“以房养老”国外较受冷落 在中国或存两大壁垒

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澳大利亚:

“在家退休”是最后的选择

谈到“反向抵押贷款”，也就是通常所说的“逐户养老”，澳大利亚70岁高龄的老人卡罗尔·安·赫西(Carol Ann Hersey)摇摇头说，“除非迫不得已，否则我不会考虑申请这种贷款。”

澳大利亚文化鼓励自力更生，拥有自己的房子是自力更生和成功的主要标志。当老年人因行动不便而需要护理时，他们通常会卖掉房子，收到现金后向养老院支付押金，然后留在养老院。

在澳大利亚，反向抵押贷款不是政府政策，而是金融机构为老年人推出的金融服务产品，因此存在风险。大多数反向抵押贷款的利率都很高，而且是复利，这可能会导致借款人的债务膨胀，以至于他们在需要进入养老院时无法获得足够的存款。此外，一旦财产抵押给金融机构，金融机构将要求占有者将财产保持在某种状态。这位老人自己可能没有能力修理房子，而且请工人修理的费用相当高。如果居民想邀请其他人住在一起，或者装修或出租他们的房子，他们必须得到金融机构的批准。

美国:

“老年住房”市场空房小

自1989年以来，美国政府开始将“老人院”作为一个试点项目，并于1998年将其转变为一个由政府提供担保的正式项目。经过20多年的发展，每年的合同量只有7万份左右，空的市场空间非常狭小。

在美国，“老年人住房”被称为“房地产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。与传统的抵押贷款不同，它不需要按月偿还贷款，但在老人去世后，银行将拍卖房子并收回贷款和利息。如果财产的价值超过贷款的本金和利息，剩余部分将返还给继承人；如果财产的价值不足以偿还贷款的本金和利息，政府有责任弥补差额；如果孩子想继承财产，他们也可以将贷款本金和利息返还给银行并赎回财产。

据了解，美国人的退休收入有三个主要来源。一是政府提供的社会保障基金。所有美国老年人都有这部分收入，这是保证最基本生活的资金来源；第二，养老金由企业年金等私人养老保险项目提供，一些美国老年人有这种收入，这是改善退休生活的资金来源；第三是个人存款，因人而异。然而，“反向抵押贷款”更多的是老年收入的补充，而不是收入的核心来源。

新加坡:

“居家养老”的套现效应并不明显

20世纪90年代，反向抵押贷款在狮城进行了测试。2006年，它扩展到覆盖80%居民的政府公寓市场，但反响冷淡。政府随后推出了住房租赁回购计划和老年住房奖励计划，允许符合条件的房主出租一些HDB公寓以获得资金来源，但很少有人响应。

根据房屋租赁回购计划，已达到公积金最低提取年龄的老年人(现为63岁)可以将HDB剩余的房屋租赁出售给国家发展部下属的法定机构住房发展局，并获得2万新元的补贴，继续以30年的租赁期生活。租赁中的部分现金用于填补业主的公积金账户，业主在加入公积金终身收入计划后的晚年每月可获得固定金额的现金。

郭祖恒没有孩子，他的妻子八年前去世了。他晚年与母亲和弟弟住在1985年购买的一套三居室公寓里。他参加了租赁回购计划，并将剩余的70年租赁期以30万新元出售给住房开发委员会，其中17万新元用于支付未来30年的租金，剩余的13万新元大部分存入公积金账户，每月获得700新元，基本上满足了家庭的开支。

自2009年推出以来，只有474名申请者。冷的原因是套现效果不明显，有必要优先填补公积金账户；许多老年人担心，如果他们30年后还活着，他们将无家可归；一些老年人原本属于低收入群体，可以从非营利组织获得免费或超低成本的老年产品或服务。不知道他们在参加该计划后能否继续享受这些服务。专家认为，在新加坡这样一个华人占主导地位的社会，依靠子女赡养老人仍然是主流，世代相传的传统财产观念也影响着有子女的老人做出“为老年人提供住房”的决定。据新华社报道

分析

在中国，“养老”有两个障碍

根据《中国保险监督管理委员会关于试行老年人反向抵押养老保险的指导意见》，年满60周岁且拥有完全产权的老年人可以将财产抵押给保险公司，经双方协商后，继续享有处分房屋用途和收入的权利，并按约定的条件领取养老金，直至死亡。死后，保险公司将有权处分抵押的房屋。

然而，相关调查显示，以上海为例，80.3%的孩子不愿意参加“家庭养老”，相比之下，没有孩子的孩子只有55.3%。

主要原因是概念问题。在中国，虽然大多数老年人已经改变了他们“养儿防老”的观念，但他们不能改变自己的家庭财产观念。特别是他们辛苦了一辈子的固定资产，基本上所有的老人在一百年后都把这些特定的资产留给他们的孩子继承，很少有老人能接受他们的房子抵押给银行或保险公司。

此外，还有一些“技术”障碍需要突破。最大的障碍是中国的产权都有70年了。如果财产权利到期的老人没有死亡，或者如果保险公司刚刚接管财产，而财产已经到期，或者如果他们已经被拆除，没有明确和完善的法律制度和经济模式来处理保险公司、老人及其子女之间的经济纠纷。因此，一些保险公司对此也非常谨慎，为了规避风险，房地产的估价一般比当前市场价格低很多。这正是许多老年人放弃选择老年住房的主要原因，而且感觉毫无价值。(宗和)

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