楼市低迷重挫中西部市县财政 多地税收出现负增长

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2015年，新开工住房面积、竣工住房面积、征地面积和土地交易价格四项典型指标首次同时出现负增长，二三线城市房地产市场持续低迷。《经济信息日报》记者从许多省市了解到，房地产市场低迷对中西部许多省会城市、地级市和县级市的地方财政造成了沉重打击。受房地产税收大幅下降的拖累，许多地方的税收呈现负增长趋势，许多地方的土地出让收入甚至低于往年的10%，严重影响了地方财力。

根据国家统计局的最新数据，1-9月份，新开工住房面积下降12.6%，竣工住房面积下降9.8%，房地产开发企业征地面积下降33.8%，土地交易价格下降27.5%。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏表示，作为房地产市场的前端，四项典型指标同时出现负增长，这在历史上是前所未有的。造成这种情况的主要原因是房地产市场的高库存。

2010年之前，在山西省东部的一个煤炭资源县，当地的房地产企业占用了更多的土地，启动了更多的项目，房地产销售情况良好，但今年当地市场出现了供大于求的局面。当地一名出租车司机告诉记者，在许多高层住宅区，夜间不到三分之一的灯是亮着的，甚至只有35户人家。大约在2010年，房价最高时，每平方米的售价超过6000元。现在，不管它卖4000元还是5000元每平方米，都没有人买。这个县的情况只是中国许多市县的一个缩影。

房地产市场萧条对地方财政最直接的影响是地方国有土地出让收入的大幅下降。根据财政部12日发布的数据，2015年前10个月，国有土地使用权出让收入同比下降32.2%。2014年和2013年，这部分收入分别增长了3.1%和45%。

毫无疑问，土地租赁是中国地方财政的重要支柱。穆迪投资者服务公司副总裁朱对记者表示:“中国地方政府的财务和债务指标正面临经济增长放缓的压力，导致土地使用权出让收入下降。土地使用权出让收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基础设施投资的重要资金来源。”

根据公开数据，2014年，土地使用权出让收入占地方财政收入的23.8%；2013年，全国土地出让收入为4.2万亿元，相当于同期地方财政收入的35.5%；2011年，昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让交易价格高于地方一般预算收入。

据采访，位于中国中部的三线城市土地出让收入最高，占财政总收入的60%以上。该负责人在接受采访时表示，随着过去两年房地产市场的下滑，地方政府正在积极转型。“但坦率地说，新产业的发展不可能一蹴而就。现阶段，土地出让金的比例仍高达50%。”

一位来自西南某省地级市的金融系统官员告诉记者:“过去几年，我市每年的土地出让收入几乎达到10亿元，但今年只有10亿元，比去年减少了近90%。省会等大城市的土地出让收入缩水更为严重。前几年土地出让金约为200亿元，今年可能达到10亿元。”

“当房地产市场不景气时，工业用地的价值就更低了。由此可能产生的问题是，工业用地转让的收入甚至低于征地和拆迁的成本。”这位人士说:“这种情况很多，因为如果一个地方不发展工业，就没有税源。如果它想发展工业，最好在两三年内征税。因此，即使工业用地的收入低于征地拆迁成本，地方政府也不得不出售土地。”

这位人士告诉记者，地方政府只能在征地拆迁后拍卖土地。在许多地方，土地是通过银行贷款收集和储存的，然后银行贷款将通过未来土地价格的上涨来偿还。“现在价格涨不起来，土地拿不出来，转让费没了，还款来源断了。地方政府的财政可能会出现危机。”

事实上，楼市低迷给地方财政带来的压力，不仅体现在卖地收入下降，还导致房地产相关税收大幅下降。

朱舒宁说:“房地产市场的疲软也减少了地方政府从房地产业获得的税收。该行业税收收入占2014年地方政府税收总额的40%。”

以湖北省为例，宜昌、孝感、黄石、黄冈、咸宁和随州的房地产市场依然低迷。三、四线城市住房存量消化压力过大，导致地方财政收入增速放缓。在全省103个县市中，高达1/6的地方税收收入出现负增长，35个地方税收收入增幅不到10%。共有52个县市的税收收入出现低增长或负增长。

此外，虽然房地产业仍是税收的支柱产业，但房地产业的税收增长率较同期下降了18.7个百分点，从此前税收增幅最大的行业降至第六位。房地产税的贡献从去年的22%下降到今年的6%。住房企业所得税分别下降6.2%和6亿元。房地产相关土地税仅增长1%，比上半年低1.2个百分点。该省有6个市州的土地税收仍为负增长，这直接导致一些市州的税收出现负增长。