重估地产股：寻找更先进的盈利模式

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万科a股(报价、询价)开始支付大部分股息，这在a股市场和万科历史上是罕见的。 在a股市场，万科一度被称为“铁公鸡”，但在2014年，万科突然将其股息率提高至30%，并表示未来将稳步提高。 万科总裁于亮表示，万科已经进入内生增长阶段，大比例的分红对公司的增长影响不大。在这背后，以万科为代表的一批内地房地产企业改变了战略和管理方式:忽视资产，向金融延伸。这些房地产企业的盈利模式已经从单纯依靠卖房收入逐渐转变为多元盈利模式。 作为空的逻辑 自去年下半年以来，a股房地产行业持续下滑，截至2月25日，Zivanko A已经下跌了多达50%。 “地产股经常成为空的对象。”据深圳一位资深投资者称，自2010年a股推出股指期货以来，作为一种周期性指数股票，银行地产一直是空.的目标空有一个特点。在连续下跌之后，它突然出现加速的大幅下跌，然后它将大幅反弹。 以万科为例，去年第四季度开始持续下滑，2月25日最低跌至6.52元。在此期间，没有出台重大监管政策，万科的业绩也稳步持续增长。 “观察我公司股票的融资融券余额往往比较大。”另一位来自一家大型房地产公司的人士告诉《21世纪经济报道》,房地产股票成为空.商品是很常见的他从市场资本的角度解释说，在熊市背景下，受到调控政策约束的地产股由于规模太大，需要更多的资金和杠杆，所以不容易成为投机的对象，基金更喜欢小盘股和创业板股票。2月25日，地产股暴跌，许多公司股价跌破净资产，这是市场的过度反应。因此，公司高管增持了自己的股票，以表示他们不赞成这次暴跌。 根据上述投资者的说法，此次暴跌已经是一个明显的低点，地产股已经准备好买入。3月6日，万科a股开始反弹，截至3月12日收盘，连续几个交易日上涨17%，导致该板块整体上涨。 东兴证券分析师郑明刚认为，去年11月以来房地产类股的下跌是非理性的。从两会政府报告分析，今年上半年的政策干预将低于预期。板块早期的悲伤已经完全释放。京津冀经济圈的区域投资机遇和2013年地产股的良好表现将成为房地产板块崛起的动力。 然而，考虑到货币、库存和需求等因素，今年房价全面下跌的可能性很大。房地产市场面临许多不确定因素。三线和四线城市的本地市场仍有降价的可能，房地产信托等许多金融产品也可能陷入赎回危机。 上述大型房地产企业指出，在今年流动性和资本持续收紧的情况下，地产股反弹的持续性值得怀疑。随后的房地产股票可能仍然是空. 当转型正在进行时，地产股能走出被空制造的怪圈吗？ 从长期来看，人口红利和城市化率对房地产业的刺激作用明显减弱。房地产业作为曾经的高增长和暴利行业，已经从增长导向型投资进入价值导向型投资阶段。这意味着地产股很难通过估值扩张来推高股价。 更具体地说，房地产行业原有的买地、建房、卖房、买地的游戏模式很难玩，市场也不会给这种盈利模式很高的估值，所以有必要寻找其他更好的模式。 这可能是摆脱强调资产和周期性的传统房地产开发，实现轻资产和互联网转型的一条出路。a股房地产互联网概念365(报价、询价)、世界银行(报价、询价)和广联达(报价、询价)过去一年的股价表现证明了这一点。 在2013年的业绩会上，万科提出要进行重资产、重经营的转型。“轻资产模式是互联网时代的一个新课题。不过，如果说这个行业很容易贬低资产的话，它早就被小米等企业扼杀了，而万科应该是轻的，但万科有自己的理解，它是否可以轻到极点。”于亮表示，万科仍在讨论和试验如何应用互联网，如何创造价值，如何成为一个有效的盈利模式。 房地产开发商搭建互联网平台的一个突破是社区服务平台。万科基于数百个项目和数百万业主的社区大数据平台目前正在建设中。万科秘书长谭华杰透露，万科正在考虑与腾讯微信合作开发微信服务号，该服务号可以绑定到微信支付。如果开发成功，它可以取代目前万科住宅物业的应用客户端。在项目开发的帮助下，保利提供三位一体的社区养老服务，该服务也正在规划中。幻想曲、金地和碧桂园也提出了社区云服务的概念，关注社区服务的“最后一英里”。 然而，保利地产(报价、咨询)副总经理胡在新指出，开发商能否通过提供社区增值服务获利仍是一个问题。例如，一个开发商可能在全国管理大量的社区，但在被分配到一个城市后，最多有十几个社区，这些社区分散在城市中。整合这些社区周围的商业资源并从中获利非常困难。 幻想曲总裁潘军认为，以住宅开发为基础的房地产黄金十年已经成为过去。下半年的房地产，不再是土地储备和销售溢价，而是多元化的盈利模式和轻资产战略管理能力。售房产生的销售收入已经成为销售收入+营业收入+服务佣金/管理费的盈利模式。一些房地产开发商将转型为金融互联网服务提供商和社区服务提供商。这种投资逻辑在房地产行业的投资者心中。万科正试图扭转资本市场对房地产公司的偏见。3月10日，万科总裁于亮在二级市场增持100万股，以提振投资者对地产股的信心。 万科管理层认为，万科已经达到了均衡增长和分红的阶段，未来的分红比例将在30%左右的基准上稳步提高(之前的基准是15%)；这也是为了满足b股对h股的需求，而香港资本市场的地产股的分红比例很高，所以万科应该变得更国际化。 于亮指出，在过去的历史中，万科共募集资金193亿元(包括可转换债券)，累计现金分红超过130亿元，希望未来成为一家净回报公司。

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