SOHO中国甩卖项目 望京＂地王＂直降6000元急售

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“现在中国北京的几个soho项目最终都被重新定价了，比如三里屯soho和银丰soho这两个项目就以原来的名字望京soho命名，而且推广力度也比较大。”在过去一个月左右的时间里，记者接到了很多来自soho中国商店和写字楼的促销电话。

对此，米德兰房地产全国研究中心表示，soho中国于今年4月25日以31.9亿元的价格成功收购了位于上海虹桥黄金地段的古北5-2地块。经过公司的全面转型和自我维持，项目资金回收周期比松散销售要长。因此，公司预计短期内将会有一定的资金压力，有必要从北京项目的后期销售中提取资金，支持新项目的开发和公司的整体经营营业额。

王迪项目的价格是底价的6倍

6月18日，记者来到位于北京望京中央商务区中心的银丰soho。在项目现场围墙周围转圈后，发现银丰soho有3栋建筑，均已封顶。目前，建筑物的正面正在制作，一栋建筑物的玻璃正面已经制作了大约10层。此外，现场还有施工的声音，甚至空.的空气中还飘着油漆的味道

随后，记者沿着围墙来到项目销售中心，路过奔驰大厦和银丰个体户之间的一条路。整条路都是车，好像是一个大停车场。绕过“停车场”后，记者走了10多分钟，终于来到了银丰soho的销售中心。

我们的项目已经卖了大约两年，现在只剩下大约30家商店和一栋办公楼。银丰个体户销售中心的一名销售人员告诉记者。

事实上，据记者了解，该项目占用的土地是2009年土地市场出售的一个商业项目。2009年9月，soho中国以40亿元的价格获得了位于望京东部的b29商业项目的土地，计划总建筑面积为521，265平方米。那一年，底价飙升至10197元/平方米，成为当年的商业地产之王和soho中国的“关键事件”项目。

此前，记者从北京市住房和城乡建设委员会网站了解到，银丰soho1号楼商业部分的最高报价为91254.00元/平方米，办公部分的最高报价为58450.00元/平方米；2号楼商业部分最高报价为80，661.00元/平方米，办公部分最高报价为58，223.00元/平方米；3号楼没有签约记录。

此外，银丰soho写字楼的实际平均成交价格为49，534元/平方米；商业和地下业务的实际平均交易价格分别为77，942元/平方米和71，676元/平方米。

"整个项目的实际平均成交价格应该超过6万元/平方米."上述销售人员告诉记者，仅1号楼和2号楼的销售额就超过了100亿元。

从这个角度来看，银丰soho项目的实际平均成交价格约为项目底价的6倍，可见其高利润。

在阅读soho中国2012年年报后，记者确认，截至2012年12月31日，银丰soho 1号楼和2号楼累计签约销售额达到127.66亿元，报告期内平均签约销售额为52196元/平方米。与此同时，soho中国实现了约59%的毛利率。

一位业内人士直言不讳地表示:“与一般地产大王苦苦挣扎、甚至至今未进入市场、严重拖累企业资金链的项目相比，soho中国赢得了望京地产大王，赚了一大笔钱。”

值得一提的是，虽然银丰soho被soho中国认定为空高增值、高利润贡献率的项目，但潘石屹仍选择降价以利于后期销售，以便快速回笼资金。

直降每平方米6000元

“公司在近一个月前重新定制了项目的价格表，并降低了价格以促进整个项目的结束”。银丰个体户销售中心的上述销售人员告诉记者。与此同时，销售人员还向记者展示了其余30家店铺和一些办公楼的销售清单，上面标明了每家店铺和办公楼的位置、单价和面积。

记者从这份表格中发现，商铺的最高售价达到了8.5万元/平方米，而大多数商铺的售价都在7万元/平方米以上。

“这是以前的定价表。现在销售价格下降了，下降幅度大约在5000-6000元/平方米。”这名销售人员向记者透露，目前除了soho中国旗下的3号楼外，其余商铺和写字楼的价值约为10亿元。

