李进港变革尚未成功 瑞房“高周转”仍待跨三道坎

本篇文章2628字，读完约7分钟

《国家商报》记者注意到，2013年瑞芳超额完成销售目标，销量比2012年增长近一倍。在取得如此优异的成绩后，瑞方管理层的“最高领导人”为何突然离职？

答案不难找到。李金刚离职后，瑞芳宣布重组高层管理结构。瑞安房地产开发有限公司(瑞方公司)执行委员会由董事长罗康瑞领导，将承担瑞方的主要管理和决策职责。与此同时，瑞芳一直在制定新的“三年计划”。根据规划，瑞方未来将是一家纯粹的房地产开发和运营公司，主要任务是“通过准确实施，集中精力加快建设交付”。

从某种意义上说，李金刚的辞职不仅意味着罗康瑞将重返前线，还代表着他在李金刚任职期间未完成的变革“风暴”，这一风暴将会以更快的速度得到推进。

模仿内地房企的“高周转率”

《全国商报》记者注意到，去年11月，瑞芳旗下上海瑞虹新城3号地块的拆迁工作已经完成。该地块创下了上海拆迁速度最快的纪录，从拆迁开始到最终完成只用了两年时间。地块交付仅一个月后，上述项目已经开工建设。对于一向被称为“慢”的香港房地产企业来说，这个速度可以说是非常“快”。

根据瑞方公布的数据，2012年公司出售的所有物业的总合同面积仅为26.4万平方米，而2013年出售的合同面积超过62万平方米。除了合同销售面积大幅增加外，瑞芳的竣工交付面积也有了很大的改善。根据半年度报告，瑞方将于2013年交付74.7万平方米的物业面积，2014年交付147万平方米。

事实上，自李金刚出任CEO、罗康瑞从后台退休后，瑞方一直在努力进行变革，以提高发展速度和运营效率，希望公司能像内地房地产企业一样实现“高周转率”和快速增长。

为了加快周转，瑞芳在过去三年中一直致力于重大结构性变革。一是分拆其全资子公司中国新天地，以减轻瑞方的资产负担，使其实现快速销售和快速周转；二是加强项目管理，实现高效决策。

为实施上述计划，瑞方尝试了多种结构性变革，如成立“标准化产品线”、“定制化和一站式服务”、“项目成本控制和开发进度控制”等跨职能小组，但并未取得实际效果。2010年，该公司的库存周转率为0.33，而去年，该指数降至0.21。

黎锦港的一些改革虽然加快了项目的建设，但并没有解决如何根据市场需求的变化快速调整瑞芳产品结构的问题。去年3月，罗康瑞通过视频向股东道歉，并承认他没有注意到自2008年以来中国内地房地产市场的一些变化。

事实上，瑞方也发现其项目运作的灵活性并不好。李金刚离职后，该项目的权威性将大大扩大。据瑞方介绍，公司今后将把管理权限下放给项目董事会，全面负责项目开发和绩效管理。每个独立团队可以根据项目进度和市场情况调整策略，增强项目自主性，加快项目开发。为了加快项目的发展，瑞芳还成立了执行委员会。

需要解决的三大问题/

但是，只有通过公司管理和业务结构的调整，瑞芳管理层完成李金刚任职期间未完成的“变革”可能并不容易，至少会遇到三个层面的“障碍”。

第一个问题是瑞芳早年签署的旧地块搬迁缓慢。例如，截至2012年底，翠湖天地四期的土地已有85%被拆迁，但截至2013年上半年，拆迁进度仍为92%，即半年内仅推进了7个百分点。同样，瑞虹新城2号、9号、10号地块的搬迁速度也很慢。根据公司披露，截至2012年底，上述三个地块中有76%、83%和77%已经搬迁，截至2013年上半年，上述三个地块的搬迁进度保持在2012年底的水平。虽然瑞方的旧房改造项目在去年下半年有所加快，但公司的资金周转率能否从根本上得到提高还有待观察。

除了旧房改造项目搬迁缓慢外，中国新天地的独立拆分和上市进度也将影响瑞芳的成交率。虽然本公司早于2012年初就提出分拆中国新天地，并于2013年3月成为瑞方的全资子公司，但直到2013年10月才大幅推进分拆上市。

此外，瑞芳的高营业额也可能面临政策限制。中房新研究总监薛在接受《商业日报》采访时表示，一些内地房地产企业能够实现“高周转率”的部分原因是，这些企业在严格监管下，在审批过程中走了“捷径”。然而，像瑞芳这样作风严谨的香港企业很难使用空文件中的一些政策。

此外，瑞方的内部管理结构需要优化和成熟。薛指出，2012年底，瑞芳遭遇了无房可售、开发的公寓不能满足市场需求的尴尬局面。根本原因是其内部管理问题。

许多开发商的营销经理对市场需求有很好的了解，但这些开发商最终没有推出适销对路的产品。其中一个重要原因是工程经理缺乏服务意识，不能根据营销经理提供的信息改造产品，最终导致产品滞销。

以前，为了解决这个问题，世茂地产曾经对管理架构进行过操作。首先，项目销售指标是向负责项目的总经理提出的。只有销售业绩和工程目标同时完成，才能完成项目的总体任务；其次，每个地区的营销总监必须接受项目总经理和每个地区公司的集团营销总经理的双重领导。正是由于上述管理结构的调整，世茂地产才得以在2012年和2013年持续推出一系列适销对路的小型产品；以便在项目打开时建立大规模的显示模型区域；为了先建配套设施，再卖房子，毛利和销售规模都可以增加。

瑞芳还需要调整其结构，以实现适销对路的产品开发。对此，瑞芳透露，执行委员会将发挥这样的作用，并将在今后每两周一次的例会上做出项目和销售战略决策。

三链:吃昆虫、吃厕所和油炸？？3.模纸锻造，模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具模具？？. 95镣铐和镣铐？？0.07%锝58.....

当前流行度:0

[娇娇]http://itougu.jrj/view/189514.j.....

当前流行度:0

1.1 .涓涓细流？？邦邦、邦邦、邦邦、交邦和辽寮？？要坚强，要坚强。.....

当前流行度:0

你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道，你知道........

当前流行度:0

缇落入三条锁链？？3镝？？6铥？？0(乌桕脂含有3条链吗？？4镝？？4铥？？0)死，死，死，死又死，4.72？？......

当前流行度:0

那墙，墙，墙和墙呢？？钳子里有丰富的镰刀、叉子、叉子、nan和链条，这些都是銮棒的来源.....

当前流行度:1

你想挑起镝，破坏哮喘吗？？缇，汤，汤，3汤和柊镶嵌？？链条？？4."敌鲁，缇，汤，汤，汤."？？.....

当前流行度:0

咸丰、大树、细垴、十二寸、相互涓涓？？环秀细链，涓涓细流，砸铙钹，甩铙钹，砸铙钹，砸铙钹，砸响，砸得咝咝作响？？葛格·岳格·柊.....

当前流行度:0