2015年第二季度 上海楼盘性价比测评榜TOP20

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作者|艾莉

今年7月7日，上海(房地产)“房价评审网”正式发布了“2015年第二季度上海房地产成本绩效评价20强名单”。该清单不同于传统的销售清单，传统的销售清单没有将销售业绩作为单一的衡量指标，而是将开发商定价的合理性、房地产规划能力和产品设计能力整合到评价机制中，对房地产的价值进行综合评价。从某种意义上说，它是公众眼中“性价比”的表现。

公布的《房地产价格/绩效评估表》主要基于三个指标，即价格指数、产品指数和销售指数。判断今年第一季度出售的房地产的“性价比”，其中价格指数评价房地产价格的合理性，这是购房者在选择房子之前最关心的指标之一。其次，销售指数主要判断市场对房地产的接受程度。作为一个具有成本效益的建筑，它必须以良好的销售为基础，只有被公众认可的建筑才会有出色的销售业绩。最后，产品指数测试开发者对建筑的关心程度。该指标通过公寓设计、装修质量、社区规划、物业品牌和区域匹配等纬度来判断建筑的产品强度。这三个指标相互作用，形成评估清单。

接下来，我们从三个方面对列表的个性和共性进行归纳分析:

市场维度:通过一系列优惠政策，上海房地产市场在第二季度呈现火热趋势。供应量和交易量都有很大提高，全市平均交易价格超过3万元。在这样的市场形势下，开发商仍然注重量，并继续有一个合理的定价水平。在榜单上的20个项目中，与竞争产品相比，房地产价格具有绝对优势。即使一些房地产的单价较高，但通过面积控制，总价格仍保持在合理水平。

企业维度:看上市企业，有百花齐放的局面。不仅有大华、上海地产等本土开发商，还有万科、保利、金地等知名房地产企业。有许多新面孔的房地产企业，如泰和和翔宇，刚刚进入上海市场。应该说，上市物业是各类房地产企业的代表性作品，在产品中得到广泛认可。就产品质量而言，所列物业在该地区处于领先水平。

项目维度:经历了低迷的市场，房地产企业越来越认识到只有适合市场的产品才能赢得市场。因此，他们都知道如何调整产品以迎合市场。从公寓设计的角度来看，列出的物业，无论是公寓还是别墅，都非常注重规模感、功能性和居住体验；从装修配置的角度来看，只需交付的房地产不再是粗略地控制总价，而是更实惠的装修标准，给买家省时省力的精装交付；从产品匹配策略的角度来看，许多上市公司都知道如何通过匹配不同领域的产品来扩大客户群。例如，许多奢侈品注重质量，同时推出小面积产品，以抓住提高住房拥有率的热门需求。

最后，上海“房价评论网”重点解释了该榜单前五名房产的性价比:

房型大宁金茂富

主要交易价格部分:600万-1200万元

推荐等级:推荐购买

分析师点评:当内环土地供应紧张时，豪宅逐渐占据中环，大宁板块的价值日益凸显。方兴大宁金茂大厦位于大宁板块的核心，周边设施一应俱全。就产品而言，95-158平方米的功能性三室四厅主要用于房地产，总价优势明显。该地产主要关注科技住宅的概念，毛细管网、pm2.5除尘系统、全屋净水软水系统等科技产品的应用极大地提高了居住舒适度。对于该地区及周边地区的客户来说，购买总价为600万至1200万元的高端豪宅仍然相对划算。

卫兰领海

主交易总价:94万-145万元

推荐等级:推荐购买

分析师点评:该房地产位于金山，相对远离市区。因此，主要客户是金山区的购房者。房地产所在的金山新城是金山最好的开发区。周边地区的教育水平和医疗资源相对较高。除了金山万达，还有红星国际广场，可以充分满足居民的购物需求。不过，这次推出的公寓类型在85-125平方米之间，兼顾了功能性和舒适性，产品实力雄厚，能够满足市场需求。

精卫市绿洲吴起

主交易总价:224万-346万元

项目评级:推荐购买

分析师点评:精卫绿洲作为保山的超级市场，从一期到六期已经发展了多年，在保山积累了大量的老客户，享有良好的声誉。这次上榜的是五阶段的单身公寓，最大的特色是“轨道房+校区房”的综合项目。汉清路商业区，规划26万平方米商业区，对口幼儿园，9年制学校，华山医院，以及毗邻的7号线等。，可以满足居民的各种生活和旅游需求。总的来说，分析人士认为，整个项目是外环的一套稀缺而又划算的公寓，值得北区急需的购房者购买。

华润中央公园

主交易总价:496万-521万元

项目评级:推荐购买

分析师点评:环湖而建的华润中央公园，是一座可以直接欣赏到镜湖景观资源的罕见建筑。目前，我们正在销售四阶段多层别墅产品，这些产品是作为空白交付的。主要单位有160-168平方米和四个房间。嘉定，这是一个高品质的局部改善产品，主要针对该地区的改善客户。目前，房地产预售也已交付，2014年，自主经营的大型商业“华润彩城”已投入运营，生活氛围成熟。总的来说，房地产的性价比相当高。

大华中环一号三期

主要交易价格段:326万-470万元

项目评级:推荐购买

分析师点评:该房地产位于保山大化板块，是保山唯一一个位于中环以内、距离市中心最近的板块。大华地区已经发展了几十年，由上海当地开发商大华集团建造和开发的住宅区已经由南向北扩展。长期发展带来的优势是板块内各种生活设施已经完善。该房地产的公寓设计较好，其中n+1公寓可以通过赠送设备阳台获得额外的空间，提高了产品的性价比。它在功能的使用上也更加灵活，这对于第一位和第一次改变的客户是有吸引力的。在北区火热的楼市下，3.5万元/平方米的房价相对合理。总的来说，房地产是划算的，值得买家选择。