地产分化

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在房地产行业的巨大变化下，住房企业的表现严重分化。一些房地产企业在盈亏分界线上苦苦挣扎，而另一些则赚了很多钱。两者的典型代表是华联控股(000036，股份)和苏宁环球

高负债率已经成为房地产企业的普遍特征。目前，珠江控股(000505)、时代集团(600734)、京投资银泰(600683)和商辂房地产(600223)四家公司的资产负债率甚至达到90%以上，意味着金融风险较高

一些低负债战略的房地产企业面临的风险要小得多。海德(000567，股吧)、廊坊发展(600149，股吧)和天祝(600620，股吧)的资产负债率甚至都在一位数水平，这可以称为异质性

从今年中期报告中表现良好的企业来看，它们的业务大多集中在一线城市，如北京、深圳，而表现不佳的企业大多集中在二三线城市。一线城市房价的上涨为上述企业提供了有效支持

财政部表示，未来6年京津冀一体化需要投资42万亿元。许多机构认为，这将给房地产、建材、交通和环境保护带来一定的投资机会

投资者新闻的研究员江雪

尽管多次降息和RRR降息，地产股的整体风光不再，并有两极分化加剧的趋势。

这可以从房地产行业在当前牛市中的表现看出。无论是上半年的疯狂牛市，还是年中的深度下跌和反击，房地产行业在各行业的表现都不突出。与2007年牛市中的地产股相比，情况大不相同。

根据投资者新闻研究部的统计，房地产行业上半年增长了52%，在28个深湾级行业中排名倒数第九。在6月份以来的市场调整中，该行业也未能显示出良好的弹性。

近年来，随着国家调控政策的深化和专家担心的人口红利下降，房地产将进入周期转折点的言论已经传遍全球。

事实也表明，在严峻的经济形势下，房地产行业正面临着前所未有的大变革。住房企业业绩的严重分化已成为这种变化的注脚:一些住房企业在盈亏分界线上挣扎，而另一些则靠风和水赚取巨额利润。两者的典型代表是华联控股和苏宁环球(000718，古巴)。此外，一些企业的资金链已经很紧，三家住房企业濒临破产，而其他人坚持低负债和现金为王的战略。

为什么分化如此严重？不管公司管理水平的影响如何，都与公司所在的地区有关。

根据中国指数研究院的监测数据，上半年，白城房价止跌回升，累计上涨0.82%，其中一线城市涨幅居前，尤其是深圳。

在大树的支撑下乘凉，一线城市不断上涨的房价直接惠及相关企业。据《投资者新闻》研究部统计，在今年上半年业绩预期增幅最高的企业中，北京、上海、深圳等一线城市的房地产企业占据了主要份额。然而，业绩不佳的企业大多位于二线和三线城市。

当整个房地产行业从“黄金时代”走向“白银时代”时，房地产企业之间的竞争越来越激烈，业绩的严重分化将改变整个行业。在这一变化中，一线城市强劲的房价为相关房企提供了一个避风港，京津冀的全面整合也有望为相关企业逆势上扬的业绩插上翅膀。

两极分化越来越严重

随着《中国日报》披露大幕的拉开，上市房地产企业的业绩逐渐被揭开。在严峻的宏观经济形势下，上市房地产企业交出的“中考”答卷是什么？

根据申银的行业分类，目前a股市场有142家上市房地产企业。截至8月6日，已有83家企业发布了2015年中期报告或业绩预测，约占总数的60%。

据wind统计，上半年房地产企业业绩呈现两极分化格局:在披露中期报告或业绩预测的83家上市房地产企业中，约有20家企业预计上半年净利润将翻番，与之形成鲜明对比的是，约有30家企业将陷入亏损困境。还有20家企业的业绩预期将会下降，而其他企业则有望扭亏为盈或实现业绩小幅增长。总的来说，表现令人担忧和高兴的住房企业的比例大约为5: 3。

事实上，房地产行业已经出现了不均衡的表现。从过去三年的情况来看，每年都有一些房地产企业业绩翻番，遭受亏损，但今年，情况越来越糟。

上半年净利润增速有望翻番的前10名房地产企业包括:苏宁环球、田健集团(000090，股份)、通达创业(600647，股份)、深圳叶榛、中柱控股(600568，股份)、深房A、中关村(000931，股份)、城头控股(这些公司预计上半年净利润增长200%以上。

房地产企业的"业绩预增王"称号暂时在苏宁环球度过。7月14日，苏宁环球发布了2015年半年度业绩预测，称公司上半年净利润预计为2.86亿元至3.47亿元，同比增长486.75%至612.48%。

苏宁环球表示，由于交付周期，公司的结算营业收入较去年同期大幅增加。

今年第一季度，公司的表现令人失望。根据财务报告，苏宁环球今年第一季度的营业收入为3.83亿元，净利润仅为1893万元，同比下降17.5%。可以看出，上半年业绩的飙升主要是由于第二季度的付款。

