万科称地价过高影响行业发展 物业板块暂无上市时间表

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“我们欢迎任何对万科感兴趣的投资者，包括最近刚刚登广告的前海人寿保险。我们也相信前海人寿是诚信的，华润也表示会继续支持万科。”万科总裁于亮在8月17日举行的2015年中期业绩交流会上表示。

万科管理层还透露，万科的物业管理面积将在三年内从6000万平方米扩大到5亿平方米，但目前还没有万科物业上市的具体时间表。此外，万科目前有10个海外项目，未来主要开发英国和欧洲市场。当被问及如何处置受天津滨海爆炸事件影响的万科地产时，余良表示:“作为一个负责任的企业，万科必须把客户的安全放在第一位。”

万科透露，华润在管理方面很强

7月10日，万科宣布前海人寿通过二级市场购买了5.52亿股万科a股(报价00002，咨询)，占万科现有总股本的5%，触发了安抚红线。7月24日，万科再次宣布前海人寿及其联合行动赢得了万科总股本的10%，这再次引发了关注。这两张标语牌的总成本约为160亿元。

对此，于亮表示，“投资者购买你的股票是为了表示他们的信任和认可。所以我们欢迎。前海人寿举着标语牌，刚好赶上市场的救援。在此之前，双方没有接触。然而，前海人寿在标语牌发布后第一时间与万科取得了联系，目前双方保持正常沟通。至于华润的态度，于亮表示:“华润作为万科15年来的最大股东，积极承担最大股东的责任，积极实施不干预政策，在每一个关键时刻都支持我们。大家都认为华润是一个非常优秀的大股东，而中国上市公司缺少这样一个大股东。至于华润，华润坚决表示将继续支持万科。

与此同时，针对万科天津滨海受损房产的处理，余良表示:“万科积极配合政府安抚业主，这是我们的目标。”我们在现场保护业主的财产，各项工作在政府的统一指导下有序进行。

对于媒体称万科在上述建筑中没有使用安全玻璃，余良解释说:“万科作为一个负责任的企业，必须把客户安全放在第一位。”今天早上，我看到一个报道，万科使用不合格的玻璃，这是绝对没有什么。质量是万科的底线，万科在行业中经历了太多的事情，经受了一次又一次的考验。我们三个项目的窗户在设计、施工和验收方面都符合规范要求。”

此外，于亮透露，海瑞危险品仓库的环评调查据说已经得到了周边100%业主的同意，但万科和业主并没有收到这些信息。因此，于亮认为上述项目的规划存在很大问题。

土地价格比率太高了

在交流会上，万科董事会秘书谭华杰也解释了公司上半年利润增长率明显低于收入增长率的原因。谭华杰表示，首先，万科去年上半年投资收益很大，尤其是去年第一季度，但今年同期投资收益相对减少。二是上半年结算的股权比例低于去年同期，合作比例上升，股权比例下降，符合万科的战略定位。

于亮还表示，“万科的净利率过去在9%-10%左右。随着白银时代的到来，利润水平是有限的。我们的毛利水平保持稳定，我们的净利润水平取决于管理水平的提高。上半年，我们的营销费用和管理费率下降了，媒体广告也下降了。如今，我们真的需要从管理的角度认真做事，注重效率。”。

与此同时，万科也在继续其谨慎的土地收购策略。

“今年第二季度，中国14个主要城市的平均地价同比上涨42%，增幅很大。也就是说，从去年下半年开始，土地价格的涨幅已经远远超过了房价的涨幅，这是一件相当糟糕的事情，也就是说如果房价今后不大幅上涨，这些高价购买土地的企业将会亏损。但是，如果房价接下来大幅上涨，我相信这不符合公众对房价的预期，也不符合企业对未来房价的合理预测。如此高的土地价格实际上把这个行业推向了两难境地。如果你不买土地，将来就没有土地可开发。如果你购买土地，你可能会以很高的价格购买土地，并面临很高的商业风险。因此，过高的地价实际上是影响行业发展的一个因素。”谭华杰说道。

于亮还说，“现在一块土地的地价占了60%以上。如果不分担风险，压力会很大。合作是必然趋势。这与你是否有钱无关。这是一种共同应对市场波动的方式。

加快新业务的发展

今年5月，于亮提到万科应该实现1万亿元市值的目标。在交易会上，于亮进一步表示:“在万科万亿元的未来市值中，我们希望传统的住宅销售业务能占到一半左右，一半来自新业务。”

谭华杰还说，“总的来说，这个行业的黄金时代已经结束，现在是白银时代。一方面，整个行业的过度兴奋和乐观情绪得到控制。另一方面，许多新的需求正在出现。因此，今年上半年，公司积极推进业务转型，除了传统业务外，我们还加大了对一些新的房地产业务和一些延伸性房地产业务的探索。

据悉，万科的物业服务将从今年开始全面进入市场化发展轨道。此前，万科地产主要为万科自己开发的项目提供服务，今年开始对外承接项目。2015年，该物业的主要目标是建立十个合作基准。万科的物业管理面积也将在3年内从6000万平方米扩大到5亿平方米。不过，于亮透露，万科地产目前没有具体的上市时间表。

除了物业服务，物流地产是万科第一个确定的支柱业务。“今年上半年，万科物流房地产开发有限公司成立。目前，贵阳和武汉两个项目已经公布，部分项目正在筹备中，不久将陆续公布。3-5年的发展目标是在2015年左右达到1000万平方米的建成区。谭华杰说道。

海外业务方面，万科目前在美国有6个项目，在香港有3个，在新加坡有1个，共10个海外项目。此外，万科在伦敦成立了本地团队，主要开发英国和欧洲市场。在香港的三个项目中，万科、荃湾项目仅占20%的股份，是少数股东。然而，今年赢得屯门项目的万科独立运营，未来将引入少数股东。至于屯门工程，余良亦表示会创下香港动工的新纪录，而香港发展商发展速度缓慢是浪费社会资源。

与此同时，万科的服务式公寓业务今年也进入了正式扩张阶段。

此外，万科还希望成为中国主要的优质教育服务提供商。其教育营业务包括四个方面，即社区营、城市营、户外营和建立一些全日制学校。

“年内完成了物业服务重组，年内成立了五个新的业务部门，将万科从单一上市公司转变为拥有多种形式和多个上市平台的控股集团。”于亮说道。