该期待一部怎样的房地产税法

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第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划本周向公众公布，其中包括房地产税法在内的34项立法任务出现，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人民代表大会的立法计划。“预计房产税将于2020年开征，结束试点，迎来房产税的新时代。”亚太城市房地产研究所所长谢逸枫告诉记者，这释放了加快开征房地产税的重要信号。

立法应该兼顾效率和公平

李记

有关专家指出，房产税作为未来重要的地方税，在组织地方收入、调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面发挥着重要作用，因此开征房产税势在必行。但是，“在立法和改革过程中，要处理好房产税对房地产市场的短期影响与地方经济发展的关系，以及房产税与土地增值税等税费的关系。”征收时机、征收方式、是否设定“免税额”都是当前改革的难点。现在房产税的立法正在加速，有必要善意地提醒大家，效率和公平必须兼顾。

让我们先看看效率。立法的工作量很大，不能简单或粗略地传递到某一特定层面。由于已经升级为立法，我们必须以此为契机，放开一切关节，“梳理复杂的房地产税收政策，避免重复征税，最大限度地促进行业健康发展。”“不要忘记你的首创精神，从而达到你的最终目的”，特别是在房地产税的立法方面。

让我们看看公平的问题。对于公众来说，他们关心的是房产税的立法，尤其是何时如何开征，是否有“免税额”等等，这些都与他们自身的利益密切相关。例如，设定“免征额”的问题:有专家建议，一般人应该在60平方米以内免征额，这在客观上是必要的。正如很多人所见，我们身边有很多这样的例子:即将结婚或刚刚结婚的年轻夫妇，在父母的支持和自己的努力下，以每月几千元的价格买了一套相对较大的房子。这样的房子，“一不小心”，很可能平均每人60平方米。很明显，耗尽几个家庭的力量去买房子并向他们征收房地产税是没有意义的。

具体到税率，房产税试点中上海(房地产)的适用税率暂定为0.6%，总体上是可靠的。毕竟，房产税应该具有抑制投资投机的预期功能，但制度设计也应避免“意外伤害”的发生:“免税额”的设定是这样的，合理税率区间的设定也是这样的。因为不可避免的实际问题是，对于那些财富稍有平衡的家庭和相当数量的中产阶级家庭来说，只有两个渠道来维持和增加他们资产的价值:股票交易和买房。对于那些不想去股市冒险的家庭来说，购买第二套房是一个“最后的选择”，目的是保护和增加他们的资产价值。对于非投机性的第二套房而言，设定过高的基本税率可能会略微损害这些财富，但它肯定不是一个富裕的家庭。

按照惯例，房地产税收立法有两轮或更多轮征求公众意见的程序。我们期望在加快立法的过程中，立法部门和有关方面能够拿出足够的时间和耐心，在征求公众意见的过程中听取公众的意见和建议。总之，公众不希望多年磨剑的房地产税法一拔出来就成为一把“断剑”，有许多缺点，而是一部足够成熟和完善的法律，能够“促进中国财税体制向现代化转型，更好地为经济健康发展保驾护航”，而不会意外伤害公众，确保税收公平。

房地产税法是产业升级的“缓冲器”

兴利健

“房地产税法的立法最早将于2017年完成”，这被媒体视为增强眼球效应的一个突出卖点。事实上，即使房地产税法落到实处，也可能无法立即实施，也不可能在全国范围内形成一个一刀切的实施过程。由于房产税是一种典型的地方税，由于地方税税基的宽度和厚度差异很大，而且地方税源的填充程度更不一样，房产税将在当天实施，各地的税率也会有所不同。

房产税是典型的国有土地使用税。自我国实行商品房制度和实行“土地销售财政”以来，国有土地使用费已按使用年限70年一次性计入人民购买价格。2011年，国家决定在上海和重庆试点开征房产税(房产税)，无论如何确定房产税与70年一次征收的土地使用费之间的法律关系(否则，有重复征税的嫌疑)，这实际上是作为遏制房价飙升的“紧急章节”式的调控工具。从那以后，关于沪渝试点是应该扩大还是取消，出现了一些争议，这些争议都与房地产市场的“过热”和“过热”直接相关。

当房地产市场“过热”时，政府很难对那些需要的购房者做出“道德解释”。当房地产市场“过热”时，国内生产总值明显下降，“稳定增长”的压力突然加大。如果这是事实，不难发现，当房地产税法被纳入立法计划，包括未来几年甚至更长时间，房地产市场的兴衰将涉及到当今中国最敏感的神经。这种神经的每一次跳动都不可避免地影响甚至控制着房产税的立法进程和节奏。

房地产业是典型的“中间产业”。其上下游有40多个相关产业。不难发现它们是否联系在一起。他们的生活是好是坏，这与“稳步增长”的大目标是分不开的。今年一季度，经济增长勉强达到“七保”，二季度的情况明显不好。因此，各地纷纷出台新政策放松楼市，使房地产市场在5月至7月的三个月中明显回暖，为第二季度继续实现“七保”做出了巨大贡献。

迄今为止，在结构调整的框架下，淘汰落后产能和消除过剩产能只能继续痛苦地进行。如果你害怕痛苦，这意味着如果你没有进步，你将会退缩甚至失去你以前所有的成就。事实上，这种调整是经济增长的“减法”。另一方面，虽然产业升级被称为“加成”，但问题是培育新产业、新业态、新增长极的过程漫长，目前仍处于“绿黄”状态。由此可见，作为政府，我们必须把握结构调整和产业升级之间的平衡。为了平衡，必须有一个平衡点，“保证七”是现实的平衡点。要继续保持房地产市场的整体“热度”，就必须有一个具有足够灵活性的“缓冲器”，以确保平衡点不会偏离太多。面对目前中国经济的基本构成，如果剔除房地产行业，恐怕很难找到第二个量大见效快的“缓冲器”。

结合近期发布的《中国制造2025》发展纲要，我们可以做出一个更为客观的推论:在制定和实施房地产税法时，首先要满足稳定房地产市场的需要，然后才有稳定增长的回旋余地，在结构调整和产业升级之间会有一个共同的“依赖”。房地产税法在2025年正式实施还为时不晚。同样，根据产业升级的外化，即走绿色发展之路再思考，已经纳入七大税法立法规划的耕地占用税法、环境保护税法和资源占用税法等具有“绿色保护”性质的税法，很可能在房地产税法出台之前相继颁布实施。