地产领域盈利空间收窄

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房地产利润空狭窄的房地产掠夺者转向金融业

发展网络金融业务已经成为房地产企业的一个重要转型方向。在50强房地产企业中，有20多家企业通过各种方式进入互联网金融领域，如万达、万科、新湖宝(600208，分享)、中天城头(000540，分享)、保利地产(600048，分享)等。

法治周末见习记者沈

“金融集团的成立是大连万达集团有限公司(以下简称万达)的一件大事。我对这家金融集团寄予厚望，认为万达未来最大的价值在于这个领域。”万达董事长王健林在2015年上半年工作报告中表示。

在金融集团成立的那一年，王健林刚刚60岁。

事实上，王健林似乎已经为房地产行业的转型做好了准备。王健林在2014年工作报告中指出，万达需要在2015年启动第四次转型，加快发展文化旅游、金融产业和电子商务三大产业，到2020年，形成商业、文化旅游、金融和电子商务四大板块，基本相当，完全实现转型升级。

长期关注房地产行业的上海(房地产)灵逸投资咨询有限公司总经理邹毅告诉《法治周末》记者，事实上，除了万达，其他11家顶级房地产企业也开始向金融业转型。

他提到的11家房地产企业包括:绿地集团(以下简称绿地)、复星地产、平安地产集团、泛海控股(000046)有限公司(以下简称泛海控股)、太和集团(000732，股份)有限公司(以下简称太和)、新湖宝有限公司、方星房地产(中国)有限公司(以下简称方星)、深圳(房地产)宝能投资集团有限公司、中天城头集团有限公司、深圳

易居智库研究中心研究主任严跃进在接受《法治周末》记者采访时表示，房地产企业转型为金融企业的最大原因是房地产行业的利润空间正在缩小。从资本投资的角度来看，资本的边际效用正在下降。退出传统的投资开发领域，积极转向一些轻资产领域，是资本快速增值的途径之一。

前50家房地产公司中有20多家在从事互联网金融。“房地产公司开始尝试向金融业转型，这应该从去年下半年开始。”邹毅向法治周末记者指出。

据邹毅介绍，从12大房地产企业改造金融业的主要举措来看，改造涉及的金融内容非常全面，包括保险、证券、基金、银行、互联网金融、风险投资等类别。

中国投资咨询有限公司项目总监朱在接受《法治周末》记者采访时表示，目前，房地产企业正蜂拥进入互联网金融领域，发展互联网金融业务已成为房地产企业的一个重要转型方向，进行互联网转型的不仅仅是提到的12大房地产企业。

“在50强房地产企业中，有20多家企业通过各种方式进入互联网金融领域，如万达、万科、新湖宝、中天城头、保利地产等。”朱告诉《法制周末》记者。

易居的一名员工告诉《法制周末》记者，事实上，公司里有句话，易居不再是一个简单的房地产中介，而是一个互联网企业。E-House与腾讯合作，并邀请马云访问，为E-House寻求互联网合作打开了眼界。

严跃进向《法治周末》记者指出，一般来说，房地产企业主要是在移动互联网金融中提供购房和理财相结合的模式，这使得购房者的角色转变为消费者的角色。

“万达的互联网加金融将主要从三个方面入手。首先是加快把握商户的现金流量入口，云pos机将于下半年推出。”王健林在最近的一次谈话中说。

同时，他表示，第二个方向是万达广场95%以上的业务都是中小企业，一般都需要信贷支持。万达可以根据业务的现金流量情况提供信用额度，回收方式可以分为多次还款，并可以通过云端pos机进行自动扣款。第三个方向是利用电子商务和快钱数据尽可能多地发展在线金融。

在王健林阐述的三大发展方向背后，万达自去年以来在金融业采取了一系列行动。

去年1月，万达完成了对快钱公司(以下简称快钱)68.7%股权的收购，今年，万达与快钱联手，共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳定收益第一”。

值得注意的是，万达安排互联网融资的想法在房地产行业绝非独一无二。

2015年4月，绿地与阿里巴巴集团蚂蚁金服、平安集团金鹿研究所携手，正式发布中国首个互联网房地产金融产品——“绿地房地产宝”，定位于为个人投资者的金融投资和中小房地产企业的资金解决方案提供服务。

