2013年在华增长放缓 凯德商用“百家”目标面临多重挑战

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从行业的角度来看，凯德置地商业表现的缓慢增长与中国限制外资进入房地产行业和加强外汇管制有关。

凯德置地在中国的发展模式已经从最初的寻找合作伙伴转变为自主开发和收购。目前，商业地产在中国市场面临越来越多的挑战。分析师指出，距离凯德商业在2015年拥有100家购物中心的目标还有很长的路要走。如果开发和收购在后期齐头并进，就更有可能实现目标。

中国市场的收入增长率很低

根据财务报告，2013年，凯德置地实现收入3.8亿新加坡元(约合18.3亿元人民币)，同比增长5.3%；税前利润为6.8亿新加坡元，同比增长10.3%；年利润为6.14亿新元，同比增长9.9%。与2012年46.7%的同比增长率相比，资本和商业银行2013年5.3%的收入增长率似乎有些“疲软”。

与年度增长势头不一致的是，去年第四季度，凯德置地的商业收入为1.04亿新元，同比下降8.7%。凯德置地商业指出，2013年开业的购物中心数量少于2012年，导致来自中国的租赁佣金和项目管理费降低，与新加坡购物中心相关的可报销员工成本从收入重新分类为销售成本。根据公告，去年第四季度凯德置地中国的市场收入为4276万新加坡元，同比下降18.3%。

事实上，去年第三季度，凯德置地的商业运营收入同比下降了近10%。当时，凯德置地商业还解释说，由于开设购物中心的数量减少，来自中国的物业管理费用也减少了。

就中国市场而言，该公司2013财年实现总收入1.65亿新元，同比增长3.2%，明显低于2012年53.2%的增长率。

中国投资咨询公司房地产业研究员韩昌吉向《商业日报》记者指出，凯德置地在中国的收入下降与国内商业房地产市场环境有很大关系。目前，中国商业地产的发展已经放缓，而空的购买率相对较高。然而，从长远来看，中国经济复苏后，消费者的购物需求将会增加，这将刺激商业地产再次进入高速发展轨道。

广东流通商会执行理事黄文杰表示，经济放缓与中国限制外资投资房地产和加强外汇管制有关。不过，他表示，中国本身是一个相对较大的市场，随着城市化进程的推进，将会出现更多的市场机会。

尽管中国市场的增长率有所放缓，但中国市场1.65亿新元的收入基本上占其年收入的40%。国家商报记者了解到，2013年，凯德置地在中国市场开设了两个购物中心，收购了三个新项目，并将继续寻找合适的机会巩固主要地区的地位。凯德置地商业表示，2014年，它将重点在中国和印度开设更多购物中心，并改善现有购物中心的性能。

100个购物中心的目标之间仍有差距

据《国家商报》记者介绍，凯德置地在中国经营的购物中心有两种类型，一种是凯德广场/商城品牌，另一种是来品牌。

韩昌吉对《国家商报》表示，凯德置地在中国市场的扩张模式分为两个阶段:第一次进入中国市场时，主要是与其他公司合作进行联合开发或并购；之后，凯德置地开始尝试单独开发土地，这可以有效地减少股权限制，提高公司运营的自由度。后一种征地模式符合公司发展阶段，具有较高的可持续性。

在购物中心的布局中，收购确实是凯德置地收购项目最重要的方式。去年7月，凯德置地斥资17亿多元从首都机场集团手中收购了北京南三环购物中心的第一名——大峡谷；去年11月，它与格林兰集团签署了一项协议，收购其在广州的购物中心。

2011年，凯德置地高调宣布，在未来三到五年内，它将拥有100家购物中心。截至2012年底，中国市场共有59家购物中心。除了去年新开的两个购物中心和收购的三个新项目外，与目标仍有一定差距。

黄文杰告诉《国家商业日报》说，据他所知，凯德置地商业已经计划了相当多的项目，并且正在建设中。他指出，对凯德置地来说，开发和收购是齐头并进的，实现这一目标是非常可能的。

对此，韩昌济指出，以凯德置地目前的发展速度，实现这一目标是有希望的，但同时也面临着更大的风险。“第一，地王频频出现，对房地产开发商资金的要求也在不断提高；第二，政策不利于商业地产，商业地产的发展将迎来放缓；第三，中国目前正处于产业调整期，经济增速将保持稳定，市场需求难以改善。“此外，土地收购审批困难是嘉德商业目前在中国面临的一个发展问题。

然而，凯德置地集团总裁兼首席执行官林早些时候表示，凯德置地集团将投资400多亿元在上海、广州、深圳等一线城市开发综合项目，总面积超过360公顷。

“对凯德在中国的后续发展持乐观态度。”整合业务开发经验+设计能力+商业资源+金融手段的企业在中国很少见。”黄文杰指出，由于中国强大的市场潜力，中国业务未来将占公司总收入的70%至80%并不奇怪。

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