部分城市楼市限购放开 住建部专家称方向没错

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除北京、深圳外，其他城市的限购政策可以自行调整

住房和城乡建设部的许多人已经确认，其他城市的限购政策可以自行调整，特别是在库存过多的地方，但他们不会发布明确的文件。最近，北京和深圳的市场也经历了剧烈的调整。他们正在观察和研究，但不太可能解除购买限制。

自今年3月以来，杭州新市场跳水、青岛女地产商失踪、百强地产企业破产、绿城宋卫平退股等坏消息接连出现，楼市令人不寒而栗。在过去的10年里，已经发布了179份关于房地产市场监管的文件；在过去的一年里，没有。尽管央行召开了一个被解读为“略微拯救市场”的论坛，强调了首次住房贷款的政治性，但它并未发布文件。

中国人已经习惯了房地产市场每两三年周期性萧条和报复性增长的节奏。但这次不同了。在过去的10年里，已经发布了179份关于房地产市场监管的文件；在过去的一年里，没有任何调整，调整完全是在市场中诞生的。

华夏银行副行长黄金老认为，这决定了当前楼市下行调整的真实性。

至于原因，华远地产董事长任志强在他的个人微博中称，罪魁祸首是“收紧个人贷款”。除了推迟审批，贷款利率的提高还有更大的影响，因为它与购买成本直接相关。

一般人更关心的是，当楼市再次由热转冷时，“限购”会否改变，前政府的“限购”等行政管制措施会否趁机退出？

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调节的最佳时间窗

“现在是改革调控手段的最佳时机，市场归市场，政府归政府。”中华全国房地产商会会长聂梅生说。本届政府对房地产市场监管的态度已反映在2014年3月发布的《政府工作报告》中，即“分类监管”。

住房和城乡建设部副部长仇保兴在一次内部讲话中对此做了进一步解释:“调控房地产市场就像治理一个大国，必须像烹调一点新鲜食物一样对待。”如果可以局部调整，不要整体调整。总的来说，调整手段的影响越小越好。如果可以通过经济手段进行调整，就不应该通过行政手段进行调整。行政手段越少越好。如果它能被市政府调整，就不应该被中央政府取代。”

这无疑赋予了地方政府放松限购的权力，剩下的问题是何时、以何种方式、以何种程度退出。

对地方政府而言，对土地财政的高度依赖使其对放宽限购充满了动力。

2013年，全国土地出让金超过历史最高水平4万亿元，而2014年前4个月，征地面积同比下降8个百分点。

同一个政策咨询研究部门测量了45个限制性房地产市场的土地金融依存度，其次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明和济南，其中杭州的依存度最高，达到156.4%。

地方政府开始不断探索。自2014年4月起，南宁、郑州、铜陵、无锡等地相继出台政策，包括放宽购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。

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信贷紧缩决定房地产价格

在过去的六年里，房地产市场的兴衰实际上日益受到信贷紧缩的限制。在信贷紧缩的年份，房价持续下跌，而在信贷宽松的年份，房价上涨。

对楼市下滑拖累整体经济的担忧在过去支撑了几次救市行动，但也导致了房价的报复性上涨，甚至阻碍了房地产行业的正常周期性调整。

绿城集团总裁宋卫平出售个人资产可能是拯救市场刺激计划的一个悲剧性注脚。2008年，绿城的生活岌岌可危，但由于4万亿元人民币，它的命运发生了逆转。2009年，它从中国的第八位上升到中国的第二位，并完成了全国布局。结果，当限购政策出台时，迅速扩张的高端产品很快变成了巨大的库存，资本链崩溃了。

如果取消限购，楼市会否再次飙升，重蹈覆辙？聂梅生沉吟良久说道，“不一定，此一时彼一时。你最多只能支撑住底部，防止房地产市场跌入悬崖。”

高策房地产董事长陶也认为，放松限购对预期的影响大于对实质的影响，因为在户籍不严格的二三线城市，目前限购的实际意义并不大。

在过去的六年里，房地产市场的兴衰实际上日益受到信贷紧缩的限制。在信贷紧缩的年份，房价持续下跌，而在信贷宽松的年份，房价上涨。

信用会再次被释放吗？巴克莱银行(Barclays Bank)首席中国经济学家常建认为不会，因为高收益货币市场基金的竞争，银行融资成本在2013年下半年有所上升。聂梅生在退出限购后，提出通过限制第三套房贷款和提高房产税来抑制投资冲动。“既然市场已经做出了自己的调整，为什么我们不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台，不再通过行政手段调控房地产市场，而更多地使用市场化的信贷和税收政策？”

相关分析

如果房价下跌会好吗？

在互联网上，有许多声音呼吁房价暴跌，甚至暴跌。一些媒体还惊呼，房地产泡沫即将崩溃，中国房地产市场岌岌可危。许多海外专家指出，在这些声音背后，人们对高房价感到担忧和不满。然而，如果房价真的暴跌，对国民福利、经济运行和改革的未来都将是不利的。

首先，房地产自上而下与其他行业息息相关，而房价的暴跌意味着宏观经济正在失血。瑞穗证券(Mizuho Securities)亚洲区首席经济学家沈建光表示，房地产市场低迷时，钢铁、水泥和化工等上游行业将面临压力，家电、家具和装饰材料等下游行业也将低迷。英国《金融时报》还警告称，如果房地产市场降温过快，将引发中国经济“硬着陆”。

其次，房价过度下跌的趋势积累了金融风险。房地产的特殊性在于其耐用品和投资品的双重属性。巴克莱银行(Barclays Bank)在5月份的一份研究报告中指出，房地产市场的持续低迷可能引发连锁反应:一些房地产企业的资本链断裂，金融机构立即面临巨大风险敞口，作为抵押品的房地产和土地大幅贬值。一旦这种螺旋式下降开始，流动性和债务的双重危机可能会爆发。

最后，房价的崩溃不会像一些人想象的那样释放消费潜力，而是可能导致家庭财富缩水和消费急剧萎缩。住房市场低迷导致的消费和投资的双重下降，将恶化企业的经营环境，从而侵蚀就业，动摇民生，甚至社会稳定。

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