楼市调整年内有望基本完成

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康佳

在中国观察、分析和判断的第一个层面上，整个城市化进程将在几十年内高速发展。从实际城市化率在40%左右这一事实来看，根据国际经验，在进入低水平发展阶段之前，有必要达到70%的高水平。城市化的持续增长可能持续约30年，这与2050年中华民族伟大复兴的历史时间点非常接近。随着我国中部地区和建成区的扩大，房地产业将与4亿左右的接受人口合作，从农村向城市移民，这将不可避免地成为整个国民经济和产业发展、升级和优化的支柱。

迄今为止，总体而言，中国房地产市场的低端代表温州(房地产)和高端代表北京(房地产)都已触底反弹。我们对城市化后房地产市场平均价格的长期曲线的基本面貌更有信心。其他二线、三线、不同城市和不同类型的房地产，他们如何消化原来的泡沫和股票从高到低，不能有很大的区别，和整体情况是一个调整和分化的收敛过程。其他大部分城市房地产市场的下行调整很有希望在今年内基本完成。

如果将来可以开征房产税，我们必须考虑中国的国情，强调扣除第一单位，即所有人都有基本住房免税的扣除，然后根据自己的支付能力向国库作出适当的贡献。这是中国整个监管框架中的一个必要机制。总之，我们不能因为进入现代税制就感到不快，就放弃和反对已经启动的现代化改革进程。我们应该走向共同富裕，共同富裕社会的建设必须经受住包括房产税在内的制度建设的考验。

目前，领导和各界人士都在使用“新常态”的概念。可以说，它的“新”已经非常明显，并且已经达成共识，即旧阶段已经有规律地过去，告别了过去30年超过10%的年均两位数增长。从进入中等收入阶段后的发展情况来看，进入这一阶段后，所有经济体都从高速下降到中速。如何保持中高速运行，打造“升级版”，即提高增长质量，是这一阶段的关键。中国目前的“新”特征是无可争议的，但说白了，“正常”还没有实现。我们的经济仍在触底和下滑。

在2014年上半年，第一和第二季度的gdp增长率分别为7.4%和7.5%，而在2014年下半年，经过一系列略微刺激“相机决策”的措施后，这两个季度的增长率仅达到7.3%。今年第一季度，下行压力非常明显，下降到7.0%。虽然我们不应该过分关注经济的持续下滑，但我们必须承认，不仅经济持续下滑，而且地方政府和企业的压力也很大，这是一种我们必须关注的状态。

新常态的“常态”所要实现的是真正按照软着陆模式追求经济增长质量的提高，加快发展方式的转变。在这种“新常态”转型见底后，升级换代是保持整体经济稳定、尽可能长时间满足增长平台期的关键。但我们不能忽视最新的7%指数，这是邓小平南巡以来的最低点，它位于一个非常重要的心理关口，影响着市场预期和整个市场氛围，包括房地产行业。

此时，很难把握实质性问题并做出总体规划。一方面，要强调宏观调控的决心和信心，使市场能够充分发挥作用；另一方面，我们必须密切关注市场状况，把握财政政策和货币政策的力度，注重“聪明投资”，在稳定增长措施的安排下，调动生产能力的潜力，增加有效供给，使人民受益，促进结构优化质量的提高，增加具有长期发展潜力的投资。

这些明智的投资应该与私人资本一起进行，这样私人资本才能变得更加活跃。在通过“稳增长、调结构、促改革、惠民生、保生态、防风险”释放潜力的过程中，将会形成一个个全面协调的精明投资项目——当然，这些项目包括房地产行业必须增加的新投资。要处理好如何消化原有存量和新投资与产业升级的匹配关系，以及人民基本生活水平的不断提高，优化结构是最关键的。

不动产

差异化调整，但整体健康

面对持续的经济低迷，我们必须把握创新驱动，整体实现各方面调控策略的微妙结合，并密切关注房地产行业的调整。因为很明显，在中国的工业化和城市化，以及伴随而来的国际化、信息化和市场化中，我们有“弹性”、增长的空和回旋的余地，其中一个非常重要的国民经济支柱产业就是房地产和房地产投资开发。

一般来说，在第一层次的观察、分析和判断中，中国整个城市化进程将在未来几十年内高速发展。从实际城市化率在40%左右这一事实来看，根据国际经验，在进入低水平发展阶段之前，有必要达到70%的高水平。城市化的持续增长可能持续约30年，这与2050年中华民族伟大复兴的历史时间点非常接近。随着我国中部地区和建成区的扩大，房地产业将与4亿左右的接受人口合作，从农村向城市移民，这将不可避免地成为整个国民经济和产业发展、升级和优化的支柱。这一客观趋势非常明显。

