保险资金频频举牌地产 转变为战略投资者

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当房地产整体受压时，保险基金经常为房地产公司做广告。他们想讲什么样的故事？

逆境中携手共进

随着第一季度全国房价涨幅明显回落，一些领先的房地产公司发布了惨淡的第一季度报告，空的声音为房地产行业增添了更多信心。然而，几天前几家保险公司的投资趋势有些令人费解，其中比较突出的是中国人寿和安邦保险在金地做出了很大努力。截至4月底，人寿保险披露其持有金地11.1亿股股份，占公司总股本的24.8%；安邦人寿保险和安邦财产保险共同持有金地6.7亿股股份，占公司总股本的15.0%。

据统计，今年一季度，包括人寿、安邦、中国人寿、平安和太平洋人寿在内的10多家保险公司成为17只地产股(不含港股)的前十大股东。值得注意的是，仅今年一季度，中国人寿和太平洋人寿分别成为5只和3只地产股的前十大股东。此前，中国人寿持有在香港交易所上市的中国远洋地产29%的股份，居第一大股东。

最近，国泰君安发布了保险基金蓝筹地产标语牌的主题报告，认为保险公司频繁贴出的房地产标语牌显示了低价值高利润房地产行业的乐观看法。

这种行为收到了“立竿见影”的效果。以金谷的股价为例，在两大保险基金公开竞争的情况下，该公司股价在4月22日至4月25日的四个交易日内上涨了31.70%，并于4月28日被交易所要求停牌一天。

事实上，早在2012年，保险公司就有投资房地产的意向。2013年，出现了一个小高潮。泰康人寿、新华人寿、太平人寿、联合人寿、幸福人寿等多家保险公司在房地产领域的投资超过100亿元。除了金融投资，养老行业是保险公司投资房地产的主要原因。

根据中国保监会的数据，2013年保险业总资产为8.3万亿元，资本运用余额为7.68万亿元。根据房地产投资占总资产10%的上限，保险公司可以调用的资金数千亿元。

以工业资本煽动金融资本

根据上述国泰君安主题报告，股权分散、资质好、容易招徕和低估蓝筹股是两大逻辑，依次推荐金融街、深证叶榛、法华股份和金地。中央财经大学保险学院院长郝苏烟说:“保险资金侵占房地产主要有两个原因。首先是保险资金的出口；二是保险公司对养老行业的投资和布局。”

随着中国保监会放宽保险投资比例，更多的保险资金将流入股市。但是，目前对于房地产行业的估值有很多不同的意见。一些分析师认为，房地产被低估，仍有很大的空增值空间，因此投资房地产可以增加保险资金的使用。另一方面，保险公司，尤其是人寿保险公司，在投资房地产股票时有双重含义。他们不仅可以参与房地产开发，还可以发展成为养老产业。

不久前，中国保险监督管理委员会还发布了《关于试行住房反向抵押贷款养老保险的指导意见》，并计划在北京、上海、广州和武汉开展为期两年的“老年住房”试点。“未来20年或30年，养老金行业的增长速度将非常快。”首都经济贸易大学的年朱郭教授认为，养老金行业无疑是未来发展的重点。许多大型保险公司已经开始提前布局。虽然形式不同，但不难看出养老产业作为朝阳产业的趋势。“寿险与养老产业的无缝对接是保险公司布局养老产业的关键。”

“看好养老地产的发展前景是原因之一，这与保险基金的特点有关。”据业内人士透露，保险资产尤其是寿险资产的负债期限一般为5至10年，这使得保险基金更倾向于长期项目，以解决保单期限匹配的问题。“作为房地产投资的一种，房地产具有投资周期长、抗通胀风险的特点，满足了保险资金对长期投资项目的需求，可以在一定程度上帮助保险资金降低错配风险。”

此外，工业资本煽动金融资本的热情正在被点燃。来自申银万国的研究员韩思毅直言不讳地表示，目前，产业资本已经改变了运营模式，从直接投资房地产项目，到直接购买公司股权，以获得公司的话语权，并通过提前参与项目获得更高的收益。

“我们认为，工业资本的角色已明显从金融投资者转变为战略投资者，工业资本的进入将影响投资者在股票市场的定价思维。”韩思怡说道。

热潮下的冷思考

一些市场参与者还表示，由产业资本推动的房地产业整合才刚刚开始。同样，“保险公司投资养老地产还处于探索阶段。”郭对说道。

“随着我国人口老龄化问题日益突出，养老保险行业的长期需求仍有很大潜力。许多大型保险公司已经拥有自己的房地产公司，但目前在这方面的投资仍处于探索阶段，也没有公开的市场数据。”中国程心国际的高级分析师张家盟强调。

从海外情况来看，保险资金投资房地产业的效果并不十分令人满意。在英美等国的历史上，政府开始担心包括保险公司在内的金融机构控制了房地产业，从而限制了各种机构投资房地产的比例；后来，保险资金在房地产行业的投资损失和管理混乱，让保险监管机构和保险公司惶恐不安。总之，直到今天，美国许多州的法律都对保险公司投资房地产设置了许多限制，保险公司的平均投资比率远低于法定上限。

张家盟认为，保险公司投资房地产行业有两种方式:一是直接投资房地产，二是投资二级资本市场。“从直接投资房地产的角度来看，中国保监会对此有严格的监管。从监管的角度来看，中国保监会不允许保险公司参与商业地产的投机活动。直接投资物业主要是为保险公司获取长期稳定的租金收入、股东贷款收入和资产增值。”

“是否在大规模资产配置中配置房地产，主要取决于目前的回报率是否相对有吸引力。从现阶段来看，与其他可投资的保险公司品种相比，房地产投资的回报率并不具有相对吸引力，例如，债务投资计划和信托投资的回报率至少在6%以上。从保持资产升值的角度来看，现阶段房地产市场的前景并不明朗，未来升值将存在很大的不确定性。因此，整体来说，大型保险公司在房地产投资的分配上仍然是谨慎和稳定的，它们在投资资产总额中所占的比例仍然很低，大约在2%至3%之间。”张家盟说。

至于第二种投资方式，即从二级市场直接投资房地产公司股票。张家盟认为，这只是保险公司非常正常的股权投资，与投资其他行业的股票没有什么特别的区别，不应过度解读。“投资动机无非是对房地产股票未来增值潜力的乐观。但是，在目前的政策环境下，房地产市场短期内不容乐观，房价正在下跌。此外，银行、信托和资产管理今年提高了房地产资本投资的许多标准。整个行业资金链相对紧张，存在一定的金融风险。因此，现在不是从行业判断进入的好时机。”

“此外，在最近两年资本市场仍不乐观的情况下，大多数保险公司的股票投资头寸已降至历史低点。当然，也不排除个别中小保险公司的个人行为。这里的原因更加复杂，应在具体情况下进行分析。”张家盟说。

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