在同行业中，一些房地产企业的表现令人尴尬。从目前的数据来看，预计今年上半年将有近30家房地产企业遭受亏损。其中，业绩下滑严重的前10家企业包括:华联控股、亚太实业(000691，股票栏)、吕晶控股(000502，股票栏)、金隅汽车城(000803，股票栏)、金滨发展(00897，股票栏)。这10家公司预计其净利润同比下降超过200%。

根据华联控股今年4月30日发布的中期业绩预测，公司预计上半年亏损1500万至2000万元，同比下降1296%至1694%。本公司解释，业绩下降主要是由于本公司在建房地产项目在报告期内未开始销售。

从损失金额来看，华联控股并不是最糟糕的。根据业绩预测，今年上半年，贾凯(000918，股份)和AVIC房地产等部分房地产企业亏损超过1亿元。

在上述业绩优异的公司中，没有一家是“招募和保护成千上万的黄金”的房地产领军企业。他们的表现如何？从目前的情况看，只有保利地产(600048，股份)发布了业绩报告，而万科A、招商局地产(000024，股份)和金地(600383，股份)则守口如瓶，长期没有披露中期报告的业绩。

保利地产7月9日发布的业绩报告显示，上半年公司营业收入425亿元，同比增长25.00%；净利润50亿元，同比增长31%。据该公司称，业绩增长的主要原因是房地产项目的竣工和结算面积的增加。

从市场信息来看，万科a股的业绩也有望继续增长。最近，根据可儿研究中心发布的“2015年上半年房企销售业绩排名”，万科以1080亿元的销售额高居榜首，其次是恒大、绿地、保利、中海、万达和碧桂园，销售额超过500亿元，几大房地产“巨头”的业绩依然强劲。

根据北京万科总经理刘晓6月30日的一封公开信，今年上半年，公司实现销售额103亿元，同比增长10%。利润增长了50%，回报率达到92%。这或许能让我们一窥万科今年上半年的表现。

一些房地产企业濒临破产

比业绩损失更糟糕的是，一些房地产企业的现金流几乎耗尽，公司正步入破产的深渊(资产负债率超过100%)。

从最近一期上市房地产企业的资产负债率来看(根据最近一期财务报告获得的今年第一季度或中期报告数据)，目前资产负债率在90%以上的公司有四家，分别是珠江控股、时代集团、京投银泰和商辂房地产。

其中，珠江控股今年一季度末的资产负债率已经达到102%。截至一季度末，公司总资产15.38亿元，总负债15.76亿元。

近年来，公司资产负债率持续上升，从2010年的64%上升到2014年底的98.8%。它的经营业绩在盈亏线之间挣扎。从2010年到2014年，公司的净利润经历了三次亏损，实现了两次利润，但净利润约为1000万元，与公司超过10亿元的负债相比微不足道。

为了改善丑陋的财务报告，珠江控股绞尽脑汁。在牛市初期，该公司进行了大规模的减持套利。2015年2月，其减持了775万股西南证券(600，369股)。此次减持的收入使珠江控股2015年第一季度的净利润由亏损5502万元变为盈利6994万元。

总体而言，近年来房地产上市企业的资产负债率一直居高不下。据风能统计，从2012年到2014年，142家上市房地产企业的平均资产负债率徘徊在62%左右。

市场普遍认为，由于初始投资大、项目开发周期长，房地产行业的资产负债率相对较高。然而，房地产行业资产负债率的正常范围应该在60%到70%之间。如果负债率过高，企业将面临一定的风险。

目前，超过40%的房地产企业资产负债率超过70%。

对于一家公司来说，高资产负债率意味着更高的财务风险。当公司现金流量不足时，可能无法及时偿还债务，这可能导致资金链断裂，在极端情况下，公司破产。因此，经营业绩不佳、现金流不足的高负债企业最有可能成为资金链断裂的先例。

随着央行今年降息和宽松政策的实施，商品房市场在第二季度出现回暖，缓解了部分房企短期内的偿债压力。然而，高负债住房企业的警报并没有解除。

一些低负债战略的房地产企业面临的风险要小得多。与大多数资产负债率超过60%的房地产企业相比，十余家房地产企业的资产负债率仍保持在30%以下，三家企业的资产负债率甚至在个位数水平，这与高负债的房地产行业不同。这三家公司是海德、廊坊发展和天辰。

其中，海德股份的资产负债率仅为4%。公司8月初发布的年中报告显示，上半年营业收入为937.36万元，同比增长422%；净利润1427万元，同比增长125%。海德股份解释说，公司业绩大幅提升的主要原因是公司向桐城市人民政府收取了资金占用费；原控股子公司安徽海德城建有限公司的清算给公司带来了巨大的投资收益。

