海南楼市淡季频现“以价换量”

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“三天五折”，雅居乐清水湾五一假期推出的优惠活动，如暴风骤雨前的惊雷，成为陵水房产打折的先锋。目前，不仅陵水、三亚，还有海南，包括海口、琼海、文昌和澄迈，都有大规模的促销活动。国内经济环境和房地产市场的冷淡给极度炎热的海南带来了凉爽。

海南多区域房地产推广

据了解，雅居乐清水湾提供的50%折扣主要是针对项目近三年来每栋建筑的后期，其中平房的总价至少为52万元/套，别墅的总价至少为528万元/套，远低于折扣前的价格。尽管项目的50%折扣已经取消，但整个项目的12%折扣已经接踵而至。

这种折扣不仅是敏捷清水湾的第一次，也是陵水乃至海南所罕见的。但目前陵水地区有阿洛哈阿洛哈、珍珠海岸花园、绿城蓝湾镇和棕榈泉国际花园？清水湾等项目推出了打折和特价房等促销活动。其中，珍珠海岸花园15%的折扣和阿洛哈阿洛哈特价房近25%的降价在都史是前所未有的。

自今年进入淡季以来，这种优惠折扣活动并不仅限于陵水，而是逐渐在海南东部楼市蔓延。海口的绿色土地有一个长长的海流，翡翠水城，第一个在宁静的东方，博鳌在琼海。亚洲湾、百仕通九里、半岛花园、文昌中南森湾、海拓澜湾等项目均提供不同强度的折扣。其中，位于海口的绿地海昌路最近推出了几十套近30%折扣的房子，平均价格为8200元/平方米。文昌中南森湾目前出售的海景公寓起价为7220元/平方米，特价房总价最低为32万元/套，远低于之前约1万元的单价。

开发人员的策略有所不同

对于目前许多项目推出的折扣活动，文昌一号销售项目表示，海南楼市目前正处于销售淡季，该项目已经发放了折扣卡，主要是为了招揽人气。

“淡季促销在海南市场更为普遍。这是一种市场调节行为。这并不意味着海南即将降价。今年的市场仍将保持稳定。”海南省房地产协会秘书长王静说。

然而，根据今年海南市场的整体销售数据，折扣优惠可能不仅仅是淡季促销。“今年海南房地产市场的整体形势不容乐观，这已成定局。有些企业还想在市场不冷的时候抢食抢草。”中国旅游房地产服务集团副总经理王璐认为。

同时，一些项目表示目前不会考虑大规模推广。海南万科营销总监表示，与去年相比，今年海南的市场总量实际上在增加。但是，由于前两年在海南销售的地块数量较大，目前有很多企业进行食品分割，导致个别项目压力较大。

海口观澜湖新城相关负责人也表示，该项目主要针对高端客户，对价格敏感度不强，不打算采用折扣等促销手段。

市场的下降趋势或扩散

据了解，目前，海南楼市除海口外有40%的本地客户，其他地区主要依靠岛外客户消化。目前，这些客户大多具有投资和自住的双重属性，在海南买房类似于购买奢侈品。一旦市场出现观望的情况，或者由于经济形势下手头资金不足，一般不会考虑购买“奢侈品”，这将直接降低海南楼市的销售。

事实上，海南房地产市场的整体销售已经从年初的销售旺季出现持平。根据海南省统计局发布的最新数据，2014年第一季度，海南省住宅销售额为258.26亿元，同比下降9.8%。

自4月进入淡季以来，海南楼市成交量一直徘徊在较低水平。数据显示，今年4月海南商品房签约数量和面积同比下降不到20%，同比分别下降31.65%和26.59%。

今年5月，海南的房地产市场仍未“翻身”。虽然交易数量和交易面积与4月份相比基本稳定，但仍处于去年的前列。

面对整体市场形势，在王璐和其他业内人士眼中，虽然淡季有打折，但由于交易降温，市场反应不明显。年底，随着旺季的到来，东南沿海房地产市场的实际下行趋势将更加突出。

■趋势

海口市推行新的购房政策

当市场冷清时，任何政策都会受到市场的关注。最近，海口市出台了一项政策，明确规定海南买家在海口购买新商品房时，可以购买一套120多平方米的套房，并在5人以内落户。新政策将于2014年6月1日生效，根据实施效果，暂定至2014年12月31日。

王晶表示，海口选择在淡季推出政策，针对海南买家，旨在刺激当地购房需求，适应当前房地产结构调整的趋势。

同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，新的户籍政策可以有效地淘汰海口的一些高端大房，特别是从2014年6月1日到2014年底，海口将会出现新一波的高端住宅，2014年高端市场的需求将会大幅释放。

■测量脉搏

房企将面临洗牌

「整体来说，海南的物业市场在未来会维持『高供应、高竞争、高存货』的局面。许多房地产企业进入住宅的红海，他们的产品无法区分，这将最终导致价格战。因此，许多房屋公司现在正试图探索新的形式，如房地产旅游房地产和控股性质。”王璐认为。

一些业内人士还表示，虽然海南市场前景看好，但房地产企业将面临洗牌。小开发商和中低端高价建筑将受到市场的影响，而品牌开发商的发展水平、资金实力和战略决策能力将使其具有较强的抗风险能力。

另一方面，海南省政府也在积极转变，用政策引导产业转型。目前，海南省已出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》，表示将适当降低纯商品房开发比重，积极发展与旅游业、地方特色产业和工业园区高度融合的度假酒店、疗养、休闲、保健等经营性房地产。

本刊作者/新京报记者杨

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