据公开信息，2015年，平安地产推出平安Haofang.com，随后推出“好方宝”、“好方宝”等互联网金融产品。其业务涉及良好的住房融资、二手房销售、租赁、房地产众筹和家政服务，涵盖房地产领域的许多方面。

与保险业的融合程度越来越高

朱告诉《法制周末》记者，除了互联网金融，房地产企业与保险业的融合程度越来越高。

“目前，前十大股东中约有25家拥有保险资金的房地产企业。例如，生命人寿以19.81%的持股比例持有金谷(600383股)的股份，成为公司的最大股东；安邦人寿持有万科2.35亿股股份，占总股本的2.13%。”朱告诉《法制周末》记者。

今年2月4日，远洋控股宣布拟以不超过17.85亿元人民币的价格收购民安财产保险51%的股权，股权转让已获中国保监会审批。邹毅认为，在完成远洋控股后，它将首先获得财产保险业务中的保险许可证，然后继续寻求人寿保险、养老保险和再保险，并完善完整的保险许可证。

5月25日，泰和宣布计划与福建能源集团有限公司组建海峡人寿保险有限公司

6月9日，方行发布配股公告，向新华人寿保险公司、新加坡政府投资公司、美国华平投资公司和新鸿基投资公司配售16亿股股票，每股2.73港元。新华保险(601336，股份)以3.57亿美元成为此次认购的最大一方。

7月24日，万科表示，其股东前海人寿保险有限公司购买了该公司1.03亿股股份，占公司总股本的0.93%。增资后，前海人寿及其一致行动持有万科a股11.05亿股，占万科总股本的10%。“前期，万科被前海人寿‘上市’(投资者在证券市场二级市场上购买的流通股超过股票总股本的5%或5%的整数倍的消息)，反映了保险资本。另一方面，收购大量蓝筹目标的需要，也反映了万科卓越而稳定的管理能力。”邹毅法治周末记者介绍。

邹毅向《法制周末》记者指出，此次宣传万科的前海人寿，是国内开发商宝能集团的幕后金主。作为统一集团旗下的一家公司，宝能长期利用前海人寿的超级资本优势，迅速在全国市场获得了一席之地。

不过，严跃进向《法治周末》记者指出，保险行业与房地产企业的合作仍处于股权收购层面，具体业务没有太大动作。

迟早，我们会改变

“去年上半年，房地产业和金融业仍然属于一种相对密切的合作客户关系。然而，在去年下半年之后，许多房地产公司通过收购金融企业来开展自己的金融业务。”邹毅告诉法治周末记者。

邹毅告诉《法治周末》记者，这种转变现在势在必行，但这只是时间问题。

严跃进认为，对于所有的大型房地产企业来说，金融业务的发展表明公司的房地产开发业务已经开始向更高的层次发展，即从开发环节到金融资本运营环节。

“房地产与金融企业频繁合作的原因，首先是房地产具有资金需求量大、投资回收期长的特点，对金融机构的依赖性很强。目前，互联网金融的兴起为房地产企业进入金融领域提供了便利。”朱向法制周末记者介绍。

严跃进向《法治周末》记者指出，2014年互联网金融趋势相当强劲，这与移动互联网的盛行以及房地产企业转型中其他行业的阻碍有关。特别是通过网络金融，可以吸收社会的闲置资本，加快房地产企业的资本回报。

在与保险业的合作方面，严跃进认为，保险公司是主动的，大部分投资房地产的保险公司都是为了获得相对稳定的预期回报率。房地产企业之所以希望保险公司入股，主要是为老年房地产的发展做准备。保险公司可以从资金、市场和项目投资等方面为老年房地产的发展提供支持。

“总体而言，房地产业将通过与金融业联姻获得强大的金融支持，从而加快升级和转型的步伐。”朱告诉《法制周末》记者。

邹毅告诉《法制周末》记者，房地产业向金融业转型的趋势将在今年下半年继续。尽管今年下半年房地产行业出现复苏迹象，但主要集中在一、二线城市，而三、四线城市尚未有所表现。

“目前，12家顶级房地产公司的转型速度良好，并取得了初步成效。”邹毅告诉法治周末记者。

严跃进向《法治周末》记者指出，例如，在绿地集团推出o2o国家营销平台产品链后，它宣布绿地集团进入移动互联网、大数据和社会营销时代。