当下楼市与股市的关系

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尹伯承

谈到楼市和股市的关系，有人说是一种跷跷板关系。房地产市场不景气，房价下跌，社会资金流入股市，推动股价上涨；房地产市场很热，房价也在上涨。资本流向房地产市场，这使得股市低迷，股价下跌。这在经济学上被称为房地产市场和股票市场之间的“替代效应”。也有人说，房地产市场和股票市场是相互促进的。股票市场繁荣，股票价格上涨，投资者赚钱，财富增加，购房需求增加；股市下跌，股价下跌，股东赔钱，财富缩水，购房需求下降，这在经济学上被称为“财富效应”。应该说，这两种说法都有一定的道理。事实上，股票市场和房地产市场是相互替代还是相互补充，取决于在不同的地方和不同的时期哪个影响更大。由于这两种效应在不同的地方或不同的时期共同作用或相互抵消，它将决定股市和楼市的关系是一个接一个还是相互促进。

在我看来，楼市和股市的“一对一”关系主要发生在投资需求领域，因为投资和投机都是为了盈利，所以无论哪里有利，资金就会流向哪里。楼市和股市的互补关系“互相促进”主要发生在消费需求领域，因为楼市的消费需求，无论是刚性需求还是改善需求，都取决于家庭财富的增长，而在这里买房是为了自己生活，而不是为了投资发财。如果是这样的话，那么我认为目前沪深股市和楼市的相互促进关系是主要的，一对一的关系是次要的。为什么？

据前一段时间媒体报道，许多在股市赚钱的投资者为了改善住房条件而买房。相反，最近股市暴跌，许多打算买房的家庭大大减少了他们的金融资产，因此被迫取消了最初的购房计划。所有这些事实表明，股市的财富效应将真正影响居民在房地产市场的消费需求。那么，股票市场和房地产市场之间的替代效应呢？诚然，在中国，这种替代效应在过去非常明显，甚至超过了财富效应。2003年以前，中国各地房价持续上涨，幅度很大。从2009年初到2013年初，中国房价平均涨幅达到近50%。尽管政府在许多领域实施了限制措施，但仍无法阻止大量社会资本涌入房地产市场，导致股市资本大量流失。股票市场已经萧条了很多年，甚至很难发行新股。这就是房地产市场对股票市场的替代效应。然而，2013年后，股市和楼市风向发生了很大变化，大量社会资金开始涌向股市，楼市被冷落。到目前为止，许多地区的房地产市场仍然低迷，房价仍在下跌。虽然政府出台了许多“救市”的政策和措施，包括取消限购，但并没有从根本上改变这种状况。这是股市对楼市替代效应的又一表现。

那么，自6月中旬以来的这一轮股市崩盘，会不会再次引发资金流向楼市，并促进楼市回暖和房价上涨的替代效应？有些人认为这是完全可能的。我认为这是不可能的。为什么？至少有三个原因。

首先，目前中国房地产市场的投资价值不大。经过十几年的持续上涨，许多地方的房价已经远离了当地居民的实际购买力。如果你投资买房租房，与房价相比，你一年能收到的租金和回报率都太低了。由于房价一直难以上涨，很难获得买卖价差收入，而且租金收益率较低，房地产投资需求无法上升。此外，房地产是不容易实现的房地产，这也抑制了投资需求。

第二，目前中国的房地产投资热点主要集中在一线城市，如北京(房地产)、上海(房地产)和深圳(房地产)，那里的房价很高，但需求极其旺盛，所以房价坚挺，仍由空涨房，但这些国家仍限制购房。在无限制购买的地区，虽然房价较低，但暂时很难上涨，特别是在大部分三、四线城镇，那里的库存仍然很大，房价不会上涨，而是会继续下跌。因此，在全国范围内，房地产市场的投资需求普遍不强。

第三，财产税预期。虽然目前房地产统一登记的直接目的不是征收房产税，而是为了更好地维护房地产所有者的权益。然而，这种登记制度毕竟是今后开征房产税的必要技术准备。因此，该登记制度的建立和实施仍会给房地产投资者带来对房地产持有人税负的预期，从而抑制房地产投资需求。

导致住房投资需求抑制的原因还有很多，但只有以上三点可以说明，即使本轮股市崩盘会导致一些投资基金转向房地产市场，也几乎不可能大规模转向房地产市场。因此，本轮股市崩盘不太可能产生再次引发资本流向楼市的替代效应，推动楼市回暖和房价上涨。此外，政府一直在采取措施提振股市，甚至很多部门都在联手救市，因为如果股市出现熊市，肯定不符合国家创新驱动和转型发展的战略要求。为了实现中国梦，为了进一步推进改革开放的根本利益，国家需要增加直接融资的比重，而沪深股市需要长期稳定健康的发展。

事实上，目前政府对股票市场和物业市场的基本政策，是竭尽所能令股票市场和物业市场稳定，绝不让任何市场崩溃。因此，在两个市场的关系中，我们应该充分发挥两个市场之间的相互促进作用，防止一个接一个的出现。通过股票市场发展带来的财富效应，促进房地产市场的消费需求，以及一系列支持房地产发展的政策措施，不断消化部分地区的库存压力，从而促进房地产市场健康稳定发展。另一方面，房地产市场的发展也将促进房地产及相关公司在股市的股价稳步上升，从而有助于整个股市的健康和稳定。

(作者是复旦大学房地产研究中心主任)