中小信托公司地产信托疯狂：超11%收益领跑同业

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房地产信托正变得越来越有争议。

房地产企业资金链断裂，信托产品赎回危机，信贷紧缩，房价下跌。自2014年以来，这些词语频频出现。然而，信托公司并没有收缩其房地产投资。

据受益信托统计，截至2014年5月底，信托公司共发行487只集合房地产信托，规模为1204.8亿元，平均预期收益率为9.7%。2013年同期，共发行房地产信托403只，规模1181.6亿元，平均预期收益率9.65%。

在这些信托产品中，中小信托公司时有出现。值得注意的是，近期许多中小信托公司发行的项目收益率都超过了平均水平，大多在11%以上。

中小型信托房地产项目回报高

最近，几家中小信托公司销售的房地产信托产品引起了人们的关注。他们之间最明显的共同点是预期回报率超过11%。

其中收益最高的是万向信托的“山西王府井(600859，古坝)集团项目集合资金信托计划”。该产品发行规模为3亿元，更新期限为2年。信托资金计划投资于大同恒祥置业王府井百货大楼的装修及项目资金的后期支付。

信托计划实行分段收益，投资100万至300万英镑，预期收益为10%；投资额在300万至600万之间，回报率为11.2%；投资600多万元，收益率11.5%。

类似项目包括民生信托双流项目和浙江金辉信托杭州项目。

其中，民生信托“金生12号”集合资金信托计划筹资规模3亿元，展期2年，认购金额100万至300万元，预期收益率9.5%；然而，如果认购金额超过300万元，预期回报率将上升至11%。

项目资金投资于四川省成都市双流县“宏达世纪丽景”项目(一期)的开发建设，融资方为成都宏达中成房地产开发有限公司..

浙江金辉信托“叶辉17号”贷款集合资金信托计划预计募集资金2.15亿元，展期也为2年。这些信托基金将用于为贾瑞房地产公司的“贾瑞？荣源住宅项目一期后续开发建设。

就预期收益而言，认购金额为100万至290万，收益率为10%；300万至990万，收益率为11%；认购金额超过1000万，收益率可达11.3%。

此外，甘肃信托、厦门信托、杭州信托等相关信托项目的业务回报率在业内最高。

“房地产信托产品的高收益与多种因素有关。房地产信托项目本身将为信托公司带来比其他类型信托项目更高的收益。”伊一信托房地产信托研究员帅国郎对对手表示，“此外，决定收入的因素还包括地区和融资方的资质。”

从上述高产项目来看，项目选址位于三线城市或二线城市的县城区。“这些地区不是房地产业发展非常有利的地区。这些地方的项目不得不为融资者支付更高的融资成本，这在信托中得到了体现。为了吸引资金，收入将相应增加。”帅国郎说。

“吸引中小型信托公司从事此类项目，很可能是因为它们给信托公司带来了相对较高的利润。”华东一家信托公司的研究员告诉记者，“在一个房地产项目中，融资者的成本通常是18%-20%。最近，由于融资不像以前那么容易，融资成本持续上升。如果项目区不发达，信托公司可以获得更多的利润。”

更喜欢房地产生意

对于集合资金信托项目，信托公司不仅会获得更多的利润，还会承担更多的风险。

这些中小型信托公司房地产项目的融资方几乎都是当地的民营房地产企业。“与大型房企相比，中小房地产企业抵御市场波动的能力较弱，更容易出现资金链断裂的现象。”前面提到的研究人员说，“但最终，它必须针对信托项目。”

以万向信托山西大同项目为例，项目融资方为大同恒祥房地产有限公司，从项目本身来看，担保人只是恒祥房地产开发公司的实际控制人，缺乏强有力的担保；抵押物是同一家公司在建的另一个项目，估计价值9.5亿元。但在建工程的贷款本息抵押率为35.8%。

“按揭利率也是判断信托项目风险的一个重要指标。抵押物的抵押率越低越好，应控制在50%以下。虽然房地产公司实力较弱，但有合适的抵押贷款利率较低的抵押品，这将降低项目的整体风险。然而，在建项目的流动性较弱，如果当地市场需求不足，也可能出现流动性风险。”郭帅要求对手进行分析。

值得注意的是，这些中小信托公司对房地产业务有一定的偏好。

根据2013年年报，万向信托管理的信托资产中，房地产投资占22.32%，浙江金辉房地产信托占29.62%，杭州工商信托管理的信托资金中，房地产投资占75.44%。

虽然投资方向相同，但不同投资形式的公司之间存在很大差异。

“中小型信托公司的大多数房地产项目大多是融资项目，它们以贷款的形式向金融家放贷。”上述研究人员表示:“但杭州工商信托的许多项目不仅仅是融资贷款，而是以投资的形式，信托公司本身会专门介入项目运作。”

杭州工商信托在年报中披露，2013年，公司新增出资产品(不含新增)占新增集体信托业务的53%；截至2013年底，主动管理信托业务占存续信托业务的90%。据了解，杭州工商信托的基金产品主要是房地产基金。

在这方面，业界也有一些担忧。对于中小房企来说，当信托资金在房地产领域的分配相对集中时，房地产的未来走势将直接影响信托公司的收益。

从当地房地产开发商的角度来看，在目前银行对房地产行业融资需求更加谨慎的环境下，大型房地产企业很难在银行融资。为了实现资金的快速周转，中小开发商不得不以更高的成本从信托渠道筹集资金。这也无形中给中小房企带来了更多的成本压力。

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