资本外逃，这将无法弥补损失；其次，太多的贬值会引发以美国为首的发达国家的反弹。因此，新华社最近接连发表文章，暗示贬值已经结束。6月9日，人民币汇率出现20个月来最大单日涨幅。预计从现在开始到年底，人民币汇率会随着波动幅度的增大而向上波动，但很难说能否在头五个月内完全收复失地，因为要考虑外贸企业的承受能力。但未来几个月的总体趋势是升值，这对房地产来说是好事。

信贷政策是影响房价的第三大因素。今年以来，商业银行基本上收紧了住房抵押贷款，这是楼市低迷的一个重要原因。5月12日，央行召开了一次大银行会议，要求住房贷款政策回归中立。6月6日，银监会也表示大力支持首套住房的信贷需求。从紧缩到中立再到强力支持，背后显然有更高层次的决策。

地方政府的态度是影响房地产市场的第四大因素。地方政府一直是中国房地产市场的守护神。此外，今年至少有2.4万亿元地方债务到期，其中7%的成本和利息需要通过土地销售收入支付。无锡是第一个拯救房地产市场的城市，只把购房门槛从70平方米降低到60平方米；后来，南宁允许几个邻近城市的居民按照南宁市民的标准在南宁购房。后来，天津允许市民在滨海新区购买第三套房。上周，沈阳大大放宽了限购政策:一家三口在沈阳只能买两套房，但放宽限购后，他们甚至可以买六套房！显然，当地政府正在采取越来越多的措施来拯救市场，它的勇气也越来越大，投资性住房的需求再次得到了公众的认可。

然而，没有新的利润空并不意味着房地产市场将恢复和房价将上升。因为在大多数城市，尤其是三、四、五线城市，住房供应过大，远远超过实际需求。随着房产税的临近，许多配套设施差的偏远社区将从鬼城变成死城。然而，在未来几个月内，在需求和人口都有增长的大城市的中心城市，房地产市场或许能够度过最困难的时期。返回21世纪主页> >

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