“以房养老”遭遇水土不服

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“老人院”模式已经试行了一年多，但进展甚微。目前，只有一家保险公司——幸福人寿保险公司推出了“老人院”产品。“居家养老”在国内市场尚未得到广泛认可。法治周末记者季东业

在中国养老产业具有巨大市场潜力的共识中，首款国内保险版“居家养老”产品推出后依然冷门。

据媒体报道，今年3月，幸福人寿保险股份有限公司(以下简称幸福人寿保险股份有限公司)推出了国内首个“家庭养老”保险产品，并在北京、上海、广州和武汉进行了试点。然而，在最近的4个月里，只有来自12个家庭的22位老人签署了合同。

与庞大的老年人口相比，为老年人选择这种产品的人数很少。

事实上，不仅这种保险产品的市场反应冷淡，而且“老人院”模式已经试行了一年多，进展甚微。目前，只有一家保险公司——幸福人寿保险公司推出了“老人院”产品。“老年住房”在国内市场上尚未得到普遍认可。

2014年6月，中国保险监督管理委员会发布了《中国保险监督管理委员会关于试点老年住房反向抵押贷款养老保险的指导意见》(以下简称《指导意见》)，标志着《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的老年住房反向抵押贷款养老保险(即“老年住房”)试点工作正式启动。

根据《指导意见》，参保人口应为60岁以上拥有完全独立财产权的老年人。试点地区为北京、上海、广州和武汉，试点时间为2014年7月1日至2016年6月30日。

根据中国保监会网站公布的保险费率表，以70岁男性老年人为例，扣除递延年金保费和保单管理费后，老年人的月养老金约为18500元。

然而，《法治周末》记者了解到，保险行业人士认为，预计家庭养老保险将会冷淡。

中央财经大学保险学院院长郝教授在接受《法制周末》记者采访时表示:“试点效果不佳，是由中国的社会环境、经济环境、文化环境、历史环境以及相关政策等多种因素造成的。简单地说，它不太适合目前的情况。”

中国社会科学院保险与经济发展研究中心秘书长郭金龙教授在接受《法治周末》记者采访时表示，“以房养老”试点后市场反应不佳，主要是因为中国长期房价不稳定，波动较大，房价难以估算。

“在家退休”是一个利基产品

长期以来，关于“老年人住房”的争论一直很激烈。

幸福生活推出的这款产品，对一直备受关注的房价波动、房屋估价、受众少等问题做出了相应的解释。

幸福人寿接受《法治周末》记者采访时表示，公司推出的产品“幸福家园宝”的投保人群需要满足两个条件，一是60岁至85岁；第二，老年人拥有完全独立的财产权。

“在试点期间，《幸福生活》以孤独、无子女和失去家庭的老年人为重点，坚持“三优先”原则，即优先照顾孤独的老年人、优先照顾低收入家庭和优先照顾老年人，但有子女的老年人有强烈愿望。也可以成为试点期间的目标客户。”幸福生活的工作人员说。

目前，有20多名老年人投保，包括孤独的老年人、失去独立能力的家庭、空巢家庭和有子女的老年人。

根据《幸福生活》的统计，截至7月底，虽然实际上只有20人投保，但已有200多位老人咨询过。其中，60-70岁老年人占67.8%，80岁以上老年人占6.9%；男性顾客的比例为61%，女性顾客的比例为39%。近一半的老年人没有孩子，占43.9%。

事实上，在这一轮试点工作正式实施之前，北京市丰台区佑安门街就成为了第一个试点推广区，该街在这里宣传推广了老年反向抵押贷款保险。

数据显示，佑安门街的8万名常住居民中，有20%的人年龄超过60岁，这是一条典型的老龄化街道。

佑安门街还与幸福人寿保险(一家试点企业)合作，为一些感兴趣的老年人推广“家庭养老”产品。然而，到目前为止，右安门街还没有老年人申请住房养老反向抵押贷款保险。

右安门街负责老年人住房的副主任杨文军在接受《法制周末》记者采访时说:“目前，没有老年人参加老年人住房，一些居民有投保的意向，但他们不符合要求。例如，房子不合适，它是一个公共的房子。”

