十年楼市两茫茫：供需变天分化加剧

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2001年7月14日，北京申奥成功的第二天，在莫斯科的王石说，北京申奥成功对房地产业的影响最大。历史经验表明，奥运会级别的体育赛事将带来大量的基础设施建设投资，自2003年以来，中国房地产市场进入了“黄金十年”。

14年后，北京再次赢得了2022年冬奥会的主办权。举办另一项国际体育赛事将给北京及周边地区的房地产业带来什么机遇？它能创造新一轮的房地产上涨吗？

国家商报(博客、微博)记者瞿

继2008年成功举办第29届夏季奥运会后，北京和张家口再次获得了2022年第24届冬季奥运会的主办权。到那时，北京将成为世界上第一个同时举办夏季奥运会和冬季奥运会的城市。

大型运动会不仅是体育的盛宴，也是房地产资本的狂欢。2001年7月13日，北京赢得了2008年夏季奥运会的主办权。年底，组委会成立，奥运会筹备工作开始。2002年12月3日，上海(房地产)获得了2010年世博会的主办权，明年上海世博会的筹备工作正式开始。2003年，是国内房地产市场“黄金十年”的起点。这只是巧合吗？北京能否再次申奥成功，创造新一轮房地产上涨趋势？

黄金时代

“需求+政策”的双重驱动

根据国家统计局的数据，从1991年到2013年，中国商品房平均销售价格从786元/平方米上升到6237元/平方米，增长6.94倍，复合年增长率为10.16%。

自2003年以来，房地产市场呈现出前所未有的繁荣。从2004年到2013年，中国商品房平均销售价格从2778元/平方米上升到6237元/平方米，复合年增长率为11.57%，比1991年以来的同期平均水平高出1.41个百分点。

虽然自2005年以来，为了抑制市场过热，房地产调控政策相继出台，一度被称为“十年九大调整”，但这十年已成为房地产市场发展最活跃的时期。

财富证券研究发展中心的分析师王群告诉《国家商报》，房地产的“黄金十年”最终是“需求增长+政策引导”的结果。

“在中国实施住房市场改革之前，城市居民的住房是实物分配的。但是，长期以来，国家对住房建设的投资规模相对较低，明显滞后于居民对住房的需求，导致城市住房供应严重不足。”王群认为，随着我国购房人口的增加和人口从农村向城市的迁移，人们对城市住房的需求进一步增加，在住房需求积压、购房人口增加和农村人口向城市迁移等因素的叠加下，房地产需求面不断扩大。

与此同时，在过去十年中，投资一直是中国经济三驾马车的焦点。房地产业具有产业链长、行业广的特点，对整体经济发展具有明显的拉动作用。

财富证券的统计数据显示，从1991年到2013年，房地产投资在全社会固定资产投资中的比重从6.01%上升到19.27%，特别是2000年以来，这一比重一直保持在17.05%~19.84%，房地产一直被定位为中国经济的支柱产业。

白银时代

总体增长结束，分化加剧

然而，牛市总是会结束的。

2014年，房地产市场在没有任何调控政策的情况下经历了深度调整。尽管自2015年第二季度以来，市场逐渐复苏，但与2003年相比，支撑房地产黄金十年的两个关键因素——需求和政策——正在悄然发生变化。

新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《全国商报》采访时表示，在经历了“黄金十年”之后，房地产需求得到了充分释放，城市居民对住房的需求正在下降，供需关系出现了逆转。

财富证券的统计数据显示，在世界主要国家中，人均居住面积最高的是美国，达到67平方米，这与其人口稀少的特点有关。其他国家的人均居住面积低于40平方米。2013年，中国城市人均居住建筑面积达到34.7平方米，明显高于日本和其他国家，与法国和英国的差距不到1个百分点，这意味着空房间增加的中国城市人均居住面积是有限的。

王群表示，25-44岁的人群是中国房地产市场的主要消费群体。从2004年到2013年，这一人口占总人口的比例从34.33%下降到32.57%。以20~39岁、15~34岁、10~29岁和5~24岁的人群为基础，估计结果分别为31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，表明中国主要购买者的比例将逐渐下降。

然而，在供应方面，由于土地供应过剩，房地产库存仍然很高。根据欧阳杰的预测，如果加上在建面积和土地储备，仅消化房地产存量就需要6年时间，这意味着即使地方政府在未来3-5年内停止出让土地，也能确保市场供应充足。

在政策层面，欧阳杰预测，随着经济转型升级，经济增长模式将逐步从投资驱动向消费驱动转变。但是，由于新的经济增长点的形成仍需要时间来培育，为了保持经济的整体稳定增长，政府将继续采取措施保持房地产市场的稳定，这也是国家自2014年以来出台了一系列刺激房地产的政策的主要原因。

基于上述因素，国内房地产行业将难以维持以往的繁荣，增长的转折点已经到来，行业将进入中速稳定发展的“白银时代”，房价普遍上涨的时代将结束，市场将明显分化。

未来的机会

掘金城市化与社区服务

虽然房地产的“黄金时代”已经结束，但房地产企业在“白银时代”仍有很多机会。

“首先，中国仍处于城市化阶段。据估计，每年将释放10亿平方米的基本住房需求，这仍然是一个大蛋糕。”欧阳杰告诉《国家商报》记者，根据去年国务院发布的新型城镇化战略，到2020年，常住人口的城镇化率将从目前的53.7%提高到60%左右，约1亿农业转移人口和其他常住人口将落户城镇

不过，欧阳杰提醒说，随着人均住房面积超过33平方米，面积改善的需求将大幅下降，剩下的就是质量改善的需求。在房价单边上涨时代结束的背景下，房屋的商品属性将变得更加明显，谁的产品质量好，谁就能抓住有限的客户，这将进一步考验房企的“内在实力”。

区域一体化是另一个机会。王群认为，区域一体化不仅可以促进产业转移，还可以协调城市间的产业布局，促进人口转移，从而为房地产业带来新的机遇。