地方救市乏力央行喊话落空 楼市大调整渐行渐近

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今年以来，地方政府拯救市场的措施不断被牺牲，试图刺激市场；5月底，央行开始“叫嚷”，以满足首次购房的需求。但是从市场表现来看，效果确实不好。随着房地产市场的持续低迷，从业者越来越担心:房地产市场真的无法复苏吗？

分析人士指出，经过多年的房地产投资高速增长，目前房地产市场的供求趋势已经逆转，供求关系趋于平衡，居民自有住房率有所上升。这一基本判断决定了房地产市场很可能会迎来深度调整，市场下行趋势不可避免，高增长时代很可能结束。

救助政策指向“人口”

在房地产行业，“救市”已成为近年来的一个关键词。自今年年初以来，已有十多个城市出台了直接或间接拯救房地产市场的政策。最近的变化是，广州和北京等一线城市的调控政策开始松动。

近日，广州增城、从化等地区放开了限价，限制市区高价签约的政策也有所松动。这也成为首个放松房地产市场监管的一线城市。与此同时，随着“集门桥王迪”等项目陆续获得预售许可证，北京方面的限价政策已悄然松动。

在一线城市政策放松之前，南宁、天津、芜湖、杭州等一批二三线城市率先进行了调整。在调整中，放松限购、降低税费成为主要方向。

值得注意的是，尽管一些城市没有直接调整楼市政策，但仍出台了“换相救市”的措施，主要表现在“放宽户籍门槛”。广州、海口、武汉等城市也出台了类似政策。以海口为例，它强调5个人可以住在120平方米以上的一个套房里。

此外，许多城市通过“只说不做”挽救了市场。也就是说，红头文件不是明确发布的，而是秘密实施的。沈阳和福建都属于这一类，沈阳以前曾有限购的报道，而福建的“福建十条”则广为流传。

“拯救市场的方法有很多。如果你不想表现得太明显，你根本就不需要发送文档，只需要召集开发人员开会并口头传达就行了。”一位来自中部省份住房和建设部门的人士告诉《中国证券报》，事实上，启动救援措施的城市比披露的要多，尤其是许多三线和四线城市。

在监管预警政策“红线”的背景下，目前的救助措施存在一定的局限性。中原地产首席分析师张大伟表示，拯救市场的根本目的是“抢人”。利用城市化的大趋势，增加购房人口基数，达到刺激房地产的目的，是所有救市政策的共性。

他还认为，随着房地产市场的持续降温，全国30多个城市都有望也有可能放松调控。其中，几个新区、市场供给过剩、新增人口不足的城市可能会加入“拯救城市”的大军。

市场拒绝购买

对于这些救助政策，市场表现似乎并不“冷淡”。主要表现是低流失率从未得到改善。根据国家统计局的数据，今年1-5月，中国商品房销售面积为3.607亿平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月高出0.9个百分点。今年以来，房地产市场成交量连续四个月保持下降趋势。

相比之下，2013年，中国商品房销售面积增长率达到17.3%。也就是说，自今年年初以来，房地产市场的交易量经历了一个“突然下降”。

在“成交量下降”之后，“价格下降”的趋势开始确立。今年5月，中国70个大中城市中的35个城市新建商品房(不含经济适用房)价格环比下降。70个城市的平均降幅为0.15%，是近24个月来的最低水平。

分析师指出，市场并没有购买，这与救助政策的力度不够有关。尤其是，信贷政策尚未大规模放开。

上月中旬，中国人民银行召开住房金融服务座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足首次购买自住普通商品房的家庭贷款需求。但到目前为止，银行层面的抵押贷款政策并没有明显放松。大多数银行的首套住房贷款利率仍高于基准利率，这使得实际购买成本没有降低。

张大伟表示，对房地产市场影响最大的是投资冲动和货币政策。然而，目前“4万亿投资”是不可能的，货币政策也难以再现实质性放松，因此当前救市措施的影响可以忽略不计。

“量价双降”趋势确立后，房地产企业的财务状况将面临更大压力。数据显示，今年前五个月，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%。去年同期，增长率为32%。上述资金来源中，存款和预收款11458亿元，下降8.4%；个人住房抵押贷款5342亿元，下降1.2%。

最近，标准普尔点名了一群财务杠杆过于激进的开发商。这些包括奥林匹克公园、中国海外、华南城市、徐汇、万达商业、幻想曲和R&F..这些公司的共同特点是，2013年债务增长率超过50%，恒大地产的债务总额在2013年翻了一番以上。

这也将成为房地产行业合并和整合的前奏。根据兰德咨询公司的报告，在未来三年，30%的房地产企业将被淘汰，主要是中小型住房企业。

大调整即将到来

“无用政策”出现的背后是供求格局的变化。经过多年的房地产投资高速增长，目前房地产市场的供求关系趋于稳定，部分城市供过于求。

从统计局发布的数据中不难看出，今年以来，房地产投资、新增建筑面积、销售等指标的增速一直在下降。其中，前五个月房地产开发投资同比增长14.7%，创历史新低。这表明需求不足，而房地产市场的供给面较弱。

市场供过于求的程度如何？以北京为例，据中原地产研究部统计，2014年上半年，北京住房供应大幅上升，供应的住房单元总数达到37，220套，同比增长70%。

但与此同时，由于市场交易低迷，截至6月20日，北京期房库存达到46，117套，现房库存达到34，727套，总库存为80，844套。自2013年1月1日以来，北京的新房库存再次回到8万多套。这也是过去18个月来的最高值。

值得注意的是，北京楼市库存增加的很大一部分原因是需求尚未完全释放，仍处于观望状态。但即便如此，它仍然反映了供求关系的逆向趋势。一些分析师指出，一线城市仍是如此，二三线城市的过剩情况更为严重。其中，不断曝光的“空市”、“鬼城”现象和公务员卖房现象凸显了这一状况。

西南财经大学最近发布的数据显示，中国的住房存量远远高于住房需求，62%的住房存量已经满足了全国的住房需求。2013年，空在中国城市地区的整体住房占用率为22.4%。

供求关系的逆转意味着大调整的到来。上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，自2004年以来，中国经历了三个短暂的房地产周期，现在已经进入第四个周期。

他说，前两轮调整是在2008年底和2009年初，以及2011年底和2012年初。其中，前者的房价下降周期持续了6个月，而后者持续了8个月。因为现在是房地产的“黄金十年”，所以调整的规律是:房价涨了就涨得多，跌了就跌得少；上升需要很长时间，下降需要很短时间。

相比之下，今天的内外环境相对恶劣，这主要体现在没有“4万亿”财政刺激计划和超宽松货币政策，整体市场“供过于求”。这也决定了本轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能会超过8个月。

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