根据北京市住房和城乡建设委员会网站的统计，记者发现，银丰soho的备案案件被称为“望京等待中心”，三栋楼均于2011年7月15日取得预售许可证。目前，1号楼和2号楼的未签约部分约为8000平方米。根据这一计算，在soho中国推广之后，它可能会损失至少5000万元的销售额。当然，这是被市场所接受的，所有的银丰个体户最终都可以顺利出售。

此外，记者还了解到，soho中国在三里屯的另一个soho项目SOHO在尾盘开始降价。

就此，一位知情人士向记者透露，soho中国在2012年8月宣布，将告别大宗销售，全面转换其持股。这一决定将导致soho中国关闭宽松销售带来的资金快速回笼渠道，使其转型面临巨大的财务压力。然而，soho中国北京项目的推迟出售也可能是出于快速抽回资金、支持上海项目发展、缓解转型资金困境的考虑。

不过，这位人士同时告诉记者，很难说市场是否能完全接受出售。

迅速撤回资金或放弃空

事实上，正如上述销售人员所显示的，soho中国在4月25日花了近32亿元买下了上海的“古北女王”。5月初，记者接到soho中国销售人员的电话，纷纷推荐银丰soho。这位人士说，该项目还剩下大约30家店铺，它们都以低价出售。

但直到6月18日，记者仍在银丰soho项目的销售中心获悉，该项目还剩下约30家店铺。售货员坦率地说:“一套办公楼已经售出。”

对此，一些分析人士表示，银丰soho位于一个特殊的地方，位于望京新cbd的中心，也是海洋、绿地和金融情报集中的地方，包括保利地产(600048，古吧)推出的商业地产项目。从这个角度来看，银丰soho的后期销售面临着巨大的竞争压力，销售可能不会一帆风顺。

事实上，记者还发现，保利国际广场、绿色中心和保利地产的银丰个体户实际上呈三角形分布。在两个项目之间步行大约需要10分钟，他们站在项目中心的街道上，三个项目都近在咫尺。

据记者现场调查，保利国际广场项目于下半年正式进入销售期，该项目的DIA灯笼楼为商业项目。同时，该项目享受政府对望京地区的产业扶持政策，入驻企业有机会享受减税、购房补贴、产业基金、人才扶持等各种切实可行的优惠项目，即使是办公用户，只要符合政府规定的条件，也可以享受前三年的免税政策，这是银丰soho所没有的优势。

此外，记者还在绿色中心销售中心了解到，该项目3号楼整体已经售出，平均售价不到3.1万元/平方米，几乎比银丰soho写字楼的平均价格低一半。此外，6月6日获得预售证书的商业建筑的最高拟定售价仅为45100元/平方米。显然，绿色中心有更多的价格优势。

转型凸显财务压力

“如果剩余的尾盘不能在月底前顺利卖出，该公司将持有全部股份。”银丰soho销售人员向记者透露。

然而，根据销售人员向记者出示的销售表，剩余店铺的面积超过300平方米，而且位置不集中。那么，如果soho中国选择持有它，应该如何管理它？

对此，该销售人员表示，目前还不清楚，“可能只能出租。”

此外，这名销售人员还告诉记者，银丰soho 3号楼是该公司拥有的一处房产，SOHO中国目前正在与两家大企业谈判租赁合同，其中包括来自韩国的企业。至于租金，售货员说每天可能超过10元/平方米，但是还没有签合同。

值得注意的是，自去年8月soho中国宣布转型控股后，SOHO中国的许多高管相继离职。一位退休高管曾告诉记者，soho中国在转型和自我维持后会经历一些阵痛，这可能是因为缺乏运营经验，但更重要的是现金压力。目前，北京近两年没有新项目，战略重点几乎转移到上海。投资区域和产品形式分布相对单一，商业项目位于市中心，投入成本高，这将增加公司转型后的财务压力。

事实上，据记者了解，自2009年8月进入上海市场以来，soho中国已经收购了12个项目，累计收购金额约为287亿元，全部项目完成后总投资近500亿元。此外，自我维持项目的回收期比松散销售更长。从这个角度来看，即使soho中国能够成功出售北京后期项目，收回的资金仍可能是“九牛一毛”。

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