春节“开门红”难掩楼市隐忧 房贷收紧或贯穿全年

本篇文章4644字，读完约12分钟

市场参与者普遍预计，今年资金紧张已成定局。此外，以余额宝和李财通为代表的网络金融的快速发展，在一定程度上加快了利率市场化的步伐。然而，随着全社会利率的上升，银行只能将有限的资金投入到回报较高的领域，如小额贷款和小额贷款，抵押贷款业务的比重将不可避免地下降。研究机构克里表示，由于2013年出现了两次严重的流动性紧张，流动性紧张的局面迄今尚未完全扭转。在资金整体短缺的情况下，房地产行业的贷款紧张局面短期内难以改变。

根据中原地产研究中心的监测数据，2014年1月，54个重点城市售出22万套新房，同比下降15%，同比下降19.6%。

事实上，许多房企在春节期间加班加点，并在原来的淡季规划了2014年的楼市，这也与此前《全国商报》的预测一致:市场预计供应高峰将出现在今年下半年。为了避免激烈的竞争，主流房企从年初就提前发起了“春节攻势”。

然而，资金紧张对楼市的影响正在加剧，成为影响房企“春节攻势”的最大不确定因素。在“房贷难”或将贯穿全年的市场环境下，房企如何应对？

房企发起“春节攻势”/

春节过后，许多房地产企业纷纷交出令人惊讶的成绩单。根据万科1月份发布的销售数据，公司实现销售面积194.6万平方米，同比增长20.79%，销售额276.5亿元，同比增长45%。月销售额接近去年1709亿元年收入的六分之一。

去年成功进入“1000亿俱乐部”的两家上市房地产企业也表现出色。碧桂园1月份实现合同销售额约176.7亿元，合同销售面积约271万平方米，分别增长140.74%和171%；恒大1月份实现合同销售额约110.4亿元，合同销售面积约142.7万平方米，同比分别增长53.3%和22.2%，实现今年1100亿元销售目标的10%。

此外，一些中小上市房地产企业1月份的销售额也出现了爆炸性增长。徐汇控股实现合同销售额约22.1亿元，同比增长约58%，创单月销售新高；中国奥林匹克公园签约销售额达到9.77亿元，同比增长325%。

然而，在许多房地产企业辉煌的销售数据背后，可能还有另一种隐藏的感觉。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师朱一鸣认为，许多房地产企业1月份的销售数据之所以出现“淡季不淡”的现象，是因为万科等一些房地产企业采取了“削峰填谷”的策略。去年年底，该公司开始“隐瞒”自己的业绩。自去年10月以来，其业绩连续两个月大幅调整。今年1月，它异常增长，迎来了一个良好的开端；另一方面，1月上半月，部分房地产企业仍保持一定的销售量，销售额同比增长是合理的。然而，由于公布业绩的企业数量有限，今年第一个月的同比增长不应成为行业普遍现象。

此外，与往年不同，许多房地产企业在今年年初的传统淡季加大了销售攻势，这也是销售业绩大幅提升的重要原因。《全国商报》记者从恒大内部员工处了解到，恒大1月份在广州、韶关等城市开展了购房优惠活动。恒大员工介绍的买家最高可享受97%的额外折扣，首付款可在三年内付清。

除了价格促销，许多开发商在春节期间加班。据雅居乐称，该公司的两大项目——位于海南省的清水湾和月亮湾——今年春节期间一天都没有休息，春节期间销售额超过6亿元。

然而，个人住房企业辉煌的销售数据无法掩盖新年以来房地产市场疲软的迹象。根据世界银行的监测数据，2014年1月，30个大中城市的商品房交易面积为1490.96万平方米，同比下降22.8%，同比下降28.8%。具体来说，一线和二线城市表现不佳，三线城市略好。一线城市交易面积270.43万平方米，环比下降30.7%，同比下降42.5%；二线城市的交易面积为826.61万平方米，环比下降23.9%，同比下降32.8%；三线城市的交易面积为393.91万平方米，同比下降13.6%，同比下降0.5%。

周转不灵导致库存积压和去化学时间延长。根据世界银行的监测数据，自去年11月底以来，10个重点城市的库存一直在增加，并达到新高。截至1月底，10个重点城市商品房销售面积为8337.22万平方米，比去年11月底增加317.43万平方米。去化学化时间从去年11月底的9.41个月攀升至10.87个月，其中一线城市从6.82个月攀升至7.97个月，二线城市从11.80个月攀升至13.28个月。

世界银行(World Bank)首席市场分析师吴志辉在接受《国家商报》采访时表示，1月份房地产市场的疲弱表现受到季节性因素的影响，主要原因是市场资金持续吃紧。流动性紧缩和利率上升对房地产市场最直观的影响是，它增加了购房者的资本成本，银行也将延长抵押贷款时间。

“困难抵押贷款”可能贯穿全年/

中国海外房地产董事长兼首席执行官郝建民日前接受媒体采访时表示:“财务和现金流风险可能成为房地产行业的最大风险。”

去年两次出现流动性紧张后，央行一直试图缓解市场紧张，以防止类似事件再次发生。同时，许多央行分行和支行也通过slf向中小金融机构提供短期流动性。然而，吴志辉认为，资金紧张的局面将持续到2014年。

