京年内入市项目签约率不足三成 部分高端盘暗降100万抢客

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“现在进入市场的项目基本上都是为了成交量而低价开盘。”雅豪机构营销总监郭毅对《证券日报》表示，房地产企业的出货意愿正在不断上升。

然而，开发商的“量价”销售策略并没有获得预期的营业额。据链家地产市场研究部统计，截至6月4日，北京市今年共有98个新商品房项目(根据预售证明)进入市场，总供应量为30，721套。目前，这些项目已有9126套上线签约，整体上线签约率为29.7%，低于30%，同比大幅下降。

同时，在上半年销售目标超负荷的大趋势下，销售业绩受到影响还不到一个月。许多房地产企业承受不住压力，开始加大调整销售价格的力度。促销和团购成为主流的秘密降价手段，一些项目的空房甚至达到了单套房100万至200万元的降价水平。

进入市场项目的签约率低于30%

事实上，房地产市场的降温趋势最近已经开始在大范围内蔓延，一线城市也不能幸免。以北京为例，雅皓研究院副总经理任启新表示，北京3-5月份的供应量较高，但成交量低迷，导致市场库存飙升，房地产企业的库存压力持续加大。

为了加快资金的流通，避免增加资金的压力，许多大型住宅企业已经实施了“量价比”的去库存策略。毕竟，首先降价的开发商将获得抢占市场份额的第一次机会。

正如一位知情人士所说，“不急于出售”的项目只是选择不进入市场，几乎所有进入市场的项目都倾向于低价开盘。

从链家地产市场研究部的监测数据可以看出，与前期相比，新入市项目的定价更“以公平价格入市”。此外，虽然今年第二个开盘项目的成交价格趋势相对稳定，但目前拟售价格与成交价格之间的价差呈扩大趋势。

但是，从北京的新房数量来看，房地产企业低价开盘的愿望并没有达到预期。对此，同政策咨询研究部主任张宏伟认为，自2014年以来，由于银行信贷紧缩等因素，虽然一些开发企业采取了更为明智的“价格换价格”策略，但1月至5月的整个市场交易氛围尚未回到“量”的轨道。大多数大中城市的交易量与去年同期相比下降了20%-30%，市场普遍性正面临“去库存化”

事实上，根据连锁房地产研究部的监测数据，自第二季度以来，北京新建商品房的拆迁速度明显放缓。目前，今年进入北京市场的项目中，63.2%的在线签约率低于平均水平。具体来说，进入市场当月的项目数量越来越少，项目的去化学周期延长；然而，有网上签约记录的项目的网上签约率也明显下降。有网上签约记录的项目平均网上签约率3月为50.1%，4月为30.9%，5月为5%。

值得注意的是，订阅率较低的城市已经开始大面积扩张。根据中原地产的监测数据，自2014年以来，21个城市的平均开盘认购率一直徘徊在较低水平，在临近春节的三周时间里，认购率很少超过去年的平均值。根据最近四周新开楼盘的认购率数据，都在45%以下，2013年的周平均认购率为56%。

链家地产市场研究部张旭告诉记者，大部分项目签约率低的低迷市场特征还将继续，项目主要集中在“低水平开盘、加大优惠促销”上，但交易量短期内仍难以明显反弹。

一些项目已经投入了100万元来争取客户

事实上，一些项目已经无法承受压力，并开始秘密增加降价的促销范围。无论是引入“零首付”作为吸引客户的噱头，还是大规模增加团购促销以抢占客户，调整趋势逐渐明朗。

近日，记者在崇文门地铁站附近发现，郭蕊商城旁边有一个巨大的郭蕊紫金台项目红色广告牌，非常醒目，开发商抢客户的意图不言而喻。

“我们的项目现在有一个集团采购活动，有很大的优惠利润和多个套房来源可供选择。”郭蕊紫金泰项目销售中心的一名销售人员告诉记者，销售价格在7.3万元/平方米至8.2万元/平方米之间，但活动时间只是在6月底之前。

值得注意的是，该销售人员向记者透露，该项目去年开盘时，平均售价超过9万元/平方米。从这个角度来看，通过团购，该项目的平均售价下降了8000元/平方米以上，部分房屋的价格下降了/0/房甚至1万元/平方米以上。

上述销售人员还表示，项目中最小的62平方米公寓总价约为450万元，与之前的售价相比，优惠幅度约为100万元。从所有优惠房来看，只要交易在6月底前完成，单套房总价可以打100-200万的折扣。

然而，据记者了解，目前北京没有多少项目降价幅度如此之大。然而，目前楼市有望进入下行周期，购房者担心资产贬值处于高位，观望情绪强烈，后续交易疲软。

对此，张宏伟还表示，对于房地产企业来说，市场成交量普遍下降、房企债务和库存增长的压力以及抵押贷款的收紧并没有实质性改变。这些因素明显增加了第二季度房地产上市企业的销售压力和经营压力。今年6月，半年报的业绩达到了顶峰，开发商们势必要采取相应措施“抢丰收”。当然，适度的价格调整策略将成为大多数房企的必然选择。

从第二季度的市场表现来看，大中城市房地产变相促销或小折扣的“平价”策略将成为主流市场趋势。与此同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且会有越来越多的楼盘出现大幅降价。

任启新还认为，国内外持续高涨的融资成本将加速房地产企业出货的意愿。有鉴于此，他预测未来楼市将进入调整阶段，供需缺口将进一步加大，低成交量仍将存在一段时间。记者王立新

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