长实新鸿基大幅降价出货 香港楼市熊出没

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鉴于主要房地产开发商频繁降价，一些分析师认为，香港房地产市场正变得越来越承压。汇丰证券(HSBC Securities)指出，流动性、失业率、住房供应和负担能力都将对今年香港的房价产生不利影响。据估计，今年房价将下跌15%，而利率走势将使香港楼市在2015年下跌。

法国巴黎银行董事总经理李伟烈在接受媒体采访时表示，香港特区政府是否会撤回“双辣方案”。由于政策退出将引发巨大的市场需求，推高房价，今年“双辣计划”退出的可能性接近于零。

领先的房地产开发商降价并出货/

2月10日，新鸿基在香港元朗二连的住宅项目推出了156个新单元，平均售价约为每平方英尺8，526港元(约71，679元/平方米)，比去年的售价低35%，比周围的二手房价格低10%-15%。以二楼甲室的一个单元为例。去年的价格为1880.2万港元(约1468.4万元人民币)，但现在已大幅降至1227.6万港元(约958.8万元人民币)，降幅达35%。

此外，新鸿基还提供有价值的折扣。SHKP会员可享受房价3%的折扣，同时为提前成交者提供最高房价5%的额外折扣。两者的组合折扣已达到8%；此外，为吸引内地买家入市，新鸿基地产推出“交易完成后总税70%”的折扣，以回应香港楼市监管双重印花税和买家印花税的“无情之举”。根据这一计算，该项目的最高降价幅度超过40%。

新鸿基地产副总经理谢雷表示，集团推出的第一批单位一直享有很高的折扣。二环路第一批单元的价格一直低于同一地区的二手房市场，价格非常有吸引力。预计空房源的价格将大幅上涨。他说，目前香港市场对产权交易的需求仍然比较大，今年将有更多的新楼盘出售，产权市场将稳步发展，交易将比去年更加活跃。

瑞银预计，随着新地销售价格大幅下调，未来其他开发商也会跟进降价，这将在短期内给二手房价格带来下行压力。事实上，长江实业有限公司今年年初在香港推出的首个新“天后”，平均售价为每平方英尺16，886港元

(约141，960元/平方米)，

优惠率达到25%，销售价格处于同一地区的最低水平。

预计香港房价将出现新的调整

据《国家商报》记者了解，为稳定过热的房地产市场，2012年10月26日，香港特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房时将加收15%的购房印花税，印花税税率将上调5%。四个月后，特区政府再次宣布全面提高印花税。对于购买第二套住房的人来说，新政策规定，200万港元以下的房屋按成交价的1.5%缴纳印花税，200万港元以上的房屋按成交价的8.5%缴纳印花税，是之前的4.25%的两倍。

去年10月，“双辣招”推出后，香港豪宅市场出现了第一波降价。同月，新鸿基位于香港九龙的豪宅项目天喜推出了181套尾货，从最初的每平方英尺2.9万港元降至每平方英尺2.5万港元(约合每平方米21万元人民币)。加上70%的购房印花税折扣，天喜项目的推广率接近30%。由惠德丰、新世界发展及港铁联合推出的香港数码港，位于尖沙咀柯士甸站，提供多种优惠方法，例如印花税回扣及现金回扣，折扣率高达19%。这两件商品在出售当天就卖光了。

中原地产研究部高级联席总监黄良生表示，今年，香港房地产开发商将加快推出新楼盘的步伐。与去年九千多个新单位的供应量相比，预计今年会有一万五千个新单位。由于房地产开发商撤回降价促销资金的压力越来越大，加上特区政府调控楼市的措施等因素，预计香港房价将会有新一轮的调整。

香港楼市的转折点？

香港的房地产市场向来以波动大著称。从1997年底到2003年年中，香港的房价下跌了76%，但从2004年开始的十年间，香港的房价开始了十年的牛市。监测香港房地产价格的中原城市领先指数(ccl)显示，该指数已从2003年底的约30点飙升至120点，涨幅为3倍。

受“双热”调控影响，2013年香港楼市交易量大幅下降。根据香港土地注册处发布的数据，去年香港各类建筑的销售合同比2012年下降了39%。房地产市场的降温影响了一些大型房地产开发商的销售业绩。以长江实业为例，该公司去年在香港的销售额不到50亿港元，远低于300亿港元的年度预期，也是过去13年来的最低水平。

傅生资本和协忠国际总裁黄立冲认为，香港楼市的转折点在于美国退出量化宽松政策。「由于香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂。在超低利率环境的支持下，大量热钱涌入香港，推高楼价。不过，由于香港置业人士的按揭利率只有2.2%，而租金回报率超过3%，置业人士可以借助高杠杆支持这么高的楼价。”黄立冲表示，随着美国减少债务购买规模，量化宽松政策的退出正逐步临近，而市场利率的提高将大大增加购房者的负担。此外，热钱将从香港撤出，香港房地产市场的未来前景不容乐观。

美银美林认为，香港的租金回报率与10年期美国国债的收益率密切相关，目前两者的收益率均为2.8%。随着10年期美国国债收益率升至4%，假设租金保持不变，香港房价至少需要下跌24%，才能使租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外，与1997年香港楼市高峰期相比，当时香港的房屋业主要支付近10%的按揭利率，但现在的贷款利率只是略高于2.2%，所以利率的上升对所有按揭买家都有影响。

“一旦量化宽松政策正式撤销，这也标志着香港楼市正式进入熊市。然而，香港房价的下跌取决于退市的速度。如果贷款利率迅速攀升至5%以上，未来可能会出现新一轮的供应削减。”黄立冲认为。

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