“目前，中国的金融脱媒正在加速，商业银行被迫通过提高存款利率来节省资金，这将不可避免地提高贷款利率，也将提高整个社会的利率中心。”吴志辉认为，从外部来看，美联储逐步退出量化宽松政策带来了边际影响，从国内来看，一些享受隐性政府担保的国有企业和城市投资公司对资金有刚性需求，这将导致整个社会利率水平进一步提高。

此外，一家股份制银行的内部人士告诉《国家商报》，随着以余额宝和李财通为代表的互联网金融的快速发展，普通人只能通过银行存款获得低息回报的局面已经被打破，银行低成本存款的损失将越来越严重。

傅生资本和协众国际的总裁黄立冲认为，抵押贷款不是一项高利润的业务。随着社会利率的上升，银行只能将有限的资金投资于回报率较高的领域，如小额贷款和小额贷款。抵押贷款业务的比重下降是不可避免的。此外，如果将银行的表外业务(如理财产品和信托)考虑在内，商业银行在房地产领域配置的头寸非常大，为了平衡风险，银行不可能为抵押贷款配置太多资金。

按照惯例，进入新年后，金融机构将获得新一年的信贷额度，银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕，贷款利率也会经常下调，审批和贷款时间也会相应加快。然而，根据克里的调查，自2014年初以来，上述规定已经失效，各城市和银行并没有明显放松其抵押贷款业务。工、农、中、建、运五大银行首套房贷利率保持基准利率不变，股份制银行普遍上调5%~20%，延续了2013年底房贷紧张的局面。

上海一家银行的贷款经理告诉《国家商报》，如果要获得基准利率，开发商需要为客户支付保证金。上海一家房地产公司的营销经理透露，许多银行要求申请贷款的购房者在申请贷款前在银行存款3个月或购买金融产品。

兰德咨询公司总裁宋延庆表示，与去年同期相比，现在申请按揭贷款的难度可谓是冰与火并存。2013年，银行几乎恳求开发商给他们提供抵押贷款。一些银行甚至将开发贷款与抵押贷款捆绑在一起，要求申请开发贷款的开发商将抵押贷款交给同一家银行。然而，今年的情况发生了逆转，现在开发商向银行申请抵押贷款。

“从短期来看，春节后银行的抵押贷款额度将略有放松，但从全年来看，抵押贷款收紧几乎是不可避免的，这将抑制房地产市场的交易。”吴志辉说道。

一家房地产公司的副总经理甚至认为今年房贷的紧缩会影响全年的销售。

中房新研究总监薛认为，目前银行按揭贷款发放周期基本上可以保证申请后一个月，但在5月和6月，贷款发放周期可能会推迟到两个月。对于开发商来说，按揭贷款的放缓将在一定程度上影响他们的利润率，因为按揭贷款的延迟到来意味着企业必须延迟偿还一些高息融资资金。

住宅企业展示其打破困境的神奇力量

面对全年可能出现的“房贷困难”，一些领先的房地产企业试图通过入股银行来打破这种局面。

去年10月，万科向尚辉银行投资34.3亿港元(约合27亿元人民币)，去年12月初，贵州上市房地产公司中天城头宣布入股贵州银行。今年1月25日，恒大宣布，集团通过子公司以33.025亿元的总对价，在二级市场上收购华夏银行4.522%的已发行股本。收购完成后，恒大很可能成为华夏银行的第五大股东。

此外，国家商报记者注意到，中国远洋控股集团持有民生银行2.46%的股权，鲁能集团持有交通银行0.77%的股权，绿地集团通过增资控股成为盘锦商业银行的第一大股东。

据黄立冲介绍，目前抵押贷款业务主要集中在四大国有银行手中，而房地产企业参股的银行大多是城市商业银行。这些银行业务的覆盖面相当有限。对于全国布局的房地产企业来说，改善按揭业务的作用是有限的。即使恒大入股华夏银行这样的全国性股份制银行，由于持股比例有限，其角色更像是一个金融投资者，很难在操作层面影响银行的决策。

不过，吴志辉认为，房企可以尝试扩大与银行的合作范围，以便在未来获得顺利的按揭业务支持。“预计今年将有越来越多的开发商利用贴现利息为客户获得按揭支持。例如，当企业向银行申请开发贷款时，他们将支付更高的利息成本，以换取银行更低的抵押贷款利率。此外，大型开发商还可以联合上下游供应商，甚至收购一些现金流强劲的零售商，并通过向指定银行提供存款来换取优惠抵押贷款支持。类似的行动今年可能会变得更加普遍。”

值得注意的是，根据《新世纪周刊》的报道，住房和城乡建设部一直在积极研究建立住房保障银行这一政策性金融机构。据CDB消息人士透露，根据国际经验，住房保障银行主要包括两部分，即开发贷款和个人贷款，可用于弥补商业银行减少抵押贷款业务的影响。

黄立冲认为，从动机上看，建立一家类似于美国房利美和房地美的政策性住房保障银行是可行的，由政府出资为房地产行业提供金融支持。然而，在国内房地产市场连续10年上涨之后，有必要创建一家政策性银行来干预抵押贷款业务，其所涉及的风险不容忽视。如果国内房地产市场大幅波动，住房保障银行需要承担系统性风险，这最终可能需要政府注资来支付“两房”等账单。

此外，包括易居(E-House)和世界联盟(World Union)在内的房地产机构也选择与银行合作，拓展按揭贷款处理渠道，以便在货币政策收紧时，公司仍能为房地产代理申请贷款。

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和辽寮？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0