股市大跌波及楼市：财富的虚实转移游戏

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本报记者张晓玲从深圳报道

7月9日，一篇题为“我在本轮股市崩盘中被自己打败了”的文章在微信上广为流传。一位未透露姓名的850万主要投资者使用1: 1的杠杆融资，他的账户在7月8日股市暴跌后被迫关闭。据此人说，他筹集了100万元的存款来支付，但最终被关闭。

还不清楚这一百万是从哪里来的。然而，在市场上的类似现象中，有许多情况是，购买房屋的押金被拿走，以弥补股票市场的“漏洞”，也有一些情况是，二手房业主出售他们的财产，以“注入”股票市场。

当股市下跌时，我们能否转向房地产市场以规避风险？答案可能是否定的。与2008年股市和楼市的“跷跷板效应”不同，2015年股市和楼市出现了“同步共振”现象:上半年房价飙升的深圳楼市在7月份开始放缓；北京、上海和深圳的一些依赖高净值人士的豪宅也变得难以出售。

深圳房价“熄火”

与6月份以来的股市崩盘同步，飙升了三个月的深圳房地产市场也开始降温。

去年的9？新政后，股市飙升，房地产市场变得兴奋起来。在深圳，自3月份以来，一些地区的房价飙升了50%以上；在北京，一些人利用股市利润购买豪宅。

然而，自6月15日以来，股市暴跌，上证综指从5178点的高点直接跌至3500点以下，跌幅超过30%。这两个城市的总市值蒸发了20多万亿元。

7月初，深圳龙华、龙岗、南山等地陆续推出了一些特价房:“房主炒股赔钱，匆忙卖笋”，通常比市场价低几十万。

深圳中原地产总经理郑树伦透露，最近一些中介机构报告称，由于股市崩盘，有买家失去了“首付”，也有卖家因股市崩盘需要以现金出售房屋，导致部分地区部分房屋的报价下降。

从中原报价指数可以更直观地看到市场变化。上周，中原报价指数为63.6%，较上周低8.3个百分点，业主报价增幅减弱。其中，坂田地区和南山南部地区的盘源报价明显下降。

根据深圳中原经理指数，上周的车间经理指数较上周大幅下降4.4%，其中看跌经理上升至6.7%，看涨经理比例上升至51%，而看涨经理比例较上周下降5.8个百分点，占42%。

至于股市和楼市的关系，业界流行的观点是“跷跷板”理论。房地产市场不景气，房价下跌，社会资金流入股市，推动股价上涨；房地产市场很热，房价在上涨，资本流向房地产市场，这使得股市低迷，股价下跌。

然而，在本轮股市中，短期的暴涨暴跌打破了上述周期。此外，目前的股票市场具有很强的杠杆特征，导致许多机构投资者和个人投资者在大幅下跌后头寸爆炸，强大的融资压力导致许多场外交易基金(原购买基金)集中涌入股票市场提供额外的融资担保。

这种联动效应在深圳更为明显。据CICC介绍，在深圳开设的股东账户已超过1200万个，深圳市的投资者比例至少为60%。股市的财富效应导致城市短期购买力的显著变化，这是深圳本轮房价飙升的主要原因。

然而，股市暴跌，导致“股东”财富急剧下降。深圳中原认为，如果救市不见效，就有可能引爆两个金融市场，导致市场崩溃，影响银行体系，使资金更加紧张。“目前，我们应该密切跟踪资本市场的变化。如果股市继续下跌，恐怕楼市也不能幸免。”

豪宅的烦恼

在深圳楼市降温的同时，京沪豪宅的生活也有点艰难。

一方面，供应量很高。北京和深圳的豪宅有1000多套，单价超过10万，按照以前的年均销售速度，每年只能卖出不到100套；另一方面，是股票市场的双重影响。股票市场飞速发展，客户纷纷投资股票市场；当股价大幅下跌时，一些客户会选择退订，将资金转移到股市，以避免平仓。