当然，也有一些问题困扰着我们:前几年，这样一个支柱在发展中表现出很高的热度，平均房价一路上涨。当时的感觉是“越来越热，越来越热”，但怎么会在一年左右突然转变呢？我们现在可以评估中国经济低迷时期房地产变化的性质。

我一直强调，去年年初以来房地产市场明显变化的关键词应该是“调整”和“分化”。有人说中国的房地产已经进入崩溃，整个房地产的繁荣(以平均交易价格衡量)有一个永远不会回来的根本转折点，这绝对不是一个过程。现在我们可以完全证明“崩溃”的绝对否定是正确的。总的来说，就工业化和城市化的结合而言，中国的整个发展进程还处于中间阶段。空的城市化进程仍有很大的快速发展空间。

现在很明显，如果我们根据事实作一个简单的评估，我所说的自去年上半年以来的房地产市场的调整和分化在演变过程中总体上是健康的，过去肆无忌惮的投机气氛自去年以来已经不复存在。从一线城市到三、四线城市，没有人担心房地产投机和房价飙升，更多的是担心它如何继续演变，这是一个市场不会普遍崩溃并继续完成这一轮调整的问题。

如果这种调整被很好地掌握，那就是挤出并消化泡沫。在这个过程中，全社会各方面都会更好地认识到:房地产是一个波动的市场，市场机制应该在波动中发挥其应有的作用，有必要建立一个公平的市场。如果政府想通过监管保持市场平衡，就必须首先让低收入阶层和收入“夹心层”生活在经济适用房轨道上。在支撑了证券轨道的底部之后，市场轨道应该引导中等收入及以上的公众。因此，我们应该注意差异化市场中交易决策的不同处理和具体分析，也就是说，至少我们需要划分市场(这是一个有几条线的城市)，划分城市(这也是一个二、三线城市，而且情况可能很不一样)，划分(区位因素差异很大，这是非常关键的)，划分类型(如学区或非学区)。因此，我们应该理性地认识市场，决定我们的投资行为和发展方向。如果各方都能遵循市场的客观规律，共同思考问题，那么在我国经济转型和全面建设小康社会的进程中，全社会都将进行一次全国性的房地产知识培训。政府、开发商、投资者和社会各方面的成员将在这一演变过程中获得许多有益的经验和理解。

政策

适应性调整旨在使市场充分发挥作用

第二个层面，在经济低迷和房地产市场分化的背景下，我讨论的是如何针对房地产繁荣的低迷来评价政府行为。大多数人说政府现在正在拯救市场，这是个好主意。但我倾向于认为政府的主要行动可以称为“政策的适应性调整”。

这种适应性调整是必要的。由于政府过去的担心和尴尬，房地产市场的调整似乎是一个“单边市”。每个人都认为如果你大胆地冲进去，你会得到非常丰厚的回报，这造成了巨大的社会压力。此外，当制度要素不匹配时，你只是在政策方面想办法，甚至推出了非常极端的行政措施，如限购、限价，但似乎仍然无法遏制房地产投机者的肆无忌惮的投机行为。现在这个新阶段已经到来，政府进行适应性调整是绝对必要的:

首先，我认为根据当地情况逐步取消限购是绝对必要的。如果我们称之为“救市”，我更愿意称之为“考虑到市场低迷，帮助市场更理性地回归正常，消化有很大负面影响的权宜之计。”当时，有关部门表示限购是不得已而为之的，既然是权宜之计，相应的特殊需要就不存在了，为什么不能撤销呢？当然，你可以也应该退出。各地根据本地情况逐步取消限购是绝对必要的，因为取消限购就不会有泡沫，只会让市场运作得更好。仍有几个城市没有取消限购，如北京和三亚(房地产)。他们有自己的原因，主要是因为他们不担心这些城市的房价上涨，而是因为他们受到来自其他方面的压力。作为一线城市，北京和深圳面临着巨大的外来人口压力，当地政府维持基本公共服务均等化的能力仍然不能很好地适应人口流入带来的变化和消除“城市病”。北京按照要求将京津冀一体化作为一种新格局，做好了总体规划，解除了非核心功能，必须调整城市居住条件。一般来说，有必要通过行政手段继续限制购买来限制移民的压力。