一些媒体报道说，住在佑安门街的雷阿姨自从女儿死后，已经独自生活了四年。因为她的家庭很薄，她没有钱买她住的公共房屋。“如果你拿不到产权证，你就不能抵押它。”保险公司的工作人员说。

据了解，在许多老年人和旧房聚集的地区，租房、拥有房产和一些个人房产证仍在单位持有的经济适用房的人可能会面临无法办理住房反向抵押贷款保险的问题。

郝教授分析说:“现在的‘居家养老’是针对七八十岁的老年人的。他们没有赶上高收入或多样化收入阶段。他们只有福利住房，这是公共住房。他们的晚年相当麻烦。此外，20世纪60年代以后，计划生育政策得到提倡，20世纪80年代，计划生育政策正式实施。他们的孩子已经五六十岁了。”

“我通过间接渠道了解到，大多数参加‘老年人住房’的人现在都没有子女或孙辈。这样的一群老年人选择在有生之年提前实现买房，以满足自己的养老需求。”郝表示，他们对保险公司与房价波动带来的自身利益之间的博弈不是很严格。

因为，在中国文化中，家庭观念非常重要，继承父亲的事业是一种传统，抚养父母也是子女的义务。因此，在这种传统思想下，为有子女和孙辈的老年人出售老年住房不一定必要或容易。

在推广这项业务时，幸福生活的工作人员还总结说:“对于有子女的老年人来说，子女的支持是一些老年人成功投保的主要因素。”

“在家退休”被认为是一种高风险

在目前的市场条件下，幸福人寿试点的“户对户养老”保险产品无疑是少数。“从国外的经验来看，‘养老’也是一项利基业务。”郝苏烟说，“不过，欧美国家主要针对的是独栋房子。保险公司对房屋不感兴趣，但对房屋占用的土地权感兴趣。”

“我们认为国外的‘逐户养老’是成功的，但我们不能照搬。”目前，中国有有地有房的群体，但数量很少，这些人不需要“为老年人提供住房”。我们的大多数房地产都是拥有70年产权的公寓。有些地方虽然很好，但不能统一规划。”郝对说道。

与郝的观点相似，中国社会科学院郭金龙教授认为，保险公司引入“户对户养老”属于商业保险，保险公司和被保险人都想从中获利，两者之间存在博弈关系，难以平衡。房价的波动会使产品提供商保险公司承担很大的风险。

郭金龙分析，如果房价不稳定且波动较大，将以当前房价进行评估并支付相应的养老金。如果房价在第二年上涨太多，购买该产品的老年人会后悔，并可能要求退保；相反，如果房价下跌，相应的金融机构也会有压力。

“不仅如此，将来可能还会对房产所有权增税。如果税率相对较高，房价可能不会上涨甚至下跌。在经历了前两年的下滑后，中小城市还没有恢复到原来的位置。只有一线城市在房价下跌后再次上涨。”郭金龙说:“所以，保险公司生产这种产品的风险还是很大的。”

鉴于房价的波动，幸福生活解释了自己的“挨家挨户养老”产品，“幸福宝贝”是一个非参与产品。该产品考虑了房屋的预期增值收入，幸福生活不参与分享房屋的增值收入。如果房价上涨，抵押房屋的增值归被保险人所有。然而，幸福生活将承担房价下跌和长寿支付的风险。投保的老年人终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。"

这种不参与的产品意味着被保险人每年获得固定的养老金，并且不会随着房子的升值而获得更多的养老金。保险公司只获得本金和利息。

幸福人寿保险股份有限公司现任监事会主席孟晓苏表示，简单地说，对于被保险人持有的房屋，被保险人和保险公司共同选择国家认可的第三方评估机构对其财产价值进行评估，然后在考虑抵押财产的折价、长期预期增值、被保险人的预期平均寿命、利率和终身支付成本后，确定老年人的月养老金。

作为中国“家庭养老”的发起者和积极推动者，孟晓苏表示，保险公司不会通过推出当前的家庭养老产品模式来赚钱。保险公司从这种非参与产品中获得的收入不会高于银行的抵押贷款利率，这是一种有保证的利润。

