房地产信托违约大幅攀升 信托大降地产信托规模

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2014年，房地产信托计划已成为投资和财富管理市场的一个“深雷区”。近日，四川信托10万平米别墅事故的消息再次将公众的注意力集中到房地产信托违约上。

“该计划始于2011年5月26日，止于2012年11月25日。你为什么还在问？”当《国际金融新闻》记者拨打四川信托客户服务电话时，客户服务人员疑惑地告诉记者。

但事后，四川信托相关负责人告诉《国际金融新闻》记者，目前只有四川信托起诉上海森泽房地产有限公司，并追回信托报酬，这是最后一笔款项。

“这只是以前的项目。最终支付的金额不清楚。我们仅通过司法程序主张我们的权利，因为最终付款尚未到位，项目无法存档。”上述负责人告诉记者。

信任又“引发纠纷”了？

相比之下，四川信托并不是真正意义上的违约，而是由于双方协商不充分和逾期已久造成的，这与今年信托刚性赎回的违约问题不同。

信托违约计划自2013年以来就一直存在。根据一家第三方研究机构的统计，自2012年初以来，约有15个房地产信托项目因流动性等问题而面临赎回风险，占所有面临风险的信托项目的70%以上，其中不到一半的房地产信托通过公开诉讼争取权益，且大部分发生在2013年。

据业内人士透露，大部分房地产信托投资项目受融资方此前限购、限价令和贷款限制的影响，项目租金和销售收入严重低于预期，难以偿还；同时，在监管环境下，银行放贷、资本市场融资等融资渠道将被阻断。各种因素的叠加导致融资者违约风险，进而导致信托赎回风险。

2014年，这一趋势变得越来越严重。

据统计，2014年到期的信托相当于2012年第二季度至2013年第一季度的5.3万亿元人民币的发行量，比2013年增加了50%以上。其中，2014年到期的房地产信托金额约为6335亿元，月度分配主要集中在第一季度和5月。

目前，信托公司对产品的刚性赎回有“潜规则”，但近年来，信托发展迅速，尤其是房地产信托，管理的资产规模已经超过了信托的刚性赎回能力。

“今年的信托事件频频发生。例如，中国信用信托30亿元的矿产信托赎回危机已经出现，吉林信托也暴露出10亿元的矿产信托逾期未还...这些只是冰山一角，未来可能会有更多的信任。违约风险。”上海的一位分析师告诉记者。

违约的浪潮正在逼近

与四川信托收回最后一笔款项相比，今年的房地产违约潮即将到来。自2013年下半年以来，房地产信托违约案件频频曝光。2013年11月，四川信托因与融资人发生贷款纠纷，向法院起诉其信托计划合伙人嵊泗县阳城金都房地产有限公司。

自2014年初以来被曝光的信托纠纷，如轰动一时的五矿-上海荣腾房地产信托案；2014年1月8日，关于上海房地产有限公司旗下新江湾城23-5地块涉及的信托项目无法实现的传言不绝于耳，曾以15亿元的价格在胡润百富榜排名第44位的上海房地产实际控制人邹出走的消息也时有所闻。

据受益信托工作室统计，2014年仅集体房地产信托就有约1749亿元进入赎回期，其中第一季度超过344亿元。2011年、2012年和2013年，集合基金房地产信托的到期规模分别为544亿元、1573亿元和1974亿元。

“房地产信托的到期时间主要集中在2014年上半年，而且还在逐月上升。”光大证券分析师指出。

“在经济改革和转型的背景下，信托到期规模的增加在很大程度上增加了信托违约事件的概率。尽管系统性风险的可能性不大，但不排除单个产品的赎回风险。随着宏观经济增速放缓，煤炭、房地产等周期强劲的行业所面临的行业风险将逐渐加大，信托贷款违约事件今后仍有可能发生。”光大证券上述分析师表示。

此外，根据郭进证券的研究报告，粗略估计2013年信托到期规模同比增长75%，2014年信托到期规模持续增长，表明今年信托到期压力大于去年。

“具有潜在赎回风险的项目主要集中在以下几个方面:第一，基础设施信托。自2012年初以来，已发行了大量基础设施信托项目。今年，基础设施信托的成熟程度飙升，是去年的两倍。地方政府融资平台债务偿还压力巨大。其次是房地产信托。许多中小房地产开发商依赖信托融资，在三、四线城市征地建房，许多三、四线城市的房地产销售变得疲软。如果房子卖不出去，中小房地产开发商很难还钱，还贷压力很大。还有一个矿产信托基金。资产方的贬值可能导致融资方无力偿还债务。”郭进证券分析师如是说。

如何解决危机

值得注意的是，今年曝光的一家基金公司子公司的第一个房地产信托项目已经圆满解决。财通基金相关人士在接受《国际金融新闻》记者采访时也表示，目前抵押物转让已经完成，资产处置的实质性谈判正在进行，基金子公司的首次赎回危机可能会在最近一两个月内得到妥善解决。

