冯焱东：楼市是在去库存还是仍在增库存

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冯延东

目前，人们普遍认为房地产市场正处于去库存化阶段，这是不准确的。实际情况是，中国房地产市场整体上仍处于库存增长阶段，去库存化阶段尚未到来，但正在逼近。让我们来看看全国待售房地产的统计数据。

自2011年以来，中国的待售房地产面积持续增长，从2011年底的2.72亿平方米增长到2015年6月的6.57亿平方米，自2011年以来，销售与销售的比例也在不断扩大，这表明中国的房地产近年来处于库存增加阶段。在现阶段，我们必须控制新的供应，加快消化库存，以迎接房地产市场的去库存化阶段。

自2011年以来，全国房地产投资一直高于销售，这表明开发商的资金正在存入库存。只有当销售额大于投资时，去库存才会开始减少。

虽然整体去库存阶段尚未到来，但在消化库存方面已经出现了一些积极的变化:首先，库存增长率明显放缓；第二，5月份的住宅库存比4月份减少了121万平方米，这是自2011年以来的首次下降。

由于库存的增加，房地产的供需不平衡加剧。对于大多数二线城市及以下的城市来说，供应泡沫已经取代房价泡沫成为行业的主要矛盾。

供应泡沫和房价泡沫一样有害:首先，资金大量积压；第二，少数项目面临未完成业务的风险；第三，它影响金融安全和财政平衡，拖累经济发展；第四，房地产行业整体回报率下降，一些项目面临亏损。

尽管供应泡沫不像房价泡沫那样引人注目，但如果不及时管理，它可能会冲击房地产业和宏观经济及金融。

房地产是地方产业，治理供给泡沫首先要求地方政府承担起应有的责任。地方政府是土地的垄断供给者，供给泡沫主要是由于地方政府多年来对土地流转缺乏约束造成的。要控制泡沫，地方政府应该主要控制土地流转的规模，这样房地产的供求才能慢慢恢复平衡。目前，地方政府普遍负债累累，客观上难以控制土地流转规模，但不控制供给泡沫可能危及经济和金融安全。

第二是鼓励需求。目前，利率正在下降，前几年限制需求的政策逐步取消，鼓励需求的政策相继出台，有利于消化供给泡沫。

对于开发商来说，如何应对供应泡沫是一个直接关系到开发速度乃至生死的问题。作者的建议主要有两点:

首先，我们应该意识到供给泡沫的客观存在和危害。随着房地产黄金时代的发展，许多开发商形成了思维惯性，并没有完全意识到房地产已经进入了一个新的阶段。供应泡沫是非常有害和隐蔽的，它将慢慢侵蚀工业和企业的健康，并削减空项目的利润。

供应泡沫时代是开发商的利润逐渐被侵蚀或转移并回归社会的过程。对于大多数城市来说，房地产已经进入了一个不断增加库存，然后逐渐消化的中长期周期。这个周期的长度取决于土地供应过剩的程度和每个城市的脱销速度。在这一过程中，房地产资产整体上可能处于显性贬值(房价下跌)或隐性贬值(房价止涨或涨幅低于社会平均投资利润率或通货膨胀率)阶段。一些房地产资产会升值，但这不是一个普遍现象。

第二，放弃幻想，大胆行动。在增加库存和逐步消化库存的中长期，有必要结合不同行业和产品冷静分析房价上涨的可能性。事实上，遵循市场是市场经济最基本的规律，价格规律不会被人们的意志所改变。

供应泡沫是一种产能过剩，需要多年积累和消化。许多开发人员第一次在行业周期中遇到如此大的转折点，大多数开发人员还没有时间建立新的思维模式和解决方案。

开发者通常对短期相对敏感。在应对这一周期的过程中，开发商将加速分化，能够跟随市场、高周转率、及时接受低利润甚至亏损现实的开发商的市场份额将越来越大，即使利润率下降，整体利润也可能增加。大多数价格不灵活但仍期待丰收的开发商在很大程度上掩盖了高成交量开发商的出货，销售规模可能会停滞，利润将继续下降。

在周期波动非常明显，显性短周期和隐性中长周期同时存在的情况下，开发者必须思考和面对一个根本问题:我们处于周期的哪个阶段？我们选择与周期共舞还是与周期竞争？

(作者是民生银行房地产研究所首席研究员(600016，股票栏))