一线城市变成了避风港

在同一个房地产行业，为什么上市公司的业绩会呈现出冰与火的格局？这不仅关系到公司的管理水平，而且在地理上也起着重要的作用。从今年中期报告中表现良好的企业来看，它们的业务大多集中在一线城市，如北京、深圳，而表现不佳的企业大多集中在二三线城市。

一线城市房价的上涨为上述企业提供了有效支持。今年上半年，在央行RRR降息和地方政府放松公积金政策等有利因素的推动下，一线城市房价呈现爆炸式增长。据中原地产统计，深圳房价上涨22.3%，上海(房地产)上涨6.6%，北京和广州(房地产)分别上涨4.7%和3.9%。

其中，一线城市在第二季度显示出明显的复苏迹象。以深圳为例，统计局的统计数据显示，深圳新建住宅价格1月份环比上涨0.3%，2月份上涨0.2%，3月份上涨0.7%，但自4月份以来，涨幅急剧上升，4月至6月份环比分别上涨1.8%、6.7%和7.2%。

北京、上海和深圳房价的上涨直接惠及了相关企业。今年上半年，在业绩预测增幅最大的10家企业中，有7家来自这三大城市。其中，在价格涨幅最大的深圳，相关企业田健集团和深圳叶榛a股上半年净利润预计将增长四倍以上。

根据田健集团的业绩预测，今年上半年广州田健商城阳光花园净利润为2.2亿至2.3亿元，同比增长543%至572%。

国家统计局发言人盛表示，这主要是由于城市集聚效应带来的巨大需求:第二季度以来，房地产市场的投资、价格和销售情况良好，一线城市和少数二线城市的情况较好，因为这些城市中的需求旺盛且有所改善，所以房地产表现较为积极。

行业分析师表示，北京火热的房地产市场与通州被明确定义为北京的行政中心有很大关系。深圳房地产市场的疯狂崛起是由产业结构、自贸区前景和投资需求增加等多种因素驱动的。

一个典型的例子是，作为一家位于深圳一线城市的企业，华联控股吸引了王亚伟的注意力，该公司预计今年上半年亏损数千万美元。根据公司公告，今年7月30日，公司迎来了王亚伟合资、平安资产、清水园(300437)、田弘基金、前海人寿保险等14家机构的调查。

7月31日，兴业证券(601377，古吧)发布了一份研究报告，称在杭州(房地产)和深圳市场明显复苏的情况下，预计该公司的销售将大幅受益。兴业证券估计，该公司目前的股价为8.9元，股价有很高的安全边际。但截至8月5日，该公司的股价为7.39元，动态市盈率超过300倍。

京津冀一体化带来新机遇

在房地产行业的变化中，京津冀一体化的兴起给相关地区的上市公司带来了新的机遇。

北京通州将成为城市副中心的消息被证实后，通州的房价已经到了热点，就连与之相邻的河北省燕郊的房价也出现了上涨。

7月底，北京和张家口(房地产)联合成功申办2022年冬奥会的消息给这个地区锦上添花。

财政部表示，未来6年京津冀一体化需要投资42万亿元。许多机构认为，这将给房地产、建材、交通和环境保护带来明确的投资机会。

在二级市场，今年以来，京津冀一体化概念股频频出现在两市的每日涨停名单上。

据《投资者新闻》研究部统计，在京、津、冀注册的企业有28家，其中北京19家，天津6家，河北3家。大多数公司的业务都集中在京津冀地区。其中一半已经发布了中期报告或业绩预测。中关村、华业资本、金融街(000402，股份)和远洋控股(000046，股份)的业绩预计将翻倍。

国泰君安认为，从中国房地产市场的次区域来看，在一、二、三、四线城市中，中国一线城市都市圈的未来发展最为乐观。中国大都市圈的发展仍处于起步阶段，尤其是可能得到政府大力支持的京津冀大都市圈，将成为中国房地产市场的朝阳区。

对于上市公司，国泰君安认为，从京津冀一体化中获益最多的核心地区是通州、廊坊、保定(房地产)、天津和唐山(房地产)。根据土地储备情况，效益目标排序如下:华夏幸福(600340，古坝)、荣盛发展(002146，古坝)、中国武夷(000797，古坝)、华业资本、三友化工(600409，古坝)等。

在目前炙手可热的通州板块，国泰君安对华业资本最为乐观，因为该公司的二级开发土地储备为167万平方米，其中一半以上位于通州；通州还有一个48万平方米的一流开发建筑。此外，公司的发展战略扩大了医疗保健，未来发展的新领域是空室。

华业资本8月6日的收盘价为12.88元。尽管市盈率高达71倍，但许多机构给出的目标价仍在30元左右。■