据此前报道，去年12月17日和12月30日，财通基金旗下的财通资产发布的两个光耀扬州全球候鸟度假酒店资产管理计划，因债务人光耀地产资金链断裂而出现赎回危机。蔡通基金在事件发生后公开表示，公司已经制定了三套风险处置方案，包括三种方式:股权收购、债权转让和资产处置及变现。

根据最新信息，目前财通资产选择了资产处置来实现，即通过拍卖项目土地和项目公司股权来收回本金和预期收益。最快的时间大约是1-2个月，事件会得到妥善解决。

“由于项目所在的四块土地被抵押，房地产公司的股权被抵押，土地和公司的股权随后立即转移到基金。拍卖的实质性谈判目前正在进行，主要是因为价格问题。”财通基金的一名相关人士表示。据了解，根据合同，利息将每六个月结算一次，该计划将支付投资者上半年的利息。之后，产品将在拍卖付款后提前关闭，投资者的本金将被返还，承诺的收入将被支付。从第一个利息支付日到活动结束，利息将按日结算。

然而，根据业内人士的看法，财通在处理这场危机时实际上是“幸运的”。然而，在接下来的房地产违约浪潮中，将会出现一些无法很好解决的问题。

其中，刚性赎回已成为房地产信托挥之不去的阴影。

近十年来信托业的快速发展得益于“刚性赎回”原则的保证，这也是许多投资者所看中的。所谓“刚性赎回”是指信托产品到期后，信托公司必须将本金和收益分配给投资者。当信托计划不能按期赎回或赎回有困难时，信托公司需要进行处理。

矿产资源信托已经成为风险集中的领域。一些分析师表示，政策因素是今年违约事件爆发的原因之一。如果没有违约事件，风险和回报之间的不匹配将再次出现。预计到危机的信托行业已经在经历“转型”，许多信托正在转向积极管理和减少渠道业务。从信托事件可以看出，渠道业务不能降低风险，没有政策支持，不值得发展。

"严格的赎回实际上迫使信托公司加强风险控制."然而，一些信托业高管表示，随着信托业近年来的快速发展，特别是房地产信托管理的资产已经超过了信托的刚性支付能力。全行业2356亿元的权益承担了4.9万亿元的融资信托，超出其承受能力。

信任变成了“在路上”

正是因为这种风险几乎成了“定时炸弹”，许多信托公司准备“悬崖勒马”，开始大幅缩减房地产信托的规模。

“越来越多的公司意识到这个问题，认为中国的房地产危机无处不在，然后房地产信托的规模将明显下降。这是未来的趋势。”上海的一位信托行业分析师如是说。

《钱景财富》副总经理、研究中心主任赵江林在接受《国际金融新闻》采访时表示，近期房地产信托问题频发，宏观原因主要是产能过剩、经济持续低迷和企业经营业绩不佳。尤其是与经济周期高度相关的矿业企业，房地产行业也处于衰退之中。企业投资后，无法按预期产生现金回笼，导致无法支付。这些企业中的大多数最近都暴露了问题。

赵江林认为，近期房地产行业的悲观情绪逐渐蔓延，未来地理位置差、供应过剩地区存在问题的项目数量将会增加。下半年还将出现赎回高峰，信托赎回也将面临更严峻的考验，有问题的信托数量可能会增加。

不过，赵江林也表示，政治和信贷项目由政府信贷担保，地方政府也可以发行债券，借新债还旧债。政治和信贷项目的整体安全性相对较好，但最好选择财政收入较高的城市。

幸运的是，监管当局已经意识到了这个问题。监督开始逐渐加强。早在今年4月初，银监会就发布了《信托公司风险监管指导意见》(银监发[2014]99号)(以下简称99号文件)，指出信托应做好风险控制，回归行业，实现转型，维护金融稳定大局。

“这份文件已经阐明了信任转变的方向。未来，国内信托的重要转型可能需要更接近外国信托的业务模式，并行使信托应行使的职责；此外，还应重视投资者的教育问题，将投资者对资本保全和收入保护的需求概念逐步转变为浮动收入概念，以降低行业风险，进一步降低违约概率。”一个信托公司的人这么说。

赵江林表示，信托业近年来经历了爆炸式增长，主要融资方是政府平台和房地产公司。在当前形势下，信托业对房地产项目实行严格的风险控制，地方政府平台融资被政策禁止。国家九条明确提出要大力发展直接融资。在成本方面，除了这两种类型，普通企业很难承担如此高的融资成本，信托公司也没有庞大的项目来源。在资金来源方面，银监会对银行投资非标准资产实施了严格限制。私募股权基金可以独立发行产品，信托行业已经失去了大型企业阳光私募股权。经济环境和政策对信托业非常不利，信托业未来将面临转型。目前，一些信托公司尝试了土地转让信托、家庭信托和私募股权信托。

一位不愿透露姓名的信托老手告诉记者，信托未来的转型有三个方向:一是基于私募股权投资(pe)的转型方向，二是基于资产管理定位的业务转型，三是基于财富管理定位的业务转型。

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