三亚的发展战略是在海南(房地产)国际旅游岛建设中打造高水平的中心城市，形成了房地产业的辉煌发展。然而，近年来，大量本地买家都是非本地居民，而大量外地买家，特别是东北买家，组成了一个“东北人聚首”的社区。他们认为这种结构状态需要调整，他们不想让更多的外国人在自由化后进入三亚买房。他们希望从长远来看，引导和优化当地的住房持有者结构。除了这些特殊情况，在目前的情况下，其他城市都取消了限购，我认为是合适的。

此外，我认为政府财政政策和信贷政策的放松也是政策的整体适应性调整。例如，关于第一笔贷款的确定，它是宽松的，直到所有贷款都还清。此时，不管有多少套房，第二笔贷款都可以视为第一笔贷款，这符合市场规律。

这些是自由选择，在市场交易中允许更多所谓的“消费者主权”。在信贷方面，不用担心市场投机，我们应该让市场发挥作用，让消费者做出自己的选择和判断——他们愿意购买更多的住房进行投资或改善自己的住房条件。我认为管理部门不必太麻烦，自担风险是适合房地产市场的整体定位。

此外，有必要降低首付比例。因为每个人对市场风险都比以前有了更好的认识，并且做出了更加理性的判断，比如在这个时候适当降低首付比例到40%，实际上使得市场活动水平得到了适当的提高，同时，也没有必要担心它会立刻变得疯狂。作为一名研究者，我认为称之为拯救市场并不坏，但我们不应该指责政府这样做不当，因为政府的意图是让市场充分发挥作用，让市场在新形势、新阶段发挥决定性作用。

谈到财税，我注意到关联交易的税收政策正在放宽。原来，二手房持有五年以上，然后转手就可以享受个人所得税的减免。现在已经有消息了，很多地方已经放宽了两年的减税免税政策。这有利于活跃房地产市场，按照市场机制降低空住房比重。老实说，在过去的一年里，各种因素推动了二手房市场供应量的上升，现在大量的二手房涌入了很多地方的市场，纠正了供求关系。

在前几年，当“单边城市”一路上涨时，往往表明供应不足。现在，新房子需要消化库存，而二手房有很多空房子进入市场。当然，在这个时候，税收与以前的信贷逻辑是一样的，这应该有助于市场发挥更大的作用。总的来说，这有利于盘活存量，促进生产要素的更好流动。根据市场机制本身的逻辑和规律，我们可以使我们的整体市场状态更加健康，消化过去的问题，然后我们才能迎接未来的可持续发展。

房地产市场调整

大多数城市可以在一年内完成触底反弹

在肯定了政策调整之后，我想说的第三个观点是，在房地产市场经济低迷的情况下，完成调整是不可避免的。在这种情况下，一方面，我们应该对房地产市场的长期发展有信心；另一方面，我们应该特别注意的事实是，许多城市房地产市场仍在下降，在目前的时期，所以有必要分析和判断底部。

说说我的观察:如果整个中国房地产市场都以平均价格为标志，那么温州这个低端市场的代表已经稳定下来了。据报道，2014年下半年，温州房价从最高点接近60000元/平方米，最终稳定在22000元/平方米，这是一个好现象。温州的情况相当特殊(鄂尔多斯(房地产)不能与温州相比)。温州主要是在其管辖范围内有大量的民间可用资金(热钱)。在前几年，它并不支持实体经济，而是为“房地产投机者”服务。后来，它还推测了绿豆和大蒜。后来，绿豆不能炒了。在世界金融危机的冲击下，资本链断裂了。因此，温州当地房地产市场发生了崩盘。尽管温州仍将经历一个痛苦的复苏过程，但总体而言，温州楼市似乎已经触底。

从另一个角度来看北京:去年“11”假期后，高端代表北京的住房市场交易量很大，随后一些中介机构开始提价。今年以来，北京出现了新的“地王”。

因此，到目前为止，总体而言，中国房地产市场的低端代表温州和高端代表北京已经触底或回暖。我们对城市化后房地产市场平均价格的长期曲线的基本面貌更有信心。其他二线、三线、不同城市和不同类型的房地产，他们如何消化原来的泡沫和股票从高到低，不能有很大的区别，和整体情况是一个调整和分化的收敛过程。其他大部分城市房地产市场的下行调整很有希望在今年内基本完成。虽然不排除有些城市仍然存在压力和局部问题，甚至个别地方和开发商处于非常困难的状态，但总的来说，我们可以非常清楚地看到基本的全貌。现在甚至不要相信崩溃理论。

不动产税

如果你不能隐藏，你必须正视它

那么，在第四个层面上，基于之前的基本判断和现有的信贷政策和税收政策的调整，我们还应该做什么呢？我认为有几点:

第一，根据中央经济工作会议以来非常明确的加强财政政策和提高效率的政策，积极的和扩张性的财政政策的力度，总的来说，应该符合现阶段的要求。如果下行压力加剧，也不排除应该适当加大财政政策的力度。今年的赤字率表面上是2.3%。楼继伟部长特别强调，实际的账户水平，包括中央预算稳定基金的流入和流出等因素，大约是2.7%，还是在一个安全的区域？如果有必要，它应该是一个适当增加财政政策运行强度的替代方案。

第二，政府要充分发挥支持和优化棚户区结构、支持保障性住房建设的导向作用。有一些具体的机制，中央政府比过去给予了非常积极和明确的指导。例如，经济适用房的建设应从棚户区改造入手，让最困难的棚户区居民能够尽快改善住房条件。此外，十几个经济适用房的原名现在主要可以分为两种类型:第一种是廉租房和公租房相结合，由于它们不明确，它们将被一起对待；二是开发共有产权房。获得公共租赁住房时，形式是租房。如果你买一套共有产权的房子，你不能在市场上出售，但它能满足现实的需要。低价的共有产权房在形式上是有产权的，不会有套利的空空间，预计将来收入水平提高后会支付一笔钱来购买全部产权。过去，一些人用“经济适用房”的名义出售这种房屋进行套利，这遭到了批评。事实并非如此——说实话，共有产权房或经济适用房不能进入市场交易，也不会像以前的经济适用房和双限房那样烟雾缭绕，但也符合“夹心层”的实际需要，值得肯定。

第三，支持和鼓励公私合作。Ppp不能仓促拼凑。现在我们应该加强法律法规建设。最近发布的关于ppp的政府文件都是中国现行法律法规体系的一部分。同时，要加强相关法律法规建设和文件落实，做好培训和项目示范工作，以多种方式促进合同精神的培育。这有利于经济适用房建设和社区发展，甚至有利于在财政支持下的积极有效的ppp项目的连片发展，从而更好地调整结构，满足整体发展中资源配置的优化需求。

最后，我认为应该积极把握房产税的“配套立法”。在今年的政府预算报告中，明确表达了对房产税改革的基本态度。三中全会要求加快房产税立法，及时推进改革。在全国人民代表大会上，关于如何正式启动全国人民代表大会关于房地产税的立法程序，这应该是合乎逻辑的，但据估计，房地产市场仍处于调整和分化的过程中，因此有必要刻意稳定这一过程，并再次观察。

因此，当前的立法工作是，相关部门继续在原有的思路上形成设计框架，同时掌握节奏。今后，房产税必须进入加速立法的进程。根据时间表，按照中央的要求，房产税的法律文本最迟要在2017年的全国人民代表大会上通过。全国人民代表大会通过后，这不仅仅是扩大改革试点范围的问题，而是依法实施的问题。在房产税改革中，不动产登记制度的推出奠定了良好的基础。

最后，我想说一点:我们已经看到，在宽松的政策下，房地产市场可能会回升。有人评论说，政府似乎想鼓励人们先买房，然后征收房产税。很多人听了之后都不舒服。但我的观点是:我们应该开放思想，考虑中国进入现代社会和现代税制的整个历史阶段。我们只想考虑增加社会成员和普通人的收入(603883，分享它)，从中等收入转向高收入。想象一下，我们可以避免个人所得税？这是现代社会不可避免的调节机制，我们必须正视这一整个社会发展的必然制度安排——个人所得税、财产税、房产税都是如此。今后，随着经济和市场的全面稳定，在房地产税收立法出台后，先富起来的人、拥有许多套房的人和拥有豪宅的人将对国库作出更多的贡献，但他们不会伤害这些社会成员，也不会在这方面对人们形成障碍。这是在国际经验已经表明的再分配概念下的适当调整。如果你的收入增加了，你应该买一套房子，包括第二套改良的房子，这是为了享受生活。为什么我们可以在增加个人收入的过程中，对个人所得税和消费税进行合理的调整，却断然拒绝未来财产税和房产税的调整？这个事实应该被弄清楚。

一般来说，如果将来可以开征房产税，就必须考虑中国的国情，强调扣除第一单位，即所有人都有基本的住房免税扣除，然后根据自己的支付能力向国库作出适当的贡献，这是中国整个监管框架中的一个必要机制。总之，我们不能因为进入现代税制就感到不快，就放弃和反对已经启动的现代化改革进程。我们应该走向共同富裕，共同富裕社会的建设必须经受住包括房产税在内的制度建设的考验。

(作者是财政部财政科学研究所原所长，中国金融学会副会长)