上海楼市今年下半场行情依然值得期待

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作者:孙华亮

上海(房地产)市场的市场状况总是在纠结中再现希望，但任性的时候就会产生焦虑。房地产市场的变化是由“内因”和“外因”造成的。

因此，要分析和展望今年上海楼市的现状和发展趋势，确实要涉及股市，更要关注楼市政策的变化，因为这是一件“国计民生”的大事。今年上半年，上海楼市出现了一个成交量和价格不断上涨的红色市场，这是政府放松楼市调控政策和央行下调RRR利率等货币宽松政策影响的直接结果。

同时，我们不能否认，上海楼市在今年1-3月相对稳定，但在4月份开始回升，5-6月份楼市迅速进入上升通道。这种新的强大市场购买力的形成是与股票市场创造的财富效应分不开的。许多人提前减少他们的股票市场资金，并把它们转移到房地产市场购买房屋。

事实上，今年上半年上海新建商品房的成交量超过了600万平方米的良好市场景气线，平均成交价格也创下新高，达到每平方米3万多元。最明显的例子是，闸北区的价格不仅保持在7万元的单价，而且一直卖得很好，这是上海楼市红色市场的真实写照。

但让人担心的是，今年的过山车“冰与火”市场是否会影响今年下半年上海楼市的走势。答案是肯定的。

早在今年6月，我就在《新民周刊》的《新房地产》特刊上发表过“卖房子买股票”还是“卖股票买房子”？《上海楼市将出现楼市与股市互动的正常市场》一文明确指出:“实际上，无论是‘卖房买股’还是‘卖股买房’，理论上都没有绝对的对错。”不管市场趋势如何。但是对每个人来说，心态决定一切，需求决定一切。

“我不想评论上周的股市崩盘，但周跌幅达到了13.32%，这是近年来股市最大的周跌幅。平均持股比例下降了至少20%，而不是平均的13.32%。在这场大牛市中，遭遇如此悲惨的资产缩水甚至亏损，真是令人恐惧...

“我们真的不能忽视本轮牛市的财富创造效应，它的确为许多人创造了财富。在这里，不仅有解决了“熊市”问题的投资者，也有在“牛市”中赚钱的投资者。同时，上市公司股权的增值效应使许多人的资产增加，用现金买房是保值增值的正常行为。

“我认为，今年的上海楼市和股市不会出现‘跷跷板’市场，而是一个‘兄弟公司’市场，两者同步发展。”

“我曾经说过，今年9月或10月，上海房地产市场将出现一波价格上涨的浪潮。这是因为那时股票市场将会在一个很高的水平上波动，许多人会减轻他们的头寸，避免风险，或者套现利润。这些人大多数会选择改善他们的生活和居住条件，购买有保险保护的资产——房地产。”

今年股市的“悬崖式”下跌真的难以预测。如果没有及时逃离顶部以规避风险，股票交易的损失是肯定的。然而，这些资金的直接损失严重损害了房地产市场的购买力。原因很简单。投资股市的资产严重缩水，这将不可避免地影响住房的购买和消费能力。这个发酵的房地产市场的购买力会降低到什么程度？事实上，这取决于股市能否逐步进入稳定的市场，或者今年下半年股市的涨跌将直接影响上海楼市的成交量和平均成交价格。

从整体经济发展趋势来看，上海楼市今年下半年仍能保持乐观预期。我曾经分析判断，今年上海新建商品房的成交量可能达到1100万平方米。目前，上海房地产市场上半年的成交量已超过600万平方米，下半年已超过500万平方米，即600万平方米，实现了1200平方米的良好业绩。我个人的判断是，超过500万平方米是一个高概率事件，但仍然有悬念站在600万平方米？两个主要因素仍然是:限制购买和贷款和遏制财产税。

今年，上海取消“限购和贷款”是完全没有希望的，但政策仍显示出放松的迹象

我一直强调，上海楼市的春天还没有到来。然而，制约上海楼市购买力的“杀手”仍然是“限购限贷”。可以肯定地说，如果不取消“限购限贷”政策，上海楼市几乎不可能出现井喷买盘局面。

对政策变暖抱有幻想是可以的，我一直对房地产市场持谨慎态度。然而，最近上海主要领导人明确表示:“坚决执行限购政策，抑制投机性投资需求，防止市场投机刺激非理性需求。”上海的房价已经很高了，控制房价是上海调控房地产市场稳定健康发展的重要目标。”

这可能是今年上海楼市政策的基调，而且似乎根本无法改变。但我认为仍有机会放松我们的经济政策，尤其是货币政策。然后，宽松的货币政策将减少上海的“贷款限制”的影响，激活房地产市场的购买力。

如果上海楼市的“限购”政策拒不取消，也说明上海楼市的购买力仍然很强，仍然需要限制和约束，但“限购”政策仍有可能放松。例如，上海的新人才政策和限制外国人购买房地产的开放政策，肯定会增加上海房地产市场的新购买力。至少我认为上海房地产市场的购买力将保持正能量的稳定增长。

房地产税收立法的初稿已经形成，但它会对市场产生什么影响？这还有待观察。但上海试点的“房产税”应该暂时搁置吗？

楼市的敏感话题是:“房产税立法初稿已基本成型。7月14日，新华社《经济信息日报》报道称，房产税的主要税种可能与房产税和城市土地使用税合并，具体税率可能由地方政府在中央确定的税率范围内确定。

”新华社此前报道称，从2011年房产税试点到目前的房产税，改革已经从单一税种上升到与房地产相关的部分税种:土地增值税、企业所得税、契税、个人所得税、城镇土地使用税等。

“自2011年上海和重庆试点以来，房产税的征收范围一直没有扩大。2013年11月发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》将房产税改革提到了房产税体系建设的高度，提出要加快房产税立法，及时推进改革(摘自《东方早报》(博客、微博))

就我个人而言，我认为房地产税正式出台需要时间。至于房产税的实施，是否会影响房地产市场的购买力和房价的涨跌，还需要观察和验证。但是，既然明确提出要开征全国统一的“房产税”，对上海居民来说不公平的“房产税”试点应该暂时搁置。如果全国统一版的“房产税”要讨论好几年，上海是否应该继续试点。显然，这是一种消极的不作为态度。

上海试点的房产税对上海居民的购房行为有一定的影响，但并没有从根本上改变市场的购房趋势。上海暂时搁置房产税也将使上海房地产市场稳步健康发展。为了城市和人民的利益，为什么不呢？