北京鼎好项目龙湖陈曦的原创作品中有这样一个故事:当a股超过5000点时，一位客户用打算继续增仓的钱为妻子买了一套房子作为生日礼物，从而避免了巨大的损失。

在陈曦的原著开篇之前，它面临着与股票市场争夺客户的问题。北京龙湖表示，在设计了各种可能的股市模拟模型后，得出了一个关键结论和策略:a股今年不会超过6000点。因此，有必要在股票市场的上升阶段打开市场，这是创造财富的阶段，这肯定比下跌阶段好。

6月12日拿到预售证书后，陈曦的原创作品很快就开拍了。6月30日，龙湖宣布已售出30台，平均售价约为16万元。在中间的半个多月里，它经历了股市的初步下跌，但幸运的是它没有影响顾客的购买行为。

然而，其他已经推出或即将推出的豪宅就没那么幸运了。原因是陈曦原创作品的半年销售额约占过去三年北京市场3000万张订单的20%，平均年销售额超过七分之一。没有多少空间留给其他项目了。

此外，随着股市暴跌，北京的几名奢侈品交易员透露，他们最近在早期阶段就订购了客户，并提取存款以避免股市平仓。

一家大型开发商表示，今年股市对楼市的影响很大一部分体现在高端市场和奢侈品上。最近，上海和深圳也出现了退订和退房的现象，这显然与股市有关。

自去年以来，国内高净值个人和中产阶级显然倾向于在资产配置中投资股票。根据友邦保险最近发布的数据，高达73%的中产阶级倾向于投资股票、债券或基金，这在北亚所有市场中排名第一。

然而，在这次股市崩盘中，受影响最大的是中产阶级。据统计，今年6月15日以来，a股投资者平均每户损失已达42.07万元。中产阶级通常利用杠杆交易手段，如保证金融资、股票匹配等。，其损失在股市崩盘的爆发中明显扩大。

“在股市中赚钱并成功运营的投资者将购买在股市中卖空的投资者出售的房产(竹笋)。财富再分配是成功的。”深圳中原说。

下半年楼市不乐观？

上半年，在丰富的股市和流动性的刺激下，许多房地产市场达到了新的高度。上半年，中国指数研究院监测的50个代表性城市的平均交易量约为2600万平方米，同比增长25.5%，绝对交易量达到2010年以来同期最高水平。

但在7月，形势正在发生微妙的变化。郑树伦表示，如果股市继续下跌，房地产市场的整体流动性将收紧。

事实上，由于上半年房价飙升，深圳许多银行都收紧了抵押贷款。《21世纪经济报道》记者了解到，深圳建设银行和中国银行先后将首套住房首付比例从30%提高到40%，首套住房贷款利率也从基准上调至5%~10%。其他银行可能会跟进。

易居(中国)控股有限公司首席执行官丁祖昱认为，7月份的房地产市场前景并不乐观。

他指出，股市和楼市都需要重估。目前的调整是对a股价值的重新评估。同样，当前的房地产需要重估，基本面没有改变，整体供过于求的局面也没有得到根本扭转。然而，由于政策和股市等诸多原因，房地产市场在今年第二季度出现了一波漂亮的上涨行情。在最迫切的购房需求和最强的购买力过去之后，对市场进行客观的评估是绝对必要的。

短期而言，股市和房市的/0/多头力量大于多头力量。与去年年初的2112.13点相比，目前的股市点位也上涨了70%。

就房地产市场而言，市场在数量和价格上都呈现上升趋势，特别是在北京、上海和深圳。其中，深圳房价涨幅最大，4月和5月涨幅均超过20%。

值得注意的是，自6月份以来，深圳房价经历了一定程度的滞胀。也就是说，房地产市场的长期实力也很弱，所以房地产市场的短期购买力弱是一个高概率事件，不应该过于乐观。

就7月份而言，受第二季度楼市回暖的影响，部分房地产提价，但提价后销售速度迅速下降，对7月份楼市造成负面影响。此外，由于6月份的半年度报告，许多大型房地产企业展开了激烈的斗争，部分透支了7月份的销售额。在这种情况下，7月份的交易量很难维持，下降几乎是不可避免的。

从长远来看，前述深圳开发商认为，股市的流动性风险尚未过去，如果演变成金融危机，对楼市的影响将更大。然而，随着政府拯救市场的努力，这一风险正在得到解决。