孟晓苏认为，保险公司从反向抵押贷款中获得的利润主要来自参与性产品，即在被保险人自首或死亡后，保险公司与被保险人或其继承人分享利润。然而，目前，这种参与式产品开发是不合格的。目前最大的困难是无法预测房价的上涨。

郝说:“稳定的房价，或者说稳定的大经济环境，是促进老年人住房的基础。”

自该指引于2014年6月发布以来，幸福生活的家庭养老产品是市场上唯一的一款。

孟晓苏透露，目前，除了幸福人寿，其他寿险公司也在筹划相关产品。

然而，一些保险行业人士透露，非参与式“逐户养老”产品的收益率很低，保险公司跟进的意愿不高。

然而，有人质疑，为什么中国人寿(601628)和PICC等保险中心企业没有对国务院和中国保监会在实施一年后分别推出的“以房养老”试点项目进行测试。

郝苏烟分析说:“中央企业也要尊重市场规则。任何商业决策都必须考虑目标群体。这种“逐户养老金”在技术上过于复杂，有太多的经济不确定性。相反，保险公司可能会花同样的时间和精力推出更容易推广的养老金产品，例如面向中高端客户的养老金社区产品。”

“所以，我不知道明年政府将如何评估这两年的试点情况。”郝对说道。

“在家退休”不是唯一的选择

随着老龄化社会的到来，一方面，各大保险公司对“老年住房”不闻不问，另一方面，它们也在积极争夺“老年社区”这块大蛋糕，以圈定未来的老年市场。

民政部副部长窦在接受媒体采访时说，今后中国将采取多种方式解决养老问题。在政府的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务。“为老年人提供住房”是由市场运作的高端服务，是一种自愿和独立的选择行为。窦表示，“安居工程”绝不是唯一的选择，“安居工程”试点是众多养老服务产品之一。

此外，随着近年来“以房养老”理念的普及，“以房养老”呈现出更为简单的运作模式。

郝苏烟说:“现在操作起来容易多了。当这对老夫妇到了一定年龄，如果他们没有赡养，他们必须自己支付养老院的费用。他们可能无法理解“逐户养老”的金融产品，但如果他们了解自己房子的实际情况，他们会选择实现整个房子。比如你住的北京二环路的房子就要500万元。”

“这种老年人售房方式更适合目前的环境条件，比如中国老年人的接受程度和系统设计。养老院也愿意接受这样的顾客，许多人愿意提前实现房子。”郝对说道。

将近60岁的王琨(化名)告诉《法治周末》记者，十年后，他也想把自己的房子租出去，住在养老院里。房子的租金和养老金可以共同支付他的养老费用。“我非常支持为老年人提供这样的住房，在解决养老问题的同时，我还可以盘活许多‘闲置’资源。”王琨说。

“一个悖论出现了。保险公司使用科学的方法和精算原理来衡量房地产的价值。从理论上讲，它应该更加科学和准确。然而，由于不确定性，如我国房地产价格的波动和经济环境的波动，更简单的方法更可行。”郝对说道。

“虽然保险公司非常认真负责，但这种产品是否划算，被保险人并不知道。”郝对说道。

孟晓苏曾说，20多年前，住房抵押贷款的支持者之一顾云昌为了促进居民购房贷款，创作了一个“美国老太太和中国老太太在天堂的对话故事”:在美国老太太去世之前，我终于还清了房贷，在一所房子里住了一辈子；在这位中国老太太去世之前，她终于攒够了钱买了一栋房子，但却没能在新房子里住上一天。

现在，住房抵押贷款已经被广泛使用，故事中的“中国老太太”也可以住在房子里还贷款。

那么，老年住房的未来会好吗？

链接:

反向抵押养老保险是将住房抵押贷款与终身养老保险相结合的一种创新的商业养老保险业务，即拥有完全产权的老年人将其财产抵押给保险公司，继续拥有抵押权人同意的占有、使用、收益和处置权，并按约定的条件领取养老金，直至死亡；老年人死亡后，保险公司获得处分抵押财产的权利，处分所得将优先用于支付养